Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Один собственник всех помещений может создать ТСЖ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Учредители и участники ТСЖ не могут рассматриваться как лица, имеющие работу и заработок
Конституционный Суд РФ признал не соответствующей Конституции РФ норму закона о занятости населения, которая препятствует признанию безработными учредителей (участников) некоммерческой организации — товарищества собственников жилья.
В Постановлении № 10-П от 23.04.2012 КС РФ указал, что сейчас закон устанавливает закрытый перечень некоммерческих организаций, учредители (участники) которых не считаются занятыми. Учредители же (участники) любых других некоммерческих организаций, в том числе и ТСЖ, относятся к лицам, составляющим категорию «занятые граждане».
Между тем, члены товарищества собственников жилья не обладают имущественными правами в отношении данной некоммерческой организации и не осуществляют экономическую деятельность посредством участия в юридическом лице, целью которой является получение
регулярного дохода.
Соответственно, учредители (участники) товарищества собственников жилья не могут рассматриваться как лица, имеющие работу и заработок (трудовой доход).
Создание и деятельность товарищества собственников жилья
В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).
Если в товариществе собственников жилья творится произвол
Товарищество несет ответственность перед жильцами и государством.
Кроме того, существует ответственность перед муниципальным образованием, а также компаниями, которые поставляют ресурсы.
Увеличивается количество исков, которые собственники жилья направляют в суды, пытаясь защитить свои права.
Если в процессе работы организации между членами товарищества и руководством организации назрел конфликт, то решить его можно следующими способами:
- подать заявление председателю.
- Подать иск в суд.
- Направить жалобу в прокуратуру, Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и другие инстанции.
Пример: если жильцы доме не довольны качеством ремонта, можно написать заявление председателю, а с его ответом пойти в суд или прокуратуру. При растрате средств, превышении полномочий нужно обращаться в прокуратуру.
Конечно, это далеко не все способы оказать воздействие на работу товарищества. Организация имеет два органа, которые выполняют функцию управления. Это общее собрание, которое является высшим органом, а также правление.
Можно сказать, что юридическое лицо, им и является товарищество, имеет структуру управления из двух звеньев. Схема похожа на ту, которая существует в обществах, ведущих деятельность в хозяйственной сфере.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
После того, как собственник становится членом ТСЖ, он имеет полное право, наравне с другими членами, принимать участие в общих собраниях жильцов. Именно это собрание является главным органом, который принимает все важные решения по управлению МКД путем голосования.
Обратите внимание! Любой результат собрания собственников ТСЖ должен быть обязательно зафиксирован в протоколе.
Протокол — стандартный документ, состоящий из трех частей:
-
Преамбула, вводная часть — в ней содержатся все сведения о самом товариществе, количество членов, состоящих в ТСЖ, прибывших на собрание, решение об открытии собрания или его отмене, если нет кворума.
-
Основная часть – повестка дня, прения по каждому вопросу.
-
Постановление — содержит результаты голосования по каждому вопросу.
К протоколу прилагаются уведомления о собрании, которые рассылались каждому члену перед его проведением, бюллетени голосования и список присутствующих. Эти приложения считаются неотъемлемой частью протокола.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Порядок выхода из членов товарищества
Выйти из членов товарищества так же легко, как и стать им. И то, и другое осуществляется на основе заявления собственника. Заявление составляется в двух экземплярах. Его можно подать лично либо отправить по почте с помощью заказного письма с уведомлением о вручении.
В первом случае представитель ТСЖ обязан поставить отметку на заявлении о том, что оно принято. Второй экземпляр с отметкой или уведомление о вручении по почте следует сохранить собственнику, вышедшему из товарищества.
Никакого согласия от членов или председателя ТСЖ не требуется. Собственник вправе сам принимать решение о выходе из организации.
Таким образом, с момента подачи заявления членство собственника в ТСЖ прекращается (ст. 143 ч. 3 ЖК РФ)
Следует обратить внимание ещё на один нюанс: если собственником была выдана доверенность одному из членов ТСЖ на представление своих интересов, то её обязательно нужно отозвать
Кто может претендовать на должность?
Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.
Есть обходной путь, чтобы занять желаемую должность. Правление ТСЖ может нанимать сотрудников. Поэтому можно стать наемным управляющим. В этом случае потребуется доверенность, с помощью которой он будет действовать от имени всех собственников. Обязанности и полномочия такого сотрудника будут прописаны в должностной инструкции, которую составят члены правления.
Председателем может быть только собственник жилья. Управляющим может стать любой человек, которого назначит правление товарищества.
Созыв и компетенция заседания правления
Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.
На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:
- употребление в ЖК термина «созыв»;
- протокол заседания правления ТСЖ;
- требования относительно кворума.
Членство в организации
Вступить в товарищество можно на основании заявления, направленного в правление. При этом таким правом обладает только собственник жилья. Им не обязательно должен быть тот, кто принимал участие в строительстве дома в качестве дольщика. Стать членом ТСЖ может покупатель, одариваемый или наследник недвижимость, при условии, что он зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке. Таким же образом происходит и выход из состава ТСЖ. Человек должен будет направить соответствующее заявление. Независимо от характера обращения окончательное решение принимается на общем собрании. При этом человеку не могут отказать в удовлетворении его просьбы, поскольку членство в товариществе возможно только на добровольной основе.
