Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Плюсы и минусы новостроеек
Статистики отмечают, что до 2015 года более 60% сделок по покупке недвижимости осуществлялись на вторичном рынке жилья, остальные 40% — на первичном (в новостройках). Но с началом субсидирования ипотечного кредитования, которое распространяется на новостройки, это соотношение изменилось в сторону увеличения вторых. Существует несколько причин, по которым выбор лучше сделать в пользу нового жилья:
- Квартиры в новостройках дешевле (покупка на начальной стадии строительства дома — на 30%);
- Дома строятся по современным стандартам и технологиям, они качественнее и надежнее;
- Ипотека первичного жилья тоже дешевле.
Несмотря на наличие плюсов, есть и отрицательные стороны в оформлении ипотеки на квартиру в новостройке. Получить недвижимость в собственность в доме под ключ можно незамедлительно. Следует учесть, что такие дома стоят дороже, их не так много, приходится ждать, а стройка может затянуться на месяцы и годы. Кроме того, жилье в новостройках в ипотеку может не одобрить банк, пока оно не введено в эксплуатацию, так как его оценка вызывает трудности. В таком случае следует обращаться в банк, который аккредитовал строящийся дом. При этом банки требуют определенной планировки (в квартире должна быть отдельная комната, поэтому квартира-студия может быть не одобрена). Не одобряются квартиры на первом и последнем этажах новостроек.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Какие банки предлагают выгодные условия по ипотеке?
Условия кредитования зависят от категории заемщика, размера ссуды и первоначального взноса, типа недвижимости. Наиболее выгодные программы действуют по ипотеке с государственной поддержкой для молодых семей с детьми. Жилищный кредит по ставке от 4,5% до 6% можно оформить в Сбербанк, Россельхозбанк, «ФК Открытие», Возрождение, Таврический Банк и других финансовых учреждениях Москвы.
Максимальная сумма ипотеки зависит от банка и составляет чаще всего до 10-15 млн. руб. Первоначальный взнос должен превышать 20%, а срок кредитования может достигать 30 лет. Заявку на кредит можно подать через интернет, рассмотрение занимает до 5 рабочих дней. Больше вероятность одобрения у граждан, обращающихся в банк, где они получают заработную плату (пенсию).
Дополнительные справки, которые могут понадобиться при оформлении ипотеки
Следует иметь в виду, что порой первоначально озвученного перечня документов может оказаться недостаточно. В процессе принятия решения по кредиту банку могут понадобиться дополнительные сведения. В таком случае он запросит требуемую информацию. Например, она может касаться финансового положения, вследствие чего потребуется предоставить документальное подтверждение наличия недвижимости, дорогостоящего имущества, выписки со счета в банке и так далее.
Чем больше документов, подтверждающие ваши доходы, будет предоставлено в банк, тем выше шансы на получение ипотечного кредита.
Среди вероятных дополнительных официальных бумаг по ипотеке по 2 документам обычно запрашиваются:
- СНИЛС;
- ИНН;
- заграничный паспорт;
- водительские права;
- справки о подтверждении доходов.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.
И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:
- подбор и показ жилья
- подготовка документов для ипотечной сделки
- анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.
В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.
Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.
Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.
Технические требования к домам
Есть список обязательных технических характеристик, которому должны соответствовать дома под ипотеку. Его тоже следует внимательно изучить, чтобы не терять время в процессе поиска жилья под ипотечное кредитование.
Основные требования:
- Здание в обязательном порядке должно быть оснащено каменным, бетонным либо кирпичным фундаментом, а также перекрытиями. Исходя из этого условия не рекомендуется присматривать квартиры в «сталинках». Проще найти «хрущевку» с годом постройки позже 1970 г.
- Дом, таунхаус или квартира должны иметь кухонное помещение и обустроенный санузел. В список исключений из этого условия попадают новостройки на разных этапах возведения, а также не до конца достроенные дома. В них на определенной стадии строительства допускается отсутствие сантехники.
