Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарим комнату: основания, риски, последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общим правилам право собственности переходит к одаряемому с момента передачи имущества. В качестве документального подтверждения чаще всего выступает акт, подписанный сторонами сделки. Однако дарение комнаты имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Любая сделка имущественного характера облагается налогом. Однако в статье 217 НК РФ, содержится перечень случаев, когда такое правило не действует. К ним отнесены и сделки с дарением имущества. Следует отметить, что норме права указано, что это условие не распространяется на случаи, когда дарится недвижимость. То есть сделка с комнатой налогом облагается.
Исключением в данном случае является связь между участниками. Если они являются супругами, родителями и детьми как родными, так и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе только по одному родителю, то есть не полнородными, налог не выплачивается. Указанное правило действует и в отношении сотрудников консульств и членов их семей, если они выступают в качестве одариваемых. Это определено Венской конвенцией о консульских и дипломатических отношениях.
Размер сумм, подлежащих оплате, рассчитывают с учетом стоимости имущества. Налог зависит от наличия гражданства РФ: для резидентов, то есть лиц, проживавших на территории страны свыше ста восьмидесяти дней в году, – 13% от стоимости подарка, а для лиц, не являющихся таковыми, – 30%.
Основания для отмены дарственной
Заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор дарения комнаты в коммунальной квартире может быть в исключительных случаях отменен дарителем.
Основанием для этого, согласно ст. 578 ГК РФ, является:
- совершение одаряемым покушения на жизнь членов семьи дарителя или его самого, а также намеренное причинение одному из этих лиц телесных повреждений;
- сделка, заключенная компанией или индивидуальным предпринимателем, нарушает номы закона о банкротстве и связанные с ним ограничения;
- предметом договора является вещь, имеющая большую неимущественную ценность, но одаряемый относится к ней безответственно, что дает основания полагать, что вещь может быть безвозвратно утрачена.
Закон позволяет дарителю отказаться от выполнения условий договора дарения в связи со значительным изменением его материального и (или) семейного положения. Такой отказ возможен только если исполнение уже заключенного договора дарения неизбежно повлечет для дарителя ухудшение условий его жизни.
Дарение можно оформить самостоятельно или же доверить это нотариусу. Если ваш выбор – это самостоятельное составление договора, то мы рекомендуем воспользоваться представленным на нашем сайте типовым шаблоном.
Сам договор дарения должен включать в себя следующие обязательные элементы:
- дату и место составления;
- ФИО, паспортные данные и адреса дарителя и одаряемого;
- сведения, подтверждающие право собственности дарителя на комнату;
- выражение желание дарителя подарить комнату, и желание одаряемого принять дар на условиях безвозмездности;
- сведения о даримой комнате – адрес, площадь, расположение, кадастровый номер;
- сведения о местах общего пользования – кухня, санузел, балкон и т.д;
- обязательство сторон зарегистрировать договор в Росреестре;
- сведения о согласии сособственника (для случаев, когда комната находится в общей долевой собственности супругов);
- подписи контрагентов.
Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция
Начнем с определения договора дарения, который можно считать сделкой, заключаемой одновременно с двух, сторона, одна из них принимает недвижимость безвозмездно, то есть в дар. Обе стороны должны присутствовать на всех этапах сделки. После устного обсуждения всех этапов нужно переходить к официальному оформлению документов через МФЦ. Пошаговое оформление договора о дарении должно следовать следующему алгоритму:
- Подготовить все необходимые бумаги для оформления.
- Записаться на прием в МФЦ и прийти на него. Это сделать можно живой очередью, по электронному талону, или записаться заранее через сайт, возможно позвонить в нужное вам отделение.
- Оплатить пошлину.
- Написать и принести специалисту в МФЦ заявление.
- Получить уведомление о получении специалистом документов.
Отменить дарственную проблематично, и суды часто отказывают в удовлетворении исковых требований. Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно представить максимум доказательств и уметь обосновать каждую фразу в заявлении.
