Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля в аренду на 49 лет от государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Законодательная основа
Данная возможность регулируется такими законами и статьями:
- Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
- Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
- Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).
Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:
- Месячная аренда будет определена арендным договором;
- Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
- Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
- После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.
Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Как оформить земельный участок в аренду
Существует несколько способов для оформления государственного земельного надела:
- Проведение торгов по инициативе администрации. Если есть заинтересованность в аренде, то можно следить за средствами массовой информации, в которых публикуется информация о подобных мероприятиях.
- Если цель определенна, то можно самостоятельно обратиться в административный орган для подбора земельного участка. Если нужная по требованиям земля есть в кадастровом учете и не числится за частным собственником, то назначаются торги с целью определения других потенциальных арендаторов.
- Оформление аренды без проведения аукциона.
- Аренда без торгов в связи с отсутствием постановки участка на кадастровом учете.
Документы при оформлении
До того как будет подписан и зарегистрирован договор, понадобится собрать следующий перечень документов:
| Наименование | Примечания |
|---|---|
| Заявление от имени нанимателя | Или от его доверенного лица по нотариально оформленной доверенности |
| Личный паспорт заявителя | Гражданина Российской Федерации |
| Кадастровая документация на землю | Паспорт и план |
| Справка из единого государственного реестра юридических лиц | Только для юридических лиц |
| Официальный документ с решением о согласовании | Выдаёт местный орган администрации |
| Правоустанавливающие документы на строения, возведённые на данной территории | Если они есть или документ об их отсутствии |
| Справки о наличии или отсутствии систем коммуникаций | Водоснабжение, электричество, прочее |
| Справки о том, что обременений земельного участка нет | Участок не находится в залоге, под арестом и прочее |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Оригинал и копия |
Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.
См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.
Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Обратите внимание.
С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.
Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Преимущества и условия долгосрочной аренды земли
Длительным сроком считается период аренды от 5 до 49 лет. Такой тип правоотношений имеет много преимуществ, поэтому граждане стараются оформлять договора на максимально возможный срок.
Долгосрочная аренда позволяет землепользователю:
- выкупить надел после окончания действия аренды;
- сдать территорию в субаренду (при обязательном уведомлении об этом собственника);
- строить здания и сооружения, если это не противоречит условиям соглашению;
- использовать природные блага на территории (полезные ископаемые, лес и т.д.);
- при необходимости и желании расторгнуть договор досрочно.
Оформляя землепользование таким образом, гражданин может не опасаться за юридическую чистоту сделки. Если в дальнейшем участок будет выкуплен, то оспорить куплю-продажу практически невозможно.
К недостаткам сделки можно отнести вероятность, что земля будет изъята из пользования по причине возникновения такой необходимости у государства или муниципалитета. Однако такое случается редко.
На максимальный срок могут оформить землю не все граждане. Такое допускается, если:
- арендатор является собственником здания или сооружения, которое было построено на земле ранее;
- участок используется для целей сельского хозяйства;
- на территории располагаются линейные объекты (ЛЭП, газопровод, иные коммуникации);
- на участок распространяются иные отношения, предусмотренные законодательно.
Как видно, жилищное строительство не входит в этот список. Максимальный срок аренды для земли под ИЖС составляет 20 лет.
Что нужно для аренды на 49 лет
Участок земли, который человек хочет взять в аренду, придётся искать своими силами. Подобную информацию можно найти в кадастровой карте, которая находится на страницах официального сайта Росреестра, или получить в муниципальном управлении.
Если на аренду земельного участка назначаются торги, то соответствующий приказ будет вывешен в городском управлении. Для того, чтобы принять в них участие, человек должен предоставить следующий пакет документов:
- заявка соответствующего образца;
- копия удостоверения личности, если участник — физическое лицо, и выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП для организаций;
- документ, являющийся подтверждением о том, что участник внёс задаток;
По итогам торгов земля передаётся тому участнику, который предложил самую высокую плату по аренде.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Аренда земельного участка через аукцион
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Риски при долгосрочной аренде земли у государства
Взятие земли в долгосрочную аренду у государства несет в себе скрытые риски для арендатора.
Они заключаются в:
- Отсутствии прав на расторжение договора до истечения срока его действия;
- Прекращении договорных отношений со стороны местных органов власти досрочно;
- Наложении обременения на землю сторонними лицами;
- Изъятии участка в принудительном порядке в пользу государственных организаций;
- Возникновении претензий по ухудшению качества почвы и экологического положения участка;
- Повышении арендной платы;
- Отказе в выкупе участка
Без проведения торгов
Законом определены категории лиц, а также цели использования земельных наделов, при которых допускается оформление аренды на 49 лет без проведения торгов. Такие льготы предоставляются лицам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
В их случае применяется упрощенный порядок заключения договора. Нужно написать заявление и предоставить требуемые при этом документы. Если причин, препятствующих заключению аренды, выявлено не будет, то земля будет предоставлена по сниженной плате за аренду, или же совсем бесплатно. Так можно получить территорию, не состоящую на кадастровом учете. Но времени для оформления незарегистрированной земли потребуется больше.