- При выборе дома или квартиры рекомендуется убедиться в наличии основных коммуникаций: водопровода, канализации, центрального отопления, электричества. Поставщиком электроэнергии должна быть специальная компания. Исключение составляют частные дома, где может быть автономное газовое отопление и скважина для подачи воды.
- Оконные проемы должны располагаться согласно плану строения, иметь полноценное остекление.
- Применительно к покупке доли в квартире кредитные учреждения определяют, что доля должна иметь отдельно выделенную комнату (или комнаты). При покупке нескольких комнат каждая из них должна быть с отдельным входом. Помещение не должно быть оснащено газовой колонкой.
- Подбирая квартиру, следует знать, что дом высотой менее пяти этажей не подходит под ипотечное кредитование. Это правило не касается апартаментов, таунхаусов, дюплексов и домов, построенных в ЦАО в столице позже 1991 года. Не стоит рассматривать жилую площадь, размещенную в переоборудованных цокольных этажах, а также расширенную за счет бывшей колясочной или иного технического помещения.
- Относительно перепланировок кредитные учреждения во мнении расходятся. Возможно, банк потребует узаконить изменения в планировке либо вернуть все согласно плану квартиры.
Ипотечный кредит может быть выдан для покупки полноценного жилья, снабженного всеми необходимыми коммуникациями для постоянного проживания. При этом дом или квартира не должны нуждаться в срочном капитальном ремонте. Они должны быть в хорошем состоянии.
Стоимость жилья в России нельзя назвать дешевой даже в связи с падением цен на квартиры в условиях сегодняшнего экономического кризиса; даже на стадии начала строительства стоимость жилья для многих запредельна.
Во всем мире год от года увеличивается количество квартир, которые куплены с привлечением ипотечного кредита, так как для большей части людей это единственно возможный вариант стать собственником жилой площади.
На специальном сленге юристов приобретение жилья в ипотеку – разновидность кредита, когда сам продаваемый объект находится в залоге у некоей организации, которая предоставила этот кредит. В данном случае эта организация – банк, который может по суду затребовать вернуть ему жилье, приобретенное на выданные деньги, если различные причины не позволяют человеку, взявшему кредит, его выплачивать или его действия нарушают какие-либо пункты кредитного договора.
В самой сделке задействованы 3 «условных лица»:
- Организация-застройщик или хозяин (продавец) квартиры;
- Организация, выдавшая кредит (банк);
- Человек, берущий заем в банке (заемщик-покупатель).
Ипотечный кредит возможно получить только при условии полной уверенности кредитора в способности заемщика оплачивать ежемесячные платежи по кредиту. Банк проверяет и оценивает доход своего потенциального заемщика и изучает его кредитную историю.
Взаимоотношения заемщика и кредитора регулируются законом.
Ипотечный кредит выдается на длительный срок (от 5 до 50 лет), что связано с большой суммой самого кредита, вернуть которую быстро невозможно.
Самый главный риск – невозможность оплаты ежемесячного взноса. При нарушении графика платежей — это чревато потерей жилья. Именно поэтому рекомендовано тщательно подойти к решению об ипотечном кредитовании и о стоимости приобретаемого жилья.
Сама сделка в банке влечет за собой траты – банк не упустит момента и взять с вас побольше денег. Еще один важный момент – деньги в кредит следует брать в той валюте, в которой вы получаете свою заработную плату.
Важно знать: кризисы в России вели за собой скачки курса валют, что не самым хорошим образом сказалось на людях, взявших в свое время кредиты в долларах, евро и т.д.
При приобретении квартиры у собственников надо выяснить всю «историю» квартиры» (на кого оформлена, кто прописан, есть ли долги). Проблемы, связанные с вопросами прежнего собственника, могут всплыть потом, стоит уделить им значительное внимание. Если же вы не хотите связываться с этим или боитесь что-либо упустить можно воспользоваться услугами риелтора.