Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок аренды муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.
В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.
Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.
Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:
- Федеральный закон от 13 июля 2005 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется процедура регистрации договора аренды.
Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.
11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.
3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.
Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.
Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.
Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.
1 договора действующему на момент его заключения законодательству.
В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.
Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.
Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.
Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.
При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.
Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.
18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.
Также Суд обратил внимание, что в п.
16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.
«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.
Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.
1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.
22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
ВС заметил, что п. 9 ст.
22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.
Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.
3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.
Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.
Фас россии / доклад — особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Доклад — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Введение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции было направлено на унификацию порядка предоставления прав на государственное и муниципальное имущество на всей территории РФ, а также преимущественное использование механизма аукционных процедур при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.
- Передача федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями хозяйствующим субъектам государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
- Проведение торгов при передаче государственного или муниципального имущества направлено на расширение возможности доступа хозяйствующих субъектов к данному ресурсу, является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции.
- Алгоритм принятия решений о передаче имущества
Для определения возможности согласования с ДГИ права передачи арендуемого имущества в субаренду необходимо провести ряд процедур:
- Анализ условий договора аренды, регламентирующие право передачи имущества в субаренду полностью или частично.
Часто бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ.
Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения. - Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды.
Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ. - Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.).
Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на субаренду, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением значительного штрафа. Такие нарушение должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на субаренду.
Необходимо учесть, что согласование субаренды с ДГИ проводится в отношении конкретного субарендатора и конкретной площади.
В связи с этим, стоит получить согласие потенциального субарендатора проходить официальную процедуру оформления субаренды, занимающей 2-4 месяца.
Также, на возможность согласования субаренды влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСП и прочие внутренние причины.
Этот фактор делает процесс согласования субаренды непрозрачным и часто становится причиной отказа арендаторам, самостоятельно пытающимся получить согласие ДГИ на субаренду, несмотря на отсутствие нарушений условий договора аренды и задолженности. На такие обращения арендаторы получают отказ в согласии на субаренду и обязание следовать условиям договора.
Сдача в аренду без проведения конкурса или аукциона.
Но из обозначенного правила имеются исключения[2]. Так, без проведения конкурса или аукциона имущество бюджетного учреждения может сдаваться в аренду государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, другим государственным или муниципальным учреждениям, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям[3], медорганизациям и организациям, осуществляющим образовательную деятельность (например, без торгов бюджетное учреждение здравоохранения может сдать в аренду площадь коммерческой медорганизации для размещения специализированного медицинского кабинета), адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам, для функционирования объектов почтовой связи и сетей связи (например, станции сотовой связи, размещаемой на крыше здания).
Без проведения конкурса или аукциона учреждение может сдавать в аренду свой актовый или концертный зал для разовых массовых мероприятий.
Обратим внимание, что в число исключений входит и случай, когда имущество сдается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев – это, например, позволяет учреждению без проведения конкурса или аукциона сдавать в аренду свой актовый или концертный зал каким-либо организациям для проведения разовых массовых мероприятий.
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Правила составления контракта
После аукциона по сдаче в поднайм государственного имущества, необходимо составить договор субаренды.
| Составлен в письменном виде | подписан обеими сторонами сделки |
| Иметь существенные условия | предмет договора, сроки его действия, а также прядок внесения платы за арендованное имущество |
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно ст. 659 ГК РФ для передачи предприятия в аренду составляется передаточный акт, в котором детально прописывается состав передаваемого имущества, приводится его характеристика, указывается оценочная стоимость. После подписания передаточного акта предприятие признается переданным в аренду.
Чтобы составить передаточный акт, арендодатель должен провести оценку всех составных частей передаваемого в аренду имущественного комплекса. Для этого должна быть проведена полная инвентаризация предприятия и проверены наличие и состояние всех активов и обязательств, подлежащих передаче. Одновременно должна быть осуществлена проверка достоверности данных бухгалтерского учета.
В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается арендатору.
Читателям следует обратить внимание на то, что оценивается не все предприятие в целом, а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности, что необходимо для обоих участников договора аренды. Арендодатель должен снять с балансового учета все переданное имущество, а арендатору надо поставить его на баланс. Причем они будут делать это не «оптом», а «поименно». Без детальной оценки имущества, входящего в состав арендованного предприятия, арендатор не сможет принять его к учету.
В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.
Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.д.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие материально-производственные запасы передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Таким образом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.
Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:
– имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);
– права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).
Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.
На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности осуществляется только с письменного согласия кредиторов. На основании п. 1 ст. 657 ГК РФ арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде. При этом он должен сделать это как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.
Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, то последние вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятиядолжника в аренду. При этом отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду.
Арендатору может быть передана дебиторская и кредиторская задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами.
Таким образом, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, – это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.
Для того чтобы избежать проблем с восставновлением либо с уплатой НДС, арендодателю и арендатору предприятия не следует включать в стоимость арендованного комплекса такие активы и обязательства, как товары, сырье, материалы, дебиторскую и кредиторскую задолженность. Лучше оформить их передачу обычным договором реализации материально-производственных запасов, договором цессии и договором уступки права требования долга. Это осложняет договорные отношения сторон и утяжеляет взаимные расчеты, зато избавляет от налоговых проблем.
Что касается трудовых отношений с работниками предприятия, которое передается в аренду, следует отметить следующее. Работники предприятия заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно только перевести согласно ст. 72 ТК РФ на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия.
В ТК РФ не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим вырабатывать политику в отношении работников предприятия. Спорные положения во взаимоотношениях с работниками придется разрешать арендатору и арендодателю предприятия в судебном порядке.
Исходя из общей направленности норм ТК РФ можно посоветовать арендатору и арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.
Работники предприятия могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.
Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании п. 5 ст. 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание читателей на то, что в отношении переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).
Работники, не согласившиеся на перевод в другую организацию, подлежат увольнению. Но с этими работниками у предприятия возникнут большие проблемы. В ТК РФ не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Напрямую ни одна из статей ТК РФ в данном случае не применяется. Не исключено, что арендодателю придется увольнять несогласных работников в соответствии с п. 2 ст. 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.
В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники предприятия не согласятся на такой перевод долга по заработной плате, то арендодателю придется рассчитаться с ними самому.
Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.
При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:
- название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- срок субаренды;
- размер субарендной платы;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- порядок изменения, расторжения договора;
- приложения;
- адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.
О субъектах малого и среднего предпринимательства
Пунктом 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции разрешено заключать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в п. п. 1, 3 ст. 17.1 данного Закона, заключенные до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства . При этом на момент заключения договора аренды на новый срок должны отсутствовать основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством. Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора — ст. 620 ГК РФ. Новые договоры аренды без проведения торгов можно заключать на срок не более чем до 01.07.2015.
Категории субъектов малого и среднего предпринимательства приведены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Обратите внимание: возможность, предоставляемая п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, не действует в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства:
- указанных в п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (например, участников соглашений о разделе продукции);
- осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых).
Кроме того, при применении комментируемой нормы необходимо учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды и договор безвозмездного пользования — это разные договоры. В отношении первого применяются правила, установленные гл. 34 ГК РФ, а в отношении второго — гл. 36 ГК РФ. Не свидетельствует об этом и то, что к договору безвозмездного пользования применяются отдельные правила, предусмотренные для аренды. В связи с этим действие п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не распространяется на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок, а также на его переоформление в договор аренды и последующую пролонгацию. Поэтому передача прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного на основании договора безвозмездного пользования, без проведения торгов на условиях аренды в соответствии с указанным пунктом является нарушением требований, установленных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 2 Письма ФАС России N АЦ/12144).
Добавим: договор субаренды имущества, права на которое получены без проведения торгов в соответствии с п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, заключается по результатам торгов, кроме ситуаций, когда срабатывает п. 4 ст. 17.1 указанного Закона. При этом, если органы местного самоуправления установят иные требования, их решение в этой части будет признано недействительным (пример — Постановление ФАС УО от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 08.12.2010 N 15913/10).
О некоторых особенностях заключения договора по результатам торгов
Согласно п. 28 Правил размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов является публичной офертой. Офертой признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте торгов не менее чем за 30 рабочих дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе или аукционе (п. п. 29, 103 Правил). В свою очередь, лица, желающие участвовать в торгах, должны подать соответствующие заявки в срок и по форме, которые установлены конкурсной документацией (документацией об аукционе). Подача заявки на участие в торгах признается акцептом оферты (п. п. 50, 120 Правил). Акцепт — ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1 ст. 438 ГК РФ).
Начисление НДС при аренде муниципального имущества
Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.
Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2022 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.
Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.
Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.
Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:
- уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;
Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога
- сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.