Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?
Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.
Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.
При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:
| Соответствие площади участка в документах и в реальности | Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения. |
| Соответствие расположения | Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации. |
| Отсутствие обременения | Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов. |
Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.
Каждый самостоятельно определяет, стоит ли ему приобретать участок без межевания. Рисков, связанных таким типом недвижимости, никто не отменял, как и дополнительных трат.
Купить участок без межи стоит в следующих случаях:
| Невысокая стоимость | Покупателю необходимо сравнить рыночную стоимость на недвижимость с оформленной процедурой на межевание и отдельно на ее стоимость. Если предлагаемая земля дешевле, то имеет смысл ее купить и за свой счет установить границы. |
| Соседний участок в дачном кооперативе | Поскольку большинство недвижимости дач не обладают межеванием, то подобный вид сделки несет в себе минимальные риски, особенно если он является соседним. |
| Отсутствие соседних границ | Имеется в виду, когда приобретается ЗУ в новом дачном кооперативе или поселке, а предлагаемая недвижимость еще не имеет соседей. В таком случае необходимо первым провести процедуру межевания, исключая возможные претензии от соседей. |
| Отсутствие претензии от владельцев соседних участков | Если предлагается ЗУ с уже имеющимися соседями, то важно, чтобы у них не было претензий по границам. |
Проведение межевания земли с инженером
На участок приезжает инженер и проводит замеры. Если соседи будут присутствовать при измерениях, они смогут внести корректировки.
После этого кадастровый инженер составляет акт межевания и межевой план, где прописываются границы участка. После этого нужно, чтобы подписывался межевой план. Без подписей этих людей документ не является действительным:
— Собственник земельного участка;
— Соседи, которые присутствовали при межевании;
— Представитель местной администрации, который был извещен заранее геодезической компанией.
После этого, с вами свяжется геодезическая компания и скажет забрать документы. После отнесите межевой план в Комитет по земельным ресурсам администрации, где находиться земля. Обычно, план отдают обратно после семи дней.
Изменения в законе с 2023 года
В 2023 году перестал действовать упрощенный порядок регистрации земельных участков. В законе, принятом на федеральном уровне под №218, указано, что ранее состоявшие на учете земли изначально требуется регистрировать и только после этого проводить процедуру межевания. Земельные наделы имеют четкое деление на те, что предполагают ведение садоводческой или огороднической деятельности.
Властные органы ввели в действие систему контроля относительно строений, возведенных самовольно или тех участков, что ранее не были учтены. С указанной целью требуется соотнести сведения, полученные в Росреестре и данные, которые переданы при помощи спутников или снимков со специальных устройства.
Если на земле расположено строение, то его необходимо поставить на учет. В этом случае нужно, чтобы участку был присвоен номер кадастрового значения. Если говорить проще, то это указывает на необходимость иметь номера кадастрового типа как для надела, так и для строения.
Стоимость межевых работ
На цену влияет площадь земельного надела. Также при расчете учитывается расстояние, на которое участок удален от населенной территории. Не стоит забывать и на субъективное мнение лица, проводящего данную разновидность работ. Если говорить о средней стоимости, то варьируется от двух до пятнадцати тысяч рублей. Отдельные виды услуг удастся получить при оплате минимальной стоимости. Когда гражданин заказывает проведение работ под ключ, то важно учитывать, что стоимость их будет дороже. Это связано, что предусматривается сопровождение операции в полном объеме. Если у инженера есть опыт в данном направлении, то он имеет представление о том, по какому вопросу могут возникнуть проблемы.
Эти лица способы предупредить заказчика и сориентировать по действующим положениям законодательства. Когда используется грамотный подход к данной ситуации, получится сократить расходы в пару раз. Если несколько граждан объединятся для проведения межевания, по стоимости это будет дешевле, чем индивидуальный заказ. Иногда можно найти довольно низкие цены на проведение такого рода работ. Однако, нужно учитывать, что к сумме затем добавится выезд специалиста на место и прочие дополнительные услуги и сэкономить уже не получится.
ВНИМАНИЕ !!! Также назначать невысокую цену могут студенты. Это им необходимо для наработки опыта. Тогда гражданину нужно быть готовым к тому, что в процессе межевания могут быть допущены ошибки, которые в дальнейшем придется исправлять. Иногда можно встретиться с мошенником. Чтобы это избежать, удастся проверить данные конкретного сотрудника при использовании базы Росреестра.
На практике стоимость может варьироваться от 1 до 50 тысяч рублей. Говоря об уточнении границ участка, то примерная цена на это равняется 25 тысячам. Для проведения экспертизы соглашения об аренде надела придется заплатить порядка 1000 рублей.
Разница в указанных ценах зависит от того, насколько опытен инженер и какова его квалификация. Важным моментом выступает то, что опытные сотрудники всегда просят за свои услуги порядком больше, чем те, кто только начинают трудиться в данной сфере. Решение остается за заказчиком. Однако, нужно учитывать, что последствия проведения таких работ находятся в полной зависимости от сделанного выбора.
Можно ли покупать участок или дом без межевания
У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. В любом случае, межевание нужно будет проводить, но оплата услуги является обязанностью заказчика. Покупка дома на участке с неопределенными границами может вызвать несколько проблем:
- Площадь надела может быть существенно меньше, чем описывал продавец, поскольку границы между смежными участками были установлены неправильно;
- Пограничные споры с соседями могут стать причиной процедуры уточнения границ. В результате могут выявить нарушения отступов при строительстве дома и других ОКС, расположенных на участке;
- К общей площади участка присоединены незаконные квадратные метры, которые не оформлены в собственность.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.
Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?
Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.
Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.
Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.
Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.
Можно ли арендовать земельный участок без межевания?
Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.
При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.