Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать сделку при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Выплата страхового возмещения
Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.
Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.
Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!
За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Почему страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения
Как правило, страховые компании отказывают в выплате страхового возмещения со ссылками на конкретные обстоятельства, которые в договоре страхования поименованы как основания, исключающие выплату страхового возмещения.
Исключений таких довольно много, и более того, сами формулировки таких исключений могут быть истолкованы широко, что и защищает интересы страховщика (страховой компании), а не страхователя (покупателя недвижимости).
Основаниям для отказа в выплате страхового возмещения в договорах титульного страхования обычно посвящен целый раздел. Тем, кто задумывается о страховании титула, стоит обратить особое внимание именно на этот раздел. Нередко в качестве основания для отказа в выплате страхового возмещения указано признание сделки недействительной в связи с банкротством продавца. Это значит, что такой риск в принципе исключить невозможно.
Приостановление государственной регистрации на основании заявления
Распространенным основанием для отказа в выплате страхового возмещения является ссылка страховой компании на то, что страхователь при заключении договора страхования «сообщил страховщику заведомо ложные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска)» либо скрыл какие-то сведения от страховщика.
Во всех без исключения договорах титульного страхования имеется пункт о том, что страхователь обязан сообщить страховщику все известные ему сведения, которые могут повлиять на вероятность наступления страхового случая. Страховщики активно пользуются этим пунктом для отказа в выплате страхового возмещения.
Кроме того, основаниями для отказа в выплате страхового возмещения могут быть признание покупателя недвижимости недобросовестным приобретателем и совершение «заведомо противоправной сделки либо сделки, заведомо совершенной с нарушением норм закона».
Например, сделку по покупке недвижимости на цокольном или на мансардном этаже многоквартирного жилого дома титульное страхование не защитит, если она будет оспорена на том основании, что недвижимость являлась частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, даже если право собственности продавца на такой объект было зарегистрировано в ЕГРН.
Страхование противоправных интересов не допускается — это прямо закреплено в Гражданском кодексе РФ (п.1 ст. 928 ГК РФ) и также часто используется страховщиками в качестве обоснования отказа в выплате страхового возмещения.
Поэтому при заключении договора титульного страхования следует обращать внимание не только на размер страховой премии (платы за страхование), но и на другие условия: прежде всего на то, какие случаи не признаются страховыми, при каких обстоятельствах страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения.
Как работает титульное страхование недвижимости
Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.
Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.
Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
Документы для оформления договора страхования сделки
В страховых компаниях требуют от страхователя разные документы. В большинстве случаев для страхования сделки при покупке квартиры потребуется предоставить:
-
ксерокопии паспортов участников сделки и свидетельств о рождении для несовершеннолетних;
-
все имеющиеся договоры о передачи права собственности на квартиру за последние 3 года — купли-продажи, дарения, обмена и т.д.;
-
выписку из домовой книги;
-
поэтажный план, экспликацию;
-
свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности;
-
если квартира была получена по наследству — свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство, завещание (перечень необходимых документов зависит от способа наследования);
-
карточка учета собственников или финансовый лицевой счет;
-
если квартира была ранее приватизирована — договор передачи или приватизации;
-
инвестиционный контракт с приложениями, если имеется;
-
если имеются несовершеннолетние собственники — разрешение на сделку от органов опеки;
-
если продается купленная в браке квартира — письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на проведение сделки;
-
если продавец квартиры в пенсионном возрасте, страховая может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья;
-
если куплю-продажу проводит доверенное лицо — нотариально заверенную доверенность.
Нюансы страхования сделок с недвижимостью
По закону договор страхования сделок с недвижимостью не может быть заключен на срок, более трех лет. Стандартно компании предлагают варианты от 1 года до 3 лет. При необходимости срок действия полиса можно продлить, однако важно не попасться на уловки недобросовестных страховых агентов.
