Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду комнату в коммунальной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Аренда комнаты в коммуналке
Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.
Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?
Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:
- Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
- На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.
Права наймодателя после заключения договора
Имеет ли право хозяин квартиры, после ее сдачи, являться в отсутствии нанимателя, и в праве ли требовать плату за нее естественный износ?
Существуют люди, которые относятся к сдаваемой квартире слишком трепетно и с опаской и неохотой отдают ее в чужие руки. Подобные люди считают, что они имеют полное право заявляться в свою квартиру когда угодно и полностью контролировать жизнь, арендатора. Но если обратиться в такой ситуации к закону, то мы узнаем, что наймодатель теряет любые права относительно пользования жилища на период действия договора найма, а значит не может входить квартиру без разрешения и тем более когда нанимателя нет дома.
Ответственность за естественный износ квартиры арендатор не несет. Ведь квартира в любом случае со временем поддается износу, не зависимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались. И наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Спрос на аренду комнат
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Можно ли сдать квартиру без согласия соседей, и что говорит закон ?
По закону РФ как арендаторы, так и квартиросъемщики обязаны соблюдать «правила пользования жилым помещением», подробно рассмотренным в Жилищном кодексе. Согласно ему, любые лица, временно снимающие жилье, должны подчиняться общепринятым нормам поведения. Всякие действия, идущие вразрез с имеющимися правилами, причисляются к нарушению.
Если ваши соседи дебоширят, занимаются наркоманией, устраивают шумные вечеринки или иным способом нарушают общественный порядок, то вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выселении шумных квартиросъемщиков. Процесс этот долгий и утомительный. Гораздо проще бывает поговорить с хозяином квартиры и убедительно попросить его быть более разборчивым при подборе квартирантов. Если разговоры не приводят ни к каким изменениям — придется просить помощи у государства.
Выселение шумных соседей через суд
Не пытайтесь самостоятельно урегулировать конфликт. Тем более, если соседи агрессивно настроены, замечены в употреблении наркотиков или пьянстве. Все должно быть по закону. Иначе вы сами рискуете попасть под какую-нибудь статью в УК, в случае, если ситуация выйдет из под контроля.
Для обращения в суд вам необходимо будет собрать определенные доказательства обоснованности своих претензий. Это и подписи остальных соседей, и подтверждение неоднократных обращений в полицию и к участковому, и даже заключение Роспотребнадзора о превышении в вашей квартире допустимого уровня шума. Получив все эти документы, подтверждающие систематическое нарушение прав граждан, проживающих по соседству с шумными квартиросъемщиками, можно надеяться на положительный результат.
С этими доказательствами вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы она выступала истцом в суде, а жители разбушевавшихся соседей — свидетелями.
Но не всегда местные власти решают вступать в споры между жильцами, да и суд не гарантирует выселения нерадивых соседей. Хотя, на некоторых незаконных арендаторов, скрывающихся от выплаты налогов за предпринимательскую деятельность и получение доходов со сдачи квартиры в аренду, одно только предупреждение может подействовать мгновенно. В любом случае сначала пробуйте договориться без скандала и судебных разбирательств.
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос cайт где сдать квартиру , поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами..
Особенности сдачи в случае, если есть приватизация
В данном случае разрешение от соседей не требуется, но санузел и кухня с коридором остаются в руках общего пользования. Поэтому, чтобы ни наниматель, ни арендодатель не имел конфликтов с жильцами, стоит заручиться их согласием.
Заключение договора аренды — главный этап организации сдачи жилья. Здесь должны быть прописаны обязанности и некоторые права обеих сторон. Также должна быть письменная фиксация времени посещения комнаты гостями и условия пользования общим имуществом (например, ванна или кухня). Если в сдаваемом помещении имеется мебель или другие элементы интерьера, их стоит прописать в договоре, указывая их состояние (наличие дефектов и внешний вид).
Нарушение договора — повод для выселения. Кроме того, стоит учитывать, что заселение в небольшую комнату (15 м2) семьи из 4 человек, также может быть поводом для расторжения соглашений. Отсутствие у арендатора временной регистрации — еще один фактор, который может служить причиной разрыва договора.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Сдать квартиру без согласия соседей
Жители мегаполиса часто страдают от суеты и городского шума. Постоянные стрессы на работе, пробки на дорогах, бесконечная гонка на выживание…
Придя домой, хочется тишины и покоя. Но не всем удается расслабиться даже в собственном жилище, если соседи все время сдают квартиру новым жильцам — шумным, невоспитанным или даже скандальным.
