Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Что считается цокольным этажом?
Согласно принятой в строительстве терминологии, к цокольным этажам относят помещения, которые расположены частично ниже уровня земли, занимая собой фундамент здания (цоколь) и несколько углубляясь в грунт. Обычно разграничивают цокольные этажи и подвальные помещения как раз по уровню земли: если подвальные помещения обычно полностью находятся ниже данного уровня, то цокольные помещения обычно углублены лишь частично. Возводится цокольный этаж чаще всего для того, чтобы увеличить площадь постройки, не увеличивая ее этажность (например, если есть ограничения на количество этажей в данной местности).
Обычно цокольные помещения используются в качестве технических или коммерческих: в качестве складов, магазинов, заведений общественного питания, котелен, прачечных, саун и т. д. Намного реже они используются в качестве жилой площади, и есть немало сложностей с оформлением таких помещений в качестве жилья для людей. Частично это связано с конструктивными особенностями цокольного этажа: сложность установки больших окон и отдельного входа, сырость, необходимость дополнительных вентиляции и отопления, лестниц или лифта и т. д., частично – с нормами законодательства, которые определяют такие помещения именно в качестве технических и подсобных. Тем не менее, при необходимости оформить цокольный этаж как жилое помещение возможно.
Оформление земельного участка, расположенного под погребом в ГСК
В случае если погреб располагается на земельном участке, находящемся во владении на праве пожизненно наследуемого владения, землю под ним можно взять в собственность для того, чтобы иметь возможность распоряжаться недвижимостью как вам угодно: продать, подарить, передать по наследству, оставить в залог и т.д.
Такой процесс аналогичен оформлению в собственность земли под жилым домом. Он проходит в несколько этапов:
1) если погреб располагается на территории ГСК, необходимо взять в правлении справку о полностью уплаченном пае;
2) далее следует обращение в БТИ по месту расположения участка земли. Здесь с вами согласуют день посещения участка кадастровым инженером, который выполнит замеры и фотографирование. На основании составленного им акта вам будет оформлен технический паспорт на участок земли;
3) в управлении Росреестра на основании выданных в БТИ документов участок будет подлежать кадастровому учету и на него будет оформлен кадастровый паспорт. Для выдачи кадастрового паспорта (в случае, если участок не внесен в реестры недвижимости) может понадобиться проведение межевых и кадастровых работ;
4) полученный кадастровый паспорт станет основанием для того, чтобы участок под вашим погребом был передан вам в собственность. Свидетельство об этом выдается в органах регистрации.
Обратите внимание, что все услуги по выполнению технических, топогеодезических и кадастровых работ будут для владельца погреба платными.
Если же погреб располагается в подвале многоквартирного дома, его можно будет оформить в общее долевое владение хозяев квартир. Однако права распоряжаться выделенными вам метрами по своему усмотрению вы при этом не получите.
Узнайте на нашем сайте: мы поможем оформить землю.
Типовые вопросы о собственности подвалов
Бывает, что подвалы в доме передают в собственность, не уведомляя жильцов. Часто собственники квартир обнаруживают факты занимания общей территории соседями в одностороннем порядке, когда ограждаются территории и оборудуются перегородками, замками и прочими запорными устройствами.
Такие вопросы можно попробовать уладить мирно, а можно через суд. Но в любом случае для начала необходимо определиться с правами соседа на такие действия:
Росреестр выдает справку (выписку) с информацией, когда и кем было передано подвальное помещение, есть ли там долевое участие остальных жильцов, есть ли законное оформление этой части в индивидуальное использование, приватизированное это помещение или муниципальное. Также следует уточнить функции, для которых это помещение было построено при возведении здания.
Подвалы многоэтажных домов
Прежде, чем решать, какое производство можно в подвальном помещении организовать (см. Бизнес в подвале жилого дома: документы и ещё раз документы), давайте уясним, в чьей собственности находятся подвалы в многоквартирных домах. Ведь собственник, как известно, может по своему усмотрению распоряжаться помещением — в том числе, и получать от него доход.
Обратите внимание! Согласно Жилищному Кодексу РФ, все технические помещения, к которым относятся и подвалы, находятся в общей долевой собственности у собственников квартир. Но сразу скажем, что это не всегда так — иногда те, кому принадлежат подвалы, никакого отношения к дому не имеют вовсе.
Как это могло получиться?
Всё дело в том, что с течением времени одни законы утрачивают силу, другие издаются, третьи редактируются. Это сейчас действует закон, по которому подвалы должны принадлежать только людям, проживающим в доме на праве собственности — и с новостройками дело обстоит именно так. Но ситуации могут быть разными.