Есть и примеры положительных решений, когда людям удалось отменить ДД и вернуть себе право собственности на недвижимость:
- Решение № 2-359/2016 2-359/2016(2-4769/2015;)~М-4669/2015 2-4769/2015 М-4669/2015 от 2 декабря 2015 г. по делу № 2-359/2016;
- Решение № 2-189/2019 2-189/2019~М-159/2019 М-159/2019 от 5 июля 2019 г. по делу № 2-189/2019;
- Решение № 2-6167/2016 2-913/2017 2-913/2017(2-6167/2016;)~М-5027/2016 М-5027/2016 от 5 июня 2021 г. по делу № 2-6167/2016.
Я проживаю со своим бывшим мужем, гражданином Д., в двухкомнатной квартире, которая находится у нас в долевой собственности в равных частях. Комнаты по метражу разные: одна имеет 18 квадратных метров, другая — 12. Д. самовольно выбрал себе большую комнату и вставил замок. Мне пришлось также вставить замок в оставшуюся комнату. Так как жить под одной крышей стало абсолютно невыносимо, я решила подарить свою комнату брату, который не имеет своего собственного жилья. Меня интересует вопрос, могу ли я осуществить сделку без согласования с бывшим мужем, и подарить именно конкретную комнату, а не долю в квартире?
При дарении собственником своей комнаты или доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, согласия собственников других комнат или долей не требуется.
Дарение – односторонняя сделка, предоставляющая право передать собственность. Она возникает по добровольной и безвозмездной инициативе владельца имущества. Правопреемник становится фактическим хозяином недвижимости после подписания акта приема-передачи.
Процедура дарения осуществляется в момент подписания соответствующего договора либо по истечении оговоренного времени. Если предусмотренный срок еще не завершен, а даритель скончался, то правоустанавливающий документ нивелируется. При этом собственность усопшего передается его наследникам в соответствии правил наследования.
Институт дарственной регламентирован 32-й главой Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно данному разделу дарителем может являться только физическое лицо. Правопреемниками могут быть:
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой Продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать Недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)
Кто и кому может подарить недвижимость
Дарственная на комнату в коммунальной квартире: образец 2022 года Перед тем как рассматривать процесс дарения недвижимости, нужно определить с тем, кто может являться дарителем и одаряемым. Для дарения доли комнаты, она также должна быть выделена. Исходя из этого, дарение части комнаты, находящейся в обычной квартире, в случае, если техническая возможность выделения отсутствует, представляется невозможным. В этом случае может быть проведено обычное дарение долей в праве собственности.
- Количество комнат;
- Общая площадь недвижимости;
- Этаж и номер квартиры, если речь идет о квартире или комнате в многоквартирном доме;
- Инвентарный номер;
- Адрес, по которому расположено имущество;
- Правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит дарителю.
Нюансы, что стоит учитывать при составлении договора дарения
Каждая сделка включает в себя определенные нюансы, которые могут повлиять на факт составления договора дарения как на момент его совершения, так и после подписания. Такими нюансами считаются:
- В случае договора дарения комнаты в коммунальной квартире близким родственникам не надо согласия соседа или соседей по жилплощади.
- Если в общежитии прописан несовершеннолетний ребенок, то все права относительно жилплощади возлагаются на его законных представителей. Но при достижении совершеннолетия он вправе предъявить имущественные требования по обозначенному объекту недвижимости.
- Поскольку комната все же считается коммунальной, то право собственности распространяется лишь на эту часть жилплощади, а остальное относится к общественной собственности (кухня, санузел, общий коридор).
- Кроме этого, возможно передать в дар долю в квартире третьему лицу, для дальнейшей продажи уже полностью всей комнаты. Но в таком случае у соседей могут возникнуть претензии относительно неискренности намерений.
- К минусу также относится тот факт, что такая сделка может быть оспорена и через 3 года.
- В договоре дарения даритель в целях обеспечения себя от неправомерных действий одаряемого вправе внести пункт о пожизненном своем проживании на обозначенной жилплощади.
