Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошеннические схемы при покупке, продаже и аренде квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Аргументы за риэлтора при продаже
Какие есть плюсы при обращении к агенту:
- Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
- Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
- Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
- Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
- Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.
Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Послабления для застройщиков и дольщиков будут действовать до июля
Застройщики смогут переносить сроки сдачи домов без штрафных санкций до 30 июня 2023 года. Послабление было введено в рамках антикризисной поддержки девелоперов и должно было действовать до декабря 2022 года. В сентябре правительство приняло постановление, которое продлило мораторий еще на полгода.
Если застройщик нарушил обязательства по договору ДДУ, то неустойка, которую он должен выплатить дольщику, не будет начисляться по 30 июня 2023 года. Если штрафы и неустойку начислили до того, как постановление вступило в силу, то выплата будет отложена до этой даты.
Послабления вводятся и для дольщиков. Если дольщик опаздывает с внесением платежей по договору с застройщиком, например, если квартира куплена в рассрочку, с него не будут взымать неустойку или пени за несвоевременную оплату.
Важно: мера не касается кредитных договоров, заключенных с банками.
Налоговая база по земельному налогу будет определяться по-новому
В 2023 году налоговая база по земельному налогу будет определяться по новым правилам.
Как пояснил глава управления налогообложения имущества Федеральной налоговой службы России Алексей Лащенов, согласно статье 391 Налогового кодекса, база по земельному налогу в отношении каждого участка определяется как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В 2022 году для роста кадастровой стоимости было установлено новое правило: если с 1 января 2023 года кадастровая стоимость участка больше, чем на 1 января 2022 года, то налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, применяемая на 1 января 2022 года. Исключение — увеличение кадастровой стоимости из-за изменения характеристик земельного участка.
Новый порядок не потребует никаких действий от граждан. Изменения реализуются налоговыми органами автоматически, в рамках межведомственного взаимодействия.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
Например, при приобретении объекта недвижимости по наследству. Собственник вступает в наследственные права в положенный срок, оформляет недвижимость на себя. Далее — выходит на сделку, отчуждает объект. Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы.
Этот вариант риска действительно является одним из самых сложных — его никак заранее невозможно предвидеть. Но в соответствии с текущими требованиями законодательства представление правоустанавливающего документа при оформлении наследственных прав собственника осуществляется нотариусом, т.е. собственник — будущий отчуждатель объекта может прийти непосредственно на саму сделку по такому отчуждению, не участвуя в процедуре оформления своих наследственных прав на имущество. Поэтому вопрос о возможности представления копии такого документа отпадает сам собой.
Определенно, что любой правоустанавливающий документ на недвижимость несет в себе историю такого объекта, из которой нужно сделать определенные выводы. Но что касается самой возможности представления такого правоустанавливающего документа на сделку в копии, необходимо обратить внимание, что действующее законодательство позволяет вовсе не представлять его при обращении за регистрацией последующей сделки по нему, и поэтому неважно, предоставите вы его в копии или вовсе не представите — вся информация есть в государственном реестре недвижимости.
КАК ЗАКЛЮЧИТЬ БЕЗОПАСНУЮ СДЕЛКУ?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, приобретателю прав на недвижимость не сможет дать ни один специалист. В интересах приобретателя прав — собрать как можно больше информации о таком объекте недвижимости и его правообладателе.
Конечно, можно, не обращаясь к профессионалам в этой области, если у приобретателя прав есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно проверить объект по определенным базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако, если туда вклеена чужая фотография, сайт этого не отразит. В случае если собственник умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это можно будет узнать. На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений или ограничений прав по нужному объекту. На сайтах судебных органов власти потенциальный приобретатель найдет информацию о возможных судебных производствах в отношении такой недвижимости. В случае если это квартира, на сайте госуслуг можно заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был там зарегистрирован. В соответствии с действующим законодательством, в том числе разъяснениями судов, лица, которые были зарегистрированы в квартире до ее приватизации, имеют право на проживание в ней, даже в случае, если не имеют какой-либо доли в собственности. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Но при проверке так называемой чистоты сделки не главное знать, где какую справку заказать, как считают агенты по недвижимости, ставя своей компании это в высокий уровень профессионализма в сопровождении таких сделок, самое важное — это понимание, зачем нужна та или иная информация по объекту, какой вывод из нее нужно сделать и к чему это может привести, выстроить определенную цепочку возможных юридических последствий.
Существуют более категоричные мнения — юридическую работу никакие электронные базы данных не заменят, нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы. На практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать.
Рассуждая о возможности приобретения прав на объекты недвижимости без юридического сопровождения такой сделки, приобретатели прав сильно рискуют своими деньгами. Немало людей, которые совсем не ориентируются в вопросах недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам, и тому очень много примеров на практике. Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в Интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Ведь понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет, но потенциальные покупатели, озабоченные «удачным вариантом», не думают о возможном обмане и только потом обращаются за юридической помощью, когда задача на порядок усложнилась и варианты с нужным результатом минимальны, зато можно сказать: «…ну вот такие у нас юристы — ничего не могут…»
Конечно, в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неспециалисту вряд ли будет известно: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т.д., но поэтому и нужно обращаться за профессиональной помощью в этом случае, ведь суммы сделки, которыми рискует приобретатель прав, совсем не малые.