Если подвал, расположенный под домом большой, задействовать всю его площадь под технический этаж было бы неразумно. Для бойлера и прочих коммуникаций бывает достаточно отвести одно изолированное помещение, а остальную площадь использовать для других нужд.
- Здесь можно установить душевую кабину или сауну (см. Подвал сауна в частном доме: как сделать правильно), устроить бассейн, расположить мини-прачечную. Если вы занимаетесь предпринимательством, подвал является отличной возможностью для обустройства мастерской. Для занятий спортом тоже требуется место, а в цокольном этаже можно оборудовать хоть целый тренажёрный зал.
Что нужно учитывать при эксплуатации подвальных помещений
Обычно подвальное помещение используется жильцами в качестве склада, кладовки, погреба. Но в последние годы, когда стоимость квадратных метров жилья в больших городах существенно возросла, многие граждане, особенно жители первых этажей, стараются переоборудовать подвальные помещение под жилые боксы, магазины, небольшие офисные помещения.
В этом случае следует учитывать такие моменты:
- выполненная перепланировка не должна перекрывать (даже частично) доступ к имеющимся в подвале инженерным коммуникациям;
- до начала использования помещения по назначению, особенно если в дальнейшем там будут находиться люди, его необходимо проверить специалистами СЕС, а также инспекторами пожарной безопасности;
- не допускается в дальнейшем, после вступления в собственность, выполнять какие-либо действия, из-за которых ограничивается доступ к другим помещениям подвала, либо же устанавливать оборудование, плотно складировать материалы, подключать бытовые приборы нарушающих требования СЕС, либо пожарной службы.
Конечно, после получения прав собственности отобрать такое помещение у вас никто не имеет права. Но привлечь к ответственности за нарушение норм законодательства о пожарной безопасности (к административной и даже уголовной) запросто.
Как быть с незаконно занятыми помещениями
В старых домах часто встречаются ситуации, когда жильцы без чьего-либо согласия просто переоборудовали часть подвального помещения, выделяя под склады или погреба. Дальше такие помещения длительное время использовались без каких-либо возражений со стороны других жильцов, вкладывались деньги в их реконструкцию, перепланировку, внутренние улучшения.
Важно отметить, что законодатель не предусматривает упрощенных процедур приватизации подвальных помещений, даже если ранее такие помещения уже использовались жильцами. Чтобы получить документы, подтверждающие право собственности, потребуется полностью пройти описанную выше процедуру. Момент начала владения помещением будет исчисляться с даты получения соответствующего свидетельства, а не фактического захвата.
Помните, стать собственником части подвала можно только после получения согласия других жильцов, оформления всех необходимых документов, прохождения процедур согласования. В других ситуациях, даже через обращение в суд, получение свидетельства о собственности невозможно.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
Можно ли приватизировать подвал или чердак в жилом доме
В ГК РФ говорится, что подвальные и чердачные комнаты общего пользования принадлежат владельцам квартир, если они предназначены для обслуживания более одного помещения. В муниципальном жилье право владения общими помещениями у жильцов возникает с момента, как была приватизирована первая квартира. Если до этого муниципалитет успел выделить подвальное помещение в качестве учтенного объекта для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, права на такую площадь принадлежат городским властям. А все остальное будет признано принадлежащим жильцам.
Приватизация общего имущества – процесс неоднозначный. В каждом доме все чаще появляются жильцы, претендующие на тот или иной участок. С развитием современных информационных технологий, люди стали более подкованными в вопросе своих прав, поэтому участились распри и споры не только с госорганами, но и между собственниками квартир за разделение и владение той или иной площадью. Такие споры решаются через судебные инстанции.
Присоединение подвала к квартире
Раз пошла такая пьянка.
В порядке бреда: живем мы на первом этаже, под нами подвал (очень высокий), который используется жителями подъезда для хранения всяких разностей. Наша каморка находится прямо под квартирой + еще пару каморок никем не занятых (метров 20 минимум). Однажды пьяные гости предложили эти каморки занять, продолбить перекрытие, сделать лесенку и оборудовать под квартирой сауну с бильярдом, блэкджеком и сопутствующими атрибутами ну или кинотеатр.
Как думаете, уважаемые, реально ли воплотить в жизнь идею по присоединению подвала к квартире (необязательно для сауны)?
Если серьёзно — то это возможно, только овчинка выделки не стоит, ИМХО.
Подвалы, чердаки — общая собственность жильцов.
Её можно взять в аренду, с согласия 2/3 собственников всего дома, решением общего собрания.
После этого, всё, что положено: проект согласованный, не просто на кусочек «под квартирой», а как реконструкция всего дома (подвал относится к технической документации на дом, а не квартиру).
