Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).
Статья 201.2. Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика
1. Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд.
2. Указанным в пункте 1 настоящей статьи органу власти и Фонду арбитражным судом направляются судебные акты, предусмотренные абзацами вторым и четвертым пункта 3 статьи 201.1 настоящего Федерального закона.
Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры
Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:
|
Срок |
Действие |
|
10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего |
Директор передает управляющему списки дольщиков |
|
5 дней со дня получения списка дольщиков |
Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования |
|
2 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине) |
Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено |
|
30 рабочих дней с момента предъявления требования |
Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:
В пределах срока уведомляет о решении дольщика |
Меры по защите прав участников строительства
В качестве специальной меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд налагает запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Данная мера действуют до даты завершения конкурсного производства.
По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
ФОРМИРОВАНИЕ ОЧЕРЕДЕЙ
Неприятности возникают с самого начала. Дело в том, что в обычном процессе банкротства формируется один реестр кредиторов, в который включаются только денежные требования, поскольку иных требований при таком банкротстве предъявлено быть не может. Конкурсные кредиторы, имеющие денежные требования, не связанные с выплатой заработной платы или возмещением вреда, попадают в третью очередь этого реестра. То есть их требования будут удовлетворены за счет конкурсной массы, которая останется после выплаты долгов по зарплате и возмещению вреда. Правила § 7 предполагают объединение в рамках одного банкротного процесса двух реестров кредиторов в один – реестр требований участников строительства о передаче им жилых помещений. В него включаются сведения о том, какое именно помещение застройщик обязался передать участнику строительства, но не передал. Во второй реестр включаются денежные требования, причем как участников строительства, так и конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. Однако в данный реестр денежные требования участников строительства включаются в третью очередь, а требования конкурсных кредиторов и уполномоченных органов – в четвертую (ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Вроде бы понятно, что в инициировании процедуры банкротства должника именно как застройщика участник строительства заинтересован непосредственно. Тем не менее, именно для него процедура инициации банкротства должника как застройщика крайне затруднена. Закон определяет два варианта начала процедуры банкротства застройщика – первичное и вторичное инициирование.
ОПРЕДЕЛИТЬСЯ С ТРЕБОВАНИЯМИ
Формирование реестров требований кредиторов и участников строительства в рамках процедуры банкротства застройщика также имеет свои особенности.
Прежде всего участник строительства должен определиться, какие требования он хочет удовлетворить в ходе банкротства – о взыскании убытков или о передаче жилых помещений. Таким образом, участник строительства должен сделать выбор, в какой реестр будут внесены его требования: в реестр кредиторов или в реестр требований о передаче жилых помещений. Перейти из одного реестра в другой в дальнейшем будет нельзя.
Если участник строительства выбрал возврат денежных средств, то в реестр требований кредиторов будет внесена сумма, складывающаяся из денежных средств, которые участник строительства уплатил застройщику до расторжения договора, и суммы реального ущерба. При этом сумма реального ущерба представляет собой разницу между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве).
При этом превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве, то есть в том же порядке, что и денежные требования.
При этом арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства. Неясно, придается ли данному положению такой смысл, согласно которому лицо, заключившее договор о передаче жилого помещения, но не оплатившее его ни полностью, ни частично, не может быть признано имеющим требования о передаче жилого помещения. Закон не содержит указаний на это, а арбитражная практика пока не сформирована.
Требование о передаче жилого помещения, признанное арбитражным судом обоснованным, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. С этого момента участники строительства имеют право участвовать в собраниях кредиторов и располагать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору (ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Конкурсное производство
Этот термин означает, что компания-застройщик становится банкротом, а значит, к ней не применимы никакие процессы, кроме продажи активов компании с целью погашения имеющихся задолженностей. Такой процесс начинается после вынесения судебного решения, которое определяется на основании заявления вовлеченного в процесс банкротства лица.
Во время процесса банкротства выявляется круг лиц, которым застройщик должен, либо перед которыми он имеет какие-либо другие обязательства, определяется величина долгов, и приоритетность их возвращения. После этого все активы застройщика распределяются по кредиторам согласно определенной ранее очередности.
Кредиторами застройщика в данном случае считаются люди, участвующие в строительстве, которые имеют право потребовать вернуть им вложенные ранее денежные средства, либо, в отдельных случаях, передачи оплаченной жилплощади. Конкурсное производство по банкротству согласно закону может длиться один год, но так же может продлеваться ни один раз. Помимо этого, нужно иметь в виду тот период, в течение которого будет рассматриваться само заявление о признании застройщика банкротом.
Кто может инициировать банкротство застройщика?
Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу. Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.
Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.
Процедура банкротства застройщика
Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.
Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.
Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.
Особенности процедуры
Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.
Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:
- процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
- все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
- с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
- в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
- согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
- квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.
Почему банкротятся застройщики
Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:
- компания-застройщик;
- кредиторы;
- налоговая служба.
Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.
Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:
- стремительный рост цен на материалы и услуги;
- снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
- возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
- рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).
Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.
Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.
Какие требования можно заявить застройщику-банкроту
Банкротство застройщика при долевом строительстве ещё не означает, что всё потеряно. Российское законодательство предусматривает защиту прав дольщиков, признание права собственности, а также компенсацию понесённых гражданином убытков.
Дольщик может предъявить строительной компании в установленном российским законодательством порядке следующие требования:
- Вернуть в установленном количестве деньги. Также можно потребовать возмещение понесенных убытков. Получить финансовую компенсацию можно только в том случае, если физическое лицо не может/хочет получать дом или квартиру.
- Признание права собственности на квартиру. Требование о передаче недвижимости теряет смысл, если фирму уже признали банкротом.
- Признание права на определенную долю/доли жилых помещений. Это необходимо в том случае, если квартира ещё не была завершена.
Общий реестр содержит в себе требования к банкроту. И согласно статье 201.7 Федерального закона «О банкротстве», существует специальная часть претензий о передаче недвижимого имущества. Опираясь на установленные нормы реестра, стороны долевого строительства могут получить свои квартиры в случаях, если объект можно ещё достроить.
Заявление требуется предоставить в арбитражный суд. Вместе с иском необходимо подать договор долевого участия, чеки и прочую информацию, которая доказывает факт заключения сделки. Как только судья рассмотрит предоставленные ему документы, он вынесет решение о внесении требований в общий реестр.
На практике дела о банкротстве застройщика показывают, что возможно обращение единовременно в оба реестра. Российское законодательство не предусматривает никаких запретов. Однако требование будет исполняться только одно. Так, граждане могут получить либо недвижимое имущество, либо денежные средства.
Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства. Поэтому специально приглашенный арбитражный управляющий, информирует всех участников строительства в самом начале соглашения о том, как будет создаваться, функционировать и каким преобразованиям будет подлежать строительный кооператив.
Информация Такая процедура проводится постоянно, если существует банкротство застройщика, как факт, то арбитражный управляющий должен организовать собрание дольщиков и кредиторов, а также составить документальное заключение о том, что застройщик является отстраненным от дальнейшего ведения объекта незавершённого строительства. Также управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на данный объект строительства.
Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты, которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.
Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика. Получил ли он разрешение в первую очередь и насколько широка его аккредитация? Даёт ли ему кредит один банк или данное строительство кредитует несколько банков?
Реестр кредиторов и очередность
Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.
Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:
- К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
- Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
- К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
- К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.
Признание права собственности
Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?
Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик, чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например, это модно сделать на первой и второй стадии, а на третьей или четвертой уже нельзя.
Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам, ведь судьба кооператива неизвестна.
В соответствии с законом «О банкротстве», застройщик, не имеющий возможности выполнять свои обязательства перед участниками строительства, должен объявить себя должником. После этого у конкурсного кредитора либо другого органа, имеющего право участвовать в судебном разбирательстве, появляется возможность требовать признания данного застройщика банкротом в судебном порядке.
Перед тем, как суд вынесет определение, он должен рассмотреть и одобрить поданное должником заявление о собственной несостоятельности. В определении обязательно указывается информация о лице, выступающем в роли арбитражного управляющего, о необходимости задействования саморегулируемой организации, а также о регистрационных данных должника. Кроме того, отмечается дата рассмотрения заявления о банкротстве заемщика и то, насколько его действие является обоснованным.
Существуют правила, в соответствии с которыми определение статуса принимающей в процессе стороны определяется в ходе судебного заседания. Однако некоторые пункты закона «О банкротстве» вносят в эти правила существенные корректировки. В частности, данным законом регламентируется, что судом должно выдаваться определение на заявление застройщика о том, что он является несостоятельным, с указанием об удовлетворении просьбы заявителя.
Закон о банкротстве
При этом в определении также указывается, что на обанкротившегося застройщика распространяются правила, указанные в седьмом параграфе девятой главы вышеупомянутого закона. Отсюда следует вывод, что определение судом статуса должника происходит еще до рассмотрения заявления о том, целесообразно ли признавать должника несостоятельным.
Застройщик, предоставляющий суду данные о своей несостоятельности, соглашается с тем, что является должником. Поскольку ему известно об имеющихся проблемах лучше всего, он может точно указать в своем заявлении, были ли нарушены права дольщиков или иных кредиторов, чьи средства были вложены в строительство.
Также право подавать заявление с требованием о присвоение должнику статуса банкрота имеет конкурсный кредитор, который вложил финансовые средства в строительство.