Интересно, что зачастую, обращаясь за сопровождением рассматриваемых сделок к услугам агентств недвижимости и оплачивая при этом немалый процент от суммы проводимой сделки, приобретатели прав считают, что их интересы под юридической защитой. На самом деле у агентства недвижимости свой интерес — факт проведения сделки и получения своего процента в сущности только за «сводку» продавца с покупателем, им не интересно обеспечивать интересы сторон, иначе сделка может не состояться, их основная задача — обеспечить свои интересы. Но при этом как приобретатели прав, так и собственники объектов не готовы уплачивать какую-то символическую сумму, по сравнению с риелторским процентом от сделки, за действительное юридическое сопровождение такой сделки с учетом интереса приобретателя прав и/или собственника, независимому специалисту в данной области, не заинтересованному в исходе дела. При таком сопровождении задача профессионала — определить возможные риски в предстоящей сделке и при наличии такой возможности минимизировать их.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать сделку по приобретению прав на объект недвижимости. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
Если попали к мошенникам
От действий злоумышленников никто не застрахован. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться при мошенничестве с недвижимостью?
Конечно, следует прибегнуть к помощи правоохранительных органов. Кроме того, если факт мошенничества будет доказан, то в ряде случаев следует подать иск в суд о признании одной или нескольких сделок с жильём недействительными.
Обращение в полицию пострадавшая сторона должна сделать сразу же после того, как ей стало известно о совершенном мошенничестве. В своем заявлении потерпевший должен описать все противоправные действия по недвижимости. Если известна личность злоумышленника, то стоит упомянуть и об этом.
Привлечение к уголовной ответственности зависит от того, насколько полной будет доказательная база. Поэтому к заявлению в полицию следует приложить документы, записи разговоров со злоумышленниками, электронную переписку, фотографии и так далее.
Чтобы понимать, что представляет собой образец заявления в полицию о мошенничестве с недвижимостью, мы предлагаем на нашем сайте скачать его примерную форму. Потом её можно адаптировать к собственному случаю.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Может оказаться, что человек, продающий недвижимость,— вовсе не законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в Великобритании несколько лет назад. Анджела Харгривз, похитившая документы у хозяйки жилья, попыталась продать виллу в викторианском стиле за 910 000 фунтов стерлингов. Суд приговорил ее к 200 часам общественных работ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно обратиться к услугам квалифицированного юриста, который проведет экспертизу документов и подтвердит право собственности.
Также не рекомендуется заключать сделки удаленно, лучше встретиться с продавцом лично. Так, несколько лет назад в Нью-Дели (Индия) мошенник через Интернет продал иностранцу за 420 000 фунтов стерлингов дом премьер-министра. Покупатель понял, что его обманули, только когда попытался переехать в новое жилье.
Не все покупатели требуют документы на право собственности. Между тем, жилье может оказаться местом общего пользования. Так иногда происходит во Франции, где мошенники продают мансарды и сады, находящиеся во владении всех жильцов дома.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
RTM Group — группа экспертных и юридических компаний, специализирующихся на правовых и нормативно-технических вопросах в области информационных технологий и информационной безопасности.
В RTM Group работает Центр судебных экспертиз, проводящий нормативные и нормативно-технические экспертизы, а также правовое подразделение, осуществляющее сопровождение клиентов при возникновении конфликтов, включая судебные, в области реализации банковской деятельности.
Компании группы обладают необходимыми лицензиями ФСТЭК России и ФСБ России.
Сотрудники компаний имеют большой опыт экспертной, а также правовой работы и специализируются на проведении следующих видов работ:
- Помощь в разрешении споров, управлении рисками, ответные действия на заявления о злоупотреблении данными;
- Подготовка судебных и досудебных экспертиз по вопросам информационных технологий, информационной безопасности и защиты информации;
- Проведение исследований о соответствии IT-проекта требованиям законодательства (или правовой аудит);
- Сопровождение IT-проекта (подготовка и согласование документов/договоров, положений и т. п.);
- Структурирование и систематизация бизнес-процессов IT-компаний;
- Помощь в выборе договорных конструкций для реализации IT-проекта;
- Помощь в выборе подходящего режима налогообложения с учетом условий реализации IT-проекта;
- Оформление трудовых отношений с работниками, создающими объекты интеллектуальной собственности;
- Обеспечение безопасности интеллектуальной собственности;
- Минимизация рисков судебных претензий;
- Защита интересов клиента в суде, максимально возможное снижение штрафа, неустойки;
- Представление интересов по обжалованию решений и действий Роскомнадзор, ИФНС, УФАС, прокуратуры, полиции и иных контролирующих органов;
- Сопровождение при проверках контролирующих органов, предоставление мотивированных пояснений.