Со всеми прелестями, типа Главархитектуры.
Вход из личной квартиры делать нельзя (перекрытие резать не разрешат).
Что необходимо учесть перед строительством погреба
Перед проектированием подземного хранилища, следует учесть ряд факторов:
- Стабильный температурный режим, в любое время суток и года, достигается на глубине 3 метров под землёй.
- Лучше не строить подземные хранилища рядом с деревьями. Их корни сложно удалить, а если этого не сделать, то они могут разрушить стены погреба.
- В заглублённом или полузаглубленном подвале входную дверь и лестницу рекомендуется разделить небольшим тамбуром.
- Для хранения лучше использовать деревянные ящики или стеллажи. Так как дерево, в отличие от металла, не так быстро проводит тепло или холод.
- Циркуляция воздуха единственная возможность противостоять образованию влаги в подвале. Чтобы её добиться, не следует придвигать стеллажи прямо к стенам, лучше оставить небольшой зазор на 5 сантиметров.
- Утрамбованный грунт – отличный пол для правильной регулировки температурного режима.
- Для удобства отслеживания состояния погреба следует установить в него термометр и гидрометр.
Отдельно следует продумать о входе в подвал. Можно как сделать погреб прямо на улице, так и соорудить небольшой тамбур. Вход с верху экономит место, но не является безопасным вариантом.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Государственной регистрации прав на гаражи и погреба предшествует длительная процедура оформления кооперативных документов
Если право собственности владельца на гаражный бокс ( погребную ячейку) не зарегистрировано в государственном Учреждении юстиции , в глазах закона у данной недвижимости нет официального собственника. И все сделки с ней — купли-продажи , мены , дарения — неофициальный владелец совершает на свой страх и риск. Ведь , как показывает судебная практика , доказать свое право собственности на гаражный бокс или погребную ячейку при возникновении имущественных споров , но без наличия государственных документов о праве собственности всегда очень сложно , а иногда просто невозможно.
Казусы времени
В соответствии со ст. 218 ГК РФ , член гаражного или погребного кооператива ( ГСК , ПСК), выплативший паевой взнос и уплачивающий все текущие необходимые платежи , приобретает право собственности на имущество и считается правообладателем. Но если кооператив был построен достаточно давно — в шестидесятых- девяностых годах прошлого века , зарегистрировать право собственности на отдельный гаражный бокс ( погребную ячейку) по установленному сегодня государственному образцу затруднительно. Для этого необходимы документы о сдаче кооператива в эксплуатацию , но ими располагает меньшинство ГСК и ПСК , построенных в 1960—1990-х годах.
Данные кооперативы строились в полном соответствии с с архитектурно-планировочным заданием и разрешениями , выданными соответствующими органами власти и управления. Земельный участок предоставлялся под строительство ГСК или ПСК администрацией города и кооперативы располагают технической документацией — набором документов , подтверждающих законность строительства. Но для государственного оформления прав собственности на боксы ( ячейки) ГСК и ПСК выданных прежде разрешений недостаточно. Оно проводится только при наличии акта приемки кооператива в эксплуатацию.
Обустройство погреба под лоджией
Жители первых этажей часто жалуются на разнообразные неудобства настолько «приземленного» проживания. Однако, существуют у них и некоторые преимущества, одним из которых является возможность обустроить погреб под лоджией. Такое помещение, как подвал под балконом или под лоджией городской квартиры, может стать удобным вариантом для хранения разнообразных хозяйственных вещей и продовольственных запасов: картофеля, фруктов и овощей, солений и консервации. Многих городских жителей может испугать сам масштаб работ, ведь нужно выкопать крупное углубление, заняться кладочной и отделочной работой и т.д. Действительно, процесс обустройства погреба под балконом является достаточно трудоемким. Но результат — удобный подвал под лоджией — будет радовать своих хозяев и полезно ими использоваться многие годы. Кроме того, квартира, в которой есть лоджия, обустроенная погребом, стоит значительно дороже при продаже.
От этих факторов зависит допустимое безопасное приближение к фундаменту дома, что в итоге определяет площадь подвала:
- Способ удаления грунта и технология возведения стен подвала также определяются этими факторами.
Совет. Поэтому начинать работы необходимо с проведения геодезического исследования, так как прилагаемая к проекту дома геодезическая карта не учитывает возможные изменения уровня грунтовых вод.
На основе данных исследования с учетом желаемой площади и места расположения подвала определяется технология строительства с поэтапным выполнением работ:
- Технология учитывает подбор базовых и отделочных материалов, обеспечивающих надежность и долговечность конструкции.
Для выполнения работ необходимо привлекать профессионалов имеющих опыт строительства подобных объектов.