Лицо, которое вступило в организацию, должно представить информацию о себе и своей недвижимости для включения в специальный реестр. Сведения должны быть достоверными.
Процедура ликвидации ТСЖ в Жилищном кодексе не указана. Он делает только ссылку на нормы гражданского законодательства.
В качестве причин могут выступать:
- Выход членов из товарищества, в результате которого в нем остается менее половины собственников недвижимости.
- Нарушение порядка создания организации.
- Истечение срока лицензии на право управления домом.
- Осуществление деятельности, запрещенной законодательством и Уставом.
В качестве инициаторов могут выступать сами жильцы, контролирующие и надзорные государственные органы.
Процедура ликвидации состоит из следующих этапов:
- Установление инициатора.
- Формирование списка членов организации.
- Составление заявления о ликвидации товарищества. Оно подписывается всеми собственниками, согласными с этим.
- Направление обращения в правление ТСЖ или суд.
- Вынесение соответствующего решения.
- Создание ликвидационной комиссии.
- Направление информации в органы ФНС и СМИ.
- Составление ликвидационного баланса.
- Погашение задолженности перед обслуживающими организациями.
- Отправка документов для закрытия товарищества.
Срок ликвидации товарищества законом не определен.
Такая продолжительность установлена только лишь для отдельных периодов. Например, информация в налоговые органы должна быть направлена в течение трех дней с момента принятия соответствующего решения, а ликвидационный баланс может быть составлен не ранее чем через два месяца. На практике процедура ликвидации может длиться до года.
Также для реализации процедуры потребуется заявление, решение общего собрания, финансовый баланс, квитанция об оплате пошлины, информация о сотрудниках организации в ПФ. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные данные, например, решение суда.
Глава 9. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Возможными причинами являются:
- нежелание быть ответственным за весь дом;
- отсутствие опытного кандидата;
- действующий председатель не справляется с обязанностями.
Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.
Отличия должностей представлены в таблице.
| Председатель | Управляющий |
| Выбирается собранием владельцев помещений | Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист |
| Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью | Может работать в нескольких ТСЖ |
| Подчиняется общедомовому собранию | Подчиняется председателю |
| Управляет всеми сотрудниками и управляющим | Управляет и контролирует сотрудников, их работу |
| Избирается на срок, указанный в Уставе | Срок работы соответствует сроку трудового договора |
У нас избран председателем ТСЖ не собственник законно ли это?
Обязано ли ТСЖ заключать договор с собственниками? Требование обязательное.
К этому (заключению договора) руководство товарищества и собственников жилья, в первую очередь не состоящих в ТСЖ, обязывает ЖК в статье 155 в первой и второй ее статьях.
Хоть это не совсем этично, и не всегда законно, но подобная практика действует по всей стране. Если приводятся полные персональные данные должника, например, фамилия, имя, отчество и т. д. то налицо нарушение закона.
Если же приводится только номер квартиры и размер долга, то закон в этом случае не нарушен. Чем, кстати говоря, и пользуются представители, как УК, так и ТСЖ.
Какова ответственность ТСЖ за невыполнение своих обязанностей?
Как таковая ответственность ТСЖ не отражена в ЖК. Но, товарищество – юридическое лицо.
А, следовательно, как любая организация, а так же ее руководители, несет ответственность за свои действия, невыполнение своих обязательств перед членами товарищества сторонними организациями и физическими лицами, государством, в соответствии с нормами действующего законодательства, вплоть до уголовной.
К полномочиям ТСЖ относятся:
- Право представлять собственников жилья.
- Заключать от их имен договора на оказание услуг и с поставщиками ресурсов.
- Выбирать организации для обслуживания дома, например, УК.
- Иные полномочия, которые предоставляются уставом и ЖК.
В заключении хочется отметить, что ТСЖ более совершенная форма управления домом по сравнению с УК или домоуправлением.
В отличие от вышеуказанных организаций товарищество само распоряжается своими средствами и самостоятельно в осуществлении хозяйственной деятельности, поэтому оно способно решать стоящие перед ТСЖ вопросы оперативно, гибко и с меньшими затратами.
Решение о том, в какой форме будет осуществляться управление домом, принимают жильцы на общем собрании собственников помещений. Но до общего собрания нужно провести подготовительные работы:
- создать инициативную группу из нескольких жильцов дома. Они должны спросить у остальных жильцов, поддерживают ли те идею организовать ТСЖ;
- посчитать голоса за/против ТСЖ;
- если большинство «за», подготовиться к собранию жильцов:
- определиться с датой и местом проведения собрания,
- подготовить наглядные материалы о ТСЖ;
- разработать проект Устава;
- разослать или раздать жильцам уведомления о собрании. Список собственников можно запросить в Росреестре, что обойдется в 4 рубля за квартиру.
Уже на этом этапе будет какое-то противодействие. Некоторые жильцы будут категорически против ТСЖ, так как они против любых перемен. Кого-то пугает возможный рост тарифа, кто-то не уверен, что ТСЖ справится с работой.
Но если большинство жильцов все же поддерживают идею товарищества, можно организовывать общее собрание.
Собрание собственников может быть очным или заочным (то есть, жильцы голосуют письменно на специальных бланках). Вопрос этот важный, поэтому лучше уговорить жильцов прийти на очное собрание. Обычно используется смешанный вариант: часть жильцов заполняет бланки прямо на собрании, решения и подписи остальных собирают при обходе по квартирам.