Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Нюансы регистрации права на приобретенную по ипотеке квартиру в новостройке
Оформление в собственность квартиры, купленной в новостройке сложнее, нежели на рынке вторичного жилья. Переход полного права собственности в данной варианте произойдет только после окончания строительных работ и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Прежде чем в юстицию вам нужно получить закладную от банка. Она предоставляется только после того как будет сделана оценка квартиры для ипотеки и подготовлен соответствующий отчет для банка. Основанием же для оформления оценки будет наличие кадастрового и технического паспорта на квартиру, которые в свою очередь, оформляются только после сдачи дома застройщиком.
В итоге схема оформления квартиры в собственность от застройщика следующая:
- Получение тех. и кадастрового паспортов на объект недвижимости;
- Заказ оценки квартиры;
- Оформление закладной в банке;
- Оформление собственности.
Основанием для оформления квартиры в собственность в новостройке от застройщика будет следующим:
- Договор долевого участия;
- Договор ипотеки;
- Закладная;
- Акт приема передачи квартиры;
- Документы об оплате квартиры;
- Пошлина
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Этапы проведения процедуры
Этапы оформления права собственности на ипотечную недвижимость примерно те же, что и при покупке жилья без кредитных обязательств. В этом случае добавляется лишь взаимодействие с банком для получения определенной документации на определённых этапах регистрационного процесса. После покупки квартиры и сбора всех справок нужно:
- Определиться со способом подачи документации в Росреестр.
- Отправить или лично сдать все справки в указанное время.
- Дождаться расписки о принятии документации.
- На этом этапе со стороны Росреестра проводится проверка по определенной сделке: определяется ее законность, наличие всей документации, проверяются дополнительные обстоятельства купли-продажи.
- Если у сотрудников Росреестра нет вопросов к заявителю, то ему назначается дата для получения зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН.
Куда обращаться и как долго ждать
Обращаться за оформлением свидетельства о праве собственности на квартиру можно как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ. В последнем случае подать документы удастся быстрее, зато ждать результата придется несколько дольше.
В Росреестре либо МФЦ забирают все бумаги, включая оригиналы, и выдают заявителю расписку с указанием их полного перечня, а также ориентировочного срока готовности свидетельства о праве собственности.
Срок регистрации права собственности на объект жилой недвижимости по закону не должен превышать трех месяцев. Если все бумаги в порядке, процедура длится 10-18 дней.
Должностные лица Росреестра:
- принимают документацию из рук заявителя либо получают из МФЦ;
- проверяют подлинность и корректность каждого документа;
- выявляют обстоятельства, мешающие регистрации;
- при отсутствии препятствий для регистрации вносят соответствующую запись в государственный реестр недвижимости;
- оформляют и выдают собственнику соответствующее свидетельство.
Сотрудники регистрирующего органа вправе приостановить регистрацию, усомнившись в корректности либо подлинности предоставленных документов. В этом случае владелец (владельцы) квартиры в новостройке получает соответствующее уведомление. Обычно удается устранить причины приостановки, после чего регистрация возобновляется.
Отказ в регистрации владелец жилья вправе обжаловать в суде.
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке
Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.
Какую квартиру вы хотите?
Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:
- География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
- Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
- Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т. д.
При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.
Выберите застройщика
От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.
Обратите внимание на следующие моменты:
- Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
- Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
- Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
- Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.
При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.
Выбираем банк
Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.
На что нужно обратить внимание:
- Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
- Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
- Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
- Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
- Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
- Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.
Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.
Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.
Оформляем сделку
Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?
Порядок действий примерно такой:
- Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
- Дождитесь положительного ответа от банка;
- Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
- Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
- Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
- Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.
Требования к документам для ипотечного жилья, купленного по ДДУ
Получение выписки из ЕГРН невозможно без предоставления полного пакета документов, включающего в себя:
- Документы, удостоверяющие личность, всех владельцев. Если среди них есть дети до 14 лет, то их свидетельства о рождении.
- Правоустанавливающий документ – договор долевого участия, либо иные договора со строительной компанией, а также все дополнительные соглашения к нему.
- Документы, которые строительная компания предоставляет владельцу недвижимости:
- акт приема-передачи квартиры;
- акт о реализации инвестиционного проекта на выполнение строительных работ;
- копия бумаги о введении объекта в эксплуатацию и его приемке госкомиссией.
- Документы из БТИ:
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- поэтажный план с экспликацией.
- Ипотечный договор с банком и закладная.
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если в число собственников входит несовершеннолетний.
- Квитанция об оплате госпошлины. Ее размер составляет 2 тыс. рублей. Оплатить можно в банке, банкомате или в кассе регистрационной организации.
- Нотариальная доверенность, в случае если документы оформляет только один из нескольких взрослых собственников, либо их представитель.
Когда лучше покупать: в строящемся или законченном доме?
Основной мотивацией граждан, взявших ипотеку, можно назвать желание получить недвижимость сразу, выплачивая ее стоимость на протяжении нескольких лет. Однако в случае с новостройкой – с момента заключения ипотечного договора до момента заселения и новоселья, как правило, проходит значительно больше времени, чем при покупке жилья на вторичном рынке.
Банки активно предлагают гражданам квадратные метры уже на этапе строительства, к моменту завершения строительных работ львиная доля квартир реализована.
В этом есть свой плюс – застройщики продают квартиры на более лояльных условиях, вкладывая в стоимость то, что хозяевам придется какое-то время ждать. Чем ближе финальная стадия сдачи дома, тем выше становятся цены на недвижимость в нем. Еще один момент – степень развитости инфраструктуры, часто новостройки возводятся в необустроенных районах на окраине города.
Строительная компания обещает, что через пару лет тут будет все – но по факту дом строится в малопригодных для жизни условиях (и это тоже влияет на стоимость).
Риэлторы, работающие с недвижимостью в новостройках, утверждают, что наиболее оптимальной сделкой считается покупка в ипотеку готовой на 70% квартиры. Такая недвижимость уже построена, но не готова к эксплуатации. Застройщик занимается отделочными работами и выходит на финишную прямую. Семидесяти процентная готовность снижает риск того, что строительство будет заморожено. Финансовые организации также более охотно идут на заключение таких сделок.
Цена на квартиру в этот момент будет уже выше, но, вместе с ней, будущий владелец получит уверенность, что его жилье все-таки сдадут в эксплуатацию. Ценовой пик, как правило, наблюдается в момент 90-95% готовности недвижимости в новостройке.
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
Этап №2 — подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
-
Договор основания;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
-
Акт приема-передачи;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
-
Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
- Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
- Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
- Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.