Отменить дарственную проблематично, и суды часто отказывают в удовлетворении исковых требований. Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно представить максимум доказательств и уметь обосновать каждую фразу в заявлении.
Есть и примеры положительных решений, когда людям удалось отменить ДД и вернуть себе право собственности на недвижимость:
- Решение № 2-359/2016 2-359/2016(2-4769/2015;)~М-4669/2015 2-4769/2015 М-4669/2015 от 2 декабря 2020 г. по делу № 2-359/2016;
- Решение № 2-189/2019 2-189/2019~М-159/2019 М-159/2019 от 5 июля 2019 г. по делу № 2-189/2019;
- Решение № 2-6167/2016 2-913/2017 2-913/2017(2-6167/2016;)~М-5027/2016 М-5027/2016 от 5 июня 2020 г. по делу № 2-6167/2016.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Документальная фиксация договора дарения комнаты
Для его оформления понадобятся следующие документы:
- паспортные данные;
- правоустанавливающий документ на комнату;
- договор дарения в трех экземплярах (по одному сторонам сделки, 3-й – Росреестру);
- справка о составе проживающих в комнате на момент заключения договора;
- выписка на недвижимость (ЕГРП);
- справка о государственной оценке комнаты, если одариваемый чужое лицо;
- в случае дарения комнаты, приобретенной за время совместного проживания, необходимо получить заверенное нотариусом согласие второго супруга на совершение сделки (здесь Вы можете скачать примерный образец согласия) ;
- если одаряемым является ребенок, нужно получить разрешение родителей (опекунов) на сделку (смотрите образец по ссылке);
- также должны быть представлены документы родителей или опекунов;
- если одаряемым является сын или дочь, нужны документы, подтверждающие родство (если таковые отсутствуют, факт родства нужно будет доказывать в судебном порядке. О правилах оформления иска читайте тут) ;
- если ребенок приемный, нужен документ, подтверждающий этот факт;
- если договор заключают представители (доверенные лица), то необходимо представить должным образом оформленную нотариально доверенность на ведение дела. В ней подробно изложить такие моменты, как предмет сделки (что именно будет подарено), подробное описание комнаты, ее метраж, адрес, расположение, имена дарителя и одаряемого.
Помимо адреса и расположения комнаты, следует подробно перечислить все дополнительные помещения, на пользование которыми у одаряемого возникнет право после заключения сделки.
Когда документы собраны, можно приступать к составлению дарственной, которая не должна содержать условий обмена (например, части жилплощади на услугу), в таком случае она теряет свою силу согласно ст. 572 ГК РФ.
Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2021 году не обойдётся без нотариуса, хоть изменения, внесённые п. 1 ст. 42 ФЗ No 218-ФЗ, допускают самостоятельное заверение договора, с недавнего времени в Регистрационной палате требуется именно нотариальное заверение. Подобная мера исключает оспаривание сделки заинтересованными людьми и наследниками дарителя.
Важно! Единственный случай, когда к нотариусу можно не обращаться – дарение одним супругом своей части имущества другому супругу.
Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
Cоветую воспользоваться услугами специалистов не только для заверения, но и для составления договора, поскольку свободная форма или типовой вариант из интернета имеет множество лазеек, которые используют профессиональные юристы при оспаривании подлинности документа.
Составляя договор дарения без помощи юриста, следует в нём прописать:
- дату и место подписания;
- адрес недвижимости данные документов о праве дарителя на владение имуществом;
- данные сторон (если участвуют третьи лица – информация о них так же требуются)
- информацию об объекте дарения, сверенную с документами.
Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2019 можно зарегистрировать через МФЦ или непосредственно в Регистрационной палате. Через центр оказания государственных услуг оформление существенно упрощено: достаточно предоставить специалисту пакет документов согласно перечню и договор дарения. Сотрудник выдаст образцы заявлений, проверит все данные и составит расписку с информацией о полученных документах.
Далее регистратор передаст пакет в Регистрационную палату, а сторонам назначит время визита для получения выписки о праве собственности нового владельца.