Дело в том, что в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки по передаче права собственности недействительной, составляет 3 года, по всем оспоримым сделкам — не более 1 года. В редких случаях срок исковой давности составляет 10 лет, но на практике страховые случаи наступают как раз в первые 3 года. Продлевать срок действия договора на больший срок нецелесообразно.
В некоторых случаях в договоре купли-продажи отражается заниженная цена квартиры. Так поступают, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Для страхования титула можно указать реальную (рыночную) стоимость, большинство страховых компаний на это соглашается. Указывать в полисе сумму, соответствующую договорной нецелесообразно: от нее зависит размер возмещения при наступлении страхового случая.
Договор страхования сделки с недвижимостью можно заключить до или после регистрации права собственности. При этом полис будет действовать с момента возникновения этого права у покупателя, а не раньше. В случае, если титульное страхование оформляется после регистрации права собственности, важно уложиться в установленный законом срок — 2 недели. По прошествии этого времени заключить договор не получится, хотя раньше такая возможность была.
Заявление подавать нужно раньше переоформления права собственности. Это условие закреплено законодательно и защищает интересы страховых компаний. Они должны успеть проверить юридическую чистоту сделки и оценить потенциальные риски.
После подачи запрошенного пакета документов и заявления решение о страховании сделки принимается не сразу. По закону у компании есть два рабочих дня, чтобы перепроверить документы, оценить риски и заключить договор страхования. Эту особенность нужно учитывать при подготовке к переоформлению квартиры.
Страховая компания заинтересована в сохранении за покупателем и страхователем права собственности на квартиру — в этом случае не придется выплачивать возмещение. Представитель страховщика будет присутствовать на судебных разбирательствах и отстаивать интересы страхователя. Поэтому, после получения покупателем копии искового заявления, нужно сразу же обращаться в свою страховую компанию. Это же требование прописано в договоре.
В случае, если суд аннулирует запись ЕГРН о признании за покупателем права собственности на квартиру, страховщик выплатит сумму, указанную в полисе титульного страхования. В некоторых случаях представители страховщика настаивают на том, чтобы страхователь направился в апелляционную инстанцию, к этому нужно морально подготовиться. Такая позиция обоснована: страховщик защищает в большей степени свои интересы. Поэтому следует готовиться к затяжным судебным тяжбам: иногда на защиту своих интересов уходит несколько лет.
Каких опасностей она поможет избежать?
Выданный на руки страховой полис в процессе оформления договора купли продажи призван ограждать обладателя недвижимого имущества от признания действий по приобретению недвижимости недействительными и как следствие незаконными. Может произойти форс мажорное обстоятельство в виде истребования от бывшего обладателя помещения возврата недвижимости, которая была утрачена у него помимо его воли.
Признание сделки неправомерной возможно в связи с различными факторами, установленными законом, например:
- Совершались гражданами которые были признаны недееспособными.
- Подписан акт только одним супругом без получения согласия другого. Хотя вопрос касался распоряжения из общим имуществом.
- Оформление происходило с использованием обмана, введения в заблуждение, запугивания или стечения тяжелых обстоятельств.
- Оформил отдельный человек или группа лиц, не способные осознавать значение осуществляемых действий.
- Совершались лицом с допуском существенных противоречий действующему законодательству. К примеру, передача имущества оформителем ренты без согласия ее непосредственного получателя.
- Собственник превысил допустимые договором полномочия.
✅ Преимущества титульного страхования
Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности. Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах. Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.
Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.
Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли. Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.
Когда лучше застраховать титул
Вы вправе застраховать титул в любое время. Если покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита, то страховка оформляется в банке до того, как вы получите права собственности на жилье.
Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.
Это значит, что в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Вам вернут оставшуюся сумму.
Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.
Как застраховать титул
Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.
Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.
Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.
После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.
У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.
Какие документы понадобятся:
— паспорт страхователя;
— заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
— кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
— технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
— оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
— другие.
Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.