Действия для оформления аренды:
- В случае когда нужный земельный участок не присутствует в списке свободном от частной собственности, то, скорее всего, он не сформирован и не состоит в кадастре. Требуется сделать схему участка.
- Затем, нужно обратиться в муниципалитет с составленной схемой и заявлением о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.
- Ждать постановление главы муниципалитета о рассмотрении заявки. Это может занять до 30 дней.
- Отправиться с полученным постановлением и схемой участка в кадастровую службу, для постановки на учет.
- По истечении срока в 10 дней выдается межевой план и кадастровый паспорт.
- Предоставить заявление и документы о предоставлении аренды на землю в муниципалитет.
- Подписать арендный договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Подготовка документов и сдача в гос.инстанцию
Особую роль играет процедура сбора пакета документов. Они предоставляются в Департамент земельных ресурсов. В отсутствии данного учреждения в населённом пункте можно обратиться в Департамент имущественных отношений. В пакете должны присутствовать следующие документы:
- Гражданский паспорт в оригинале и в копиях.
- Идентификационный код.
- Если обращается юридическое лицо, стоит предоставить копию устава и учредительных документов.
- Приобщается справка полученная в Едином Государственном реестре.
- Составляется заявление, в котором указывается расположение участка, его размеры, а главное, цели, в которых будет использоваться земля.
Подать документы в Департамент необходимо сразу же после того, как нашелся необходимый участок. Представители госучреждения примут у бумаги, предварительно проверив их подлинность. Дополнительно необходимо составить обращение-заявление.
ВНИМАНИЕ: Взамен на папку бумаг выдадут справку. С ней нужно будет явиться после того как Департамент отреагирует на обращение.
Прежде чем искать способы, как оформить землю в аренду у администрации, нужно решить, как долго вы хотите пользоваться данной площадью. Земельный участок можно оформить в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае участком можно пользоваться от пяти до сорока девяти лет. Это очень удобно, если человек строит дом или ведет подсобное хозяйство. Юридическим лицам также будет наиболее удобно арендовать землю на длительный срок. Особенно это касается ситуаций, если на участке собираются возводить какое-нибудь предприятие.
Что касается краткосрочной аренды, то договор заключается на срок от года до пяти лет. Чаще всего арендуют земельные участки по этому типу во время реконструкции или строительства. После завершения работ, участок возвращают государству.
Существует еще один вид аренды — бессрочная. Она подразумевает отсутствие минимального срока использования участка. Однако в документах отражен максимальный срок. Как и в случаях с долгосрочной арендой, это 49 лет.
Договор аренды хорош тем, что в любой момент его можно разорвать, достаточно уведомить другую сторону. Прежде чем искать, как оформить землю в аренду у администрации, узнайте, для каких целей можно арендовать участок.
Как взять земельный участок у государства – законные основания
По закону все земли в стране, которые не имеют собственника, считаются государственными. Если появляются лица, которые заинтересованы в определенном земельном участке, они могут приобрести его в пользование.
Если не имеется денежных средств для выкупа участка, его оформляют в аренду.
Сделка заключается между нанимателем, это физическое или юридическое лицо, и арендодателем в лице государства или муниципалитета.
В общем все условности проходят по стандартной схеме, но имеются и некоторые моменты.
ВНИМАНИЕ! Заключая договор, съемщик указывает, какой вид деятельности будет проводиться на этой территории. Если он не соответствует действительности, то государство вправе изъять земельный участок.
Например, если земля бралась под ИЖС, а используется для установки автомойки или киоска, то ее использование будет признано нецелевым.
Условия аренды сельхоз земель
Государство предоставляет в аренду земли сельхозназначения в разных объёмах. Им не предусмотрено ограничение потенциальных арендаторов в количественном размере земель для аренды, независимо от его юридического статуса.
Кроме этого, даже когда договор уже действует, возможен земельный оборот. Если арендодатель не возражает, то аренда сельхозземель может быть оформлена на другого арендатора.
Также долгосрочные арендные права разрешено передавать в залог, например банку.
Если арендатору будет разрешено выкупить арендуемую площадь, он может легко осуществить это. Ему просто нужно будет досрочно выплатить сумму, назначенную при составлении договора аренды до завершения её срока.
Если в соответствующем органе имеется в наличии только одно заявление, тогда передача земли в аренду происходит без организации торгов. Также, в данном законодательстве имеет место перечень лиц и организаций, которым предоставляется право аренды без проведения торгов.
За сельскохозяйственные земли, которые отданы в аренду на долгое время, взимается арендная плата в виде:
- Платежей;
- Доли продукции, полученной в результате пользования землёй;
- Предоставления арендатором установленных услуг;
- Передачи в собственность какой-либо вещи;
- Затраченных средств на улучшение арендуемого надела.
В случае, если арендатор наносит вред экологии своей деятельностью на арендуемом участке, государство имеет полное право расторгнуть с ним договор.
Какую недвижимость разрешено возводить?
В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.
Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).
Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).