Что тут поделаешь? Они же собственники — имеют право сдать свою квартиру кому пожелают. Но так ли беззащитны в этой ситуации окружающие и могут ли они надеяться на спокойную жизнь в своей собственности? В каждой ситуации рекомендуется разбираться индивидуально.
Сдавать квартиру без согласия соседей имеет право каждый!
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос: «cайт где сдать квартиру в Москве», поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами.
Как бы вам не было неприятно, что каждую неделю по соседству поселяются новые люди — со своими нравами, причудами и правилами, с этим придется мириться. Если арендатор не платит налоги за свой маленький бизнес, то можно, конечно, обратиться в налоговую службу. Вот только доказать нелегальную предпринимательскую деятельность будет нелегко.
Если вам просто не нравится сам факт сдачи квартиры соседями в аренду, то лучше успокоиться и не обращать на это внимание.
Например, сдавать комнату в квартире без согласия соседей — это законное право любого гражданина. Вы не можете этому никак воспрепятствовать.
До тех пор, пока квартиросъемщики не нарушают закон, общественный порядок, своевременно оплачивают коммунальные услуги — к ним не будет никаких претензий.
Что такое доля в квартире?
Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).
Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.
С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.
Справка! Законодательно предусмотрено долевое участие совладельцев для защиты их прав. Все хозяева общего имущества будут знать объем своих правомочий.
Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.
Запретят ли в России снимать квартиры на срок меньше месяца
Среди тех, кто сдает жилье посуточно и кто пользуется этими услугами, паника. В Госдуму внесен законопроект, который, по мнению некоторых юристов, полностью запретит этот вид бизнеса в многоквартирных домах. Что останется туристам? Хостелы по 8 человек в комнате и отели с кусачими ценами.
ЧТО ТАКОЕ «СРЕДСТВА РАЗМЕЩЕНИЯ»
Напомним, с 1 октября прошлого года действует норма, по которой в жилых домах нельзя оказывать гостиничные услуги. Хостелы и мини-гостиницы подлежат ликвидации. Но у владельцев квартир, которые сдавали свое жилье посуточно, такое право осталось — оно прописано в Гражданском кодексе. Но теперь в Госдуму внесен новый законопроект, который, по мнению ряда юристов, может запретить и краткосрочную сдачу квартир. Этот документ уже прозвали контрольным выстрелом в посуточную аренду. Суть изменений «КП» пояснила московский адвокат Наталья Петровская, специализирующаяся на спорах о недвижимости:
— Эти поправки в закон «Об основах туристской деятельности…» фактически запрещают посуточную аренду, — сказала она. — Но сделано это в замаскированной форме — в нем нет ни слова о посуточной аренде. В законе предлагается изменить определение термина «средство размещения». Сейчас это понятие включает гостиницы, санатории и вообще любые помещения, используемые для временного проживания, — не разделяя, жилые или нет. А в законопроекте предлагается установить, что средством размещения могут быть только нежилые помещения. Таким образом, если законопроект будет принят, жилые помещения, например, квартиры в многоквартирных домах, будут исключены из средств размещения, их нельзя будет сдавать на короткие сроки.
МЕСЯЦ ИЛИ БОЛЬШЕ
Остается вопрос, где граница между длительным и коротким сроком. Многие считают, что ее нет. На самом деле есть — в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). Там отдельно выделена деятельность по предоставлению помещений для краткосрочного проживания, указывается и срок — «на ежедневной или еженедельной основе» (код 55.20). А есть другой вид деятельности — «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (код 68.20). И тоже указан срок — «на ежемесячной или ежегодной основе». То есть все, что меньше месяца, будет считаться краткосрочным проживанием, объекты для такого проживания — это «средства размещения», а квартиры и частные дома, по законопроекту, средствами размещения не являются. Вот и получается: сдашь квартиру меньше чем на месяц — нарушишь закон.
Комната в приватизированной квартире
Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.
Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:
- Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
- В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.
Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.
Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.