Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой статус ЖСК. Статьи по предмету Жилищное право». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы понять, что это за лицо, именуемое председателем правления ЖСК, а также чем оно занимается, вам необходимо будет обратиться к теоретическим пособиям и источникам, которые так или иначе регулируют процедуру.
Может ли председатель правления ТСЖ работать по трудовому договору и сам себе назначать зарплату — Абонент консалт
В данной статье мы ответим на два вопроса: может ли председатель правления ТСЖ работать по трудовому договору и может ли он сам себе назначать зарплату?
Многие читатели могут подумать, что вопрос абсурдный сам по себе, ведь как может председатель правления сам себя нанять на работу и еще вдобавок себе же назначить зарплату? Но мы уверяем Вас, что данную статью стоит дочитать до конца, потому что выводы будут очень неожиданными.
О ЧЕМ ГОВОРИТ ЗАКОН
В части 3.1 статьи 147 ЖК РФ сказано, что член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Получается, что если буквально соблюдать положение данной статьи, то Председатель ТСЖ не вправе работать в Товариществе по трудовому договору.
Кроме того, есть пункт 11 части 2 ст. 145 ЖК РФ, где сказано, что «определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества» относится к компетенции общего собрания членов товарищества.
Во-первых, статья говорит именно о «вознаграждении», а не о заработной плате. Во-вторых, размер этого вознаграждения определяет только общее собрание членов товарищества (по ст. 145 ЖК РФ это исключительная компетенция общего собрания членов).
Таким образом, вознаграждение за работу может назначить только общее собрание и никто больше.
В Жилищном кодексе есть пункт 5 ст. 148, где сказано, что в ТСН (ТСЖ) на работу принимает Правление, а не председатель. То есть даже если (теоретически) председателя и можно нанять на работу, то от имени товарищества такой договор может подписывать только правление как коллегиальный орган.
- А ЧТО НА ПРАКТИКЕ?
- Известно множество случаев, когда в ТСЖ и ТСН Председатели правления работают по трудовым договорам, а некоторые из них вообще сами назначают себе заработную плату.
- Это один из случаев, когда практика правоприменения не только расширительно толкует закон, но и, на наш взгляд, противоречит ему.
- Внимания заслуживают следующие источники:
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 29 апреля 2015 г. N 03-11-11/24865.
В нем сообщается, что функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере трудовых отношений возложены на Минтруд России и поэтому по вопросам, связанным с заключением трудового договора председателем правления садоводческого некоммерческого товарищества с указанным товариществом, от имени которого выступают члены правления товарищества, следует обращаться в Минтруд России.
Письмо Минтруда от 30 марта 2015 г. N 17-4/ООГ-408
В нем сообщается, что в соответствии с ТК РФ трудовые отношения возникают, в данном случае, в результате избрания на должность. Иными словами, Председатель с момента избрания фактически работает на свое ТСЖ.
Заключение трудового договора с председателем ЖСК
Несмотря на то, что должность председателя ЖСК является выборной, с ним можно заключить трудовой договор. Это необходимо для надлежащей оплаты его работы. Но, как известно, для этого договора нужны подписи работника и работодателя. С работником всё понятно – это сам председатель. Но кто же работодатель?
Его роль выполняет собрание правления ЖСК. Желательно, чтобы это были все члены, но можно обойтись и фактическим большинством. Подпись на трудовом договоре должен поставить один из присутствующих, получивший от остальных членов письменную доверенность.
Теперь вы знаете о том, какие у ЖСК управляющего есть права и обязанности. Подведем итоги. Члены жилищно-строительного кооператива должны на собрании выбрать председателя правления. Это лицо будет заниматься решением некоторых проблем жильцов; также это лицо будет представлять интересы жильцов в государственных и частных организациях. У председателя есть следующие обязанности — составление отчетности, выдача документов, регулирование вопросов ремонта, организация собраний, подбор персонала и так далее.
Председатель правления должен получать от