Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
ЧТО НЕ ПРИЗНАЕТСЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ
Вообще, в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
При этом надо отметить, что данные открытых реестров, в том числе сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), содержащие имеющиеся ограничения конкретного земельного участка, являются общедоступными и собственник не может ссылаться на то, что он не знал о содержащихся в ИСОГД ограничениях.
Информационная система обеспечения градостроительной деятельности содержит все текущие изменения о конкретном земельном участке, в том числе:
- данные инженерных изысканий;
- получение застройщиком участка разрешительной документации на строительство или реконструкцию;
- получение разрешительной документации о вводе в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта
- и иные данные, отражающие его состояние.
ПОСТРОЙКА, ПОДЛЕЖАЩАЯ СНОСУ
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными:
- правилами землепользования и застройки,
- документацией по планировке территории или
- обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования),
А — осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем —
Б — лицом:
- в собственности, или
- пожизненном наследуемом владении, или
- постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или
В — лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование,
за исключением случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления.
Решение о сносе самовольной постройки либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Органы местного самоуправления принимают:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если:
самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законом на дату начала строительства такого объекта, либо
самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если:
- самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта;
- данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории (при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта), либо в случае
- если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны и необходимость наличия такого разрешения установлены в соответствии с законом на дату начала строительства постройки.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Вышеуказанные решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст. 22 ФЗ N 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом:
- в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на таком участке до дня вступления в силу ЗК РФ (не ранее 29.10.2001);
- в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 года.
В указанных случаях решение о
- сносе самовольной постройки либо
- сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными:
- правилами землепользования и застройки,
- документацией по планировке территории или
- обязательными требованиями к параметрам постройки,
может быть принято только судом.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями, если:
- право собственности на постройку зарегистрировано в государственном реестре недвижимости (ГРН) или
- признано судом либо
- в отношении такой постройки ранее судом было принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или
- это многоквартирный дом,
это жилой дом или садовый дом, созданные до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ путем создания или возведения на таком участке самовольной постройки и неисполнением землевладельцем, землепользователем соответствующих обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные:
- решением о сносе самовольной постройки либо
- решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,
- осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района) уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 6.1 ст. 54 ЗК РФ).
Так же как и при принудительном прекращении права аренды, в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены
- иные здания, сооружения,
- объекты незавершенного строительства,
исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, если образование такого земельного участка возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и принимает решение об изъятии образуемого земельного участка в срок не более чем четыре месяца со дня поступления уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ.
При этом указанные органы также вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от землевладельца, землепользователя исходного земельного участка (п. 6.2 ст. 54 ЗК РФ).
Также решение об изъятии земельного участка не может быть принято в отношении земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены
- иные здания, сооружения,
- объекты незавершенного строительства,
если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (п. 6.3 ст. 54 ЗК РФ).
В случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации прекращения такого права на земельный участок в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка либо со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить о прекращении права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, записи о которых не внесены в ГРН, в налоговый орган по месту нахождения указанного земельного участка и в орган регистрации прав в течение семи дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка или со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии.
Способы: через администрацию и судебный порядок.
Прохождение реконструкции объекта может потребовать много времени и сил. Наиболее сложными считаются ситуации, когда речь идет об особо охраняемых памятниках культуры, проведении масштабных работ или изменении назначения здания.
Процедура предполагает подготовку следующей документации:
- исходно-разрешительный проект;
- топографическая съемка участка;
- градостроительный план земельного участка;
- отчет о санитарно-эпидемиологическом исследовании;
- инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания;
- обследование рядом расположенных сооружений;
- технический отчет с итоговыми результатами обследования.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Для составления проекта заказчику потребуется обратиться в специальную организацию, которая выступает действующим членом СРО. Специалистам необходимо будет предоставить свободный доступ к объекту для проведения замеров и обследования, а также правоустанавливающую и техническую документацию. Стоимость услуги зависит от объема проводимых работ, типа строения и характера реконструкции.
Все документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения. Заявитель может отправить бумаги следующим способом:
- лично;
- почтой;
- через представителя;
- через МФЦ.
Для предоставления услуги специалистам ведомства отводится 10 дней, после чего заявитель должен получить разрешение на проведение реконструкции или отказ. Отрицательное решение может быть связано с предоставлением неполного пакета документов, выявлением несоответствия участка требованиям градостроительного плана или отсутствия у администрации полномочий в отношении заявленного объекта.
При появлении претензий в части необоснованности отказа на проведение реконструкции заявитель вправе обратиться в суд. Аналогичным способом решаются вопросы, связанные с возникновением конфликтных ситуаций и необходимостью разрешения споров.
Возможно будет интересно!
Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения
Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.
Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания. Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона. К обязательным относятся не только строительные нормы, но и требования противопожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства.
Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:
- ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
- ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.
Как узаконить реконструкцию частного дома
Если самовольная реконструкция была произведена внутри помещения и при этом затронут фундамент (оборудование подвала) или несущие стены (снос, смещение, установка дверного проёма), в нежилое помещение проведено отопление, что автоматически делает его жилым (увеличилась жилая площадь), такие изменения должны быть оформлены. Для узаконивания реконструкции, сделанной в частном доме, наш инженер выполняет обмеры помещения, фиксирует изменения в новом техническом плане. Далее техплан, правоустанавливающие документы на земельный участок, уведомление о начале реконструкции подаются в администрацию.
После получения решения органов местной власти мы подаём заявление в Росреестр на регистрацию. Если при строительстве соблюдены СНиПы (3 метра от дороги и 5 метров от забора) и при реконструкции эти параметры не вышли за допустимые пределы, то узаконить действия можно в обычном порядке. Если отступы в норме, но имеются обременения на участке, которые невозможно согласовать, например зона ЛЭП, то госорган ответит отказом и направит застройщика в суд. Стоит учитывать, что в суде засчитывается согласие всех собственников на внесение изменений, участников сервитута, что желательно подтвердить документально.
Советуем заручиться одобрением смежных землепользователей, иначе есть вероятность встретиться с ними на судебном заседании и услышать доводы против реконструкции рассматриваемого здания. Таким образом, будет сформирована доказательная база, которая показывает то, что вы пытались восстановить нарушенное право в досудебном порядке. Так как это сделать не удалось, формируется иск о признании права собственности на строение (обратите внимание, что признаётся право на весь объект недвижимости, а не на реконструированную часть) и подаётся в судебный орган.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Ответственность за самовольное строительство.
Наступает, сразу как вы построили или внесли коррективы в капитальное строение, не позаботившись взять разрешение на строительство (это для владельцев дома) или разрешение на выполнение перепланировки (для владельцев квартиры). Ещё одна очень часто встречаемая ситуация, это когда расширяются допустимые этапы постройки, т.е. вместо проёма в стене, стену полностью валят. Однако бывают случаи когда на участке не предназначенном для конкретной постройки возводят жилые строения, вот такие случаи особенно любят штрафовать.
В начале 2014 года будет приниматься решение, о тридцатикратном увеличении штрафов, за незаконное строительство. Истрариел уже подготавливает специалистов на этот период, когда цена существенно вырастет и необходимо будет помогать своим клиентам, до того как закон обретёт свою законную силу, очереди будут колоссальными, так как мы привыкли оставлять все «на потом».
А на сегодня многие и не задумываются о том, что без специального на строительство дома, «самострой» будет считаться незаконным. Его запросто могут снести при нарушении правил строительства, к нему не могут быть подключены коммуникации. Если застройщик будет препятствовать сносу дома, его могут привлечь к ответственности в том числе уголовной.
Зарегистрировать такой, незаконно построенный дом, вам не удастся, а оформить в БТИ тем более. Последствия самостоятельного строительства будут весьма негативными, независимо от того, сделал ли это застройщик по незнанию, ошибке или преднамеренному игнорированию закона. Преодоление всех этих трех случаев возможно лишь в результате длительной работы и немалого вложения денег если вы выбрали стандартно-официальный путь.
2013-04-09
Можно ли продать самовольную постройку?
Самое интересное, что определение самовольной постройки чётко регламентировано законодательством уже несколько десятков лет. То есть люди наступают на одни и теже грабли повторно уже много раз. Так, исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, постройка самовольного назначения – это помещение жилого свойства или иное сооружение, кроме того, любой объект недвижимого имущества, который создан на земельном участке. Но такое его возведение произошло не в установленном законом порядке, то есть, без получения , которая необходима в случаях строительства жилого дома или бани, а также иных объектов. Кроме того, закон чётко даёт понять, что лицо, которое осуществило такую застройку, не приобретает на нее правомочий собственника. Таким образом, такую постройку нельзя продавать и дарить, а также осуществлять иные сделки.
Как узаконить самовольную перепланировку квартиры?
Для того чтобы избежать лишних волнений и неприятностей, необходимо узаконить те изменения, которые человек возвёл по своей собственной инициативе. В соответствии с законодательством, которое регламентирует вопросы, связанные с перепланировкой квартиры, а также иного помещения, его можно оставить в измененном виде, но только если такая переделка не нарушает права и интересы граждан, кроме того, если такие изменения не основывают угрозу здоровья и жизни для иных лиц. Чтобы уже изменения стали узаконенными, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. В этом случае, ответчиком выступает местная администрация. В заявлении нужно указывать юридический адрес ответчика. Истрариел может отстаивать, ваше мнение в суде. Перед тем, как подать исковое заявление, нужно истребовать документы.
Как узаконить реконструкцию
Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:
- заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
- взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
- если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
- после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
- взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
- обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.
Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.
Заказать согласование реконструкции
В ]Смарт Вэй[/anchor] вы можете заказать услуги по согласованию реконструкции любого объекта капитального строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. В перечень услуг входит:
- консультационная поддержка на всех этапах проектирования и согласования;
- быстрое оформление проектной документации, подготовка полного списка документации, помощь в получении положительного заключения экспертизы;
- представительство интересов в муниципальных и иных ведомствах при согласованиях;
- помощь в устранении проблем и урегулировании споров, возникающих на всех этапах согласования реконструкции.
Чтобы уточнить все вопросы, связанные с заказом согласования реконструкции, вы можете обратиться на бесплатную консультацию к нашим специалистам. С примерами работ и образцами типовых документов можно ознакомиться на нашем сайте.
Как оформить перестройку частного дома?
Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.
При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.
Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.
Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.
Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:
- Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
- Структуры почв на земельном участке.
- Качественные и технические характеристики здания и его структуры.
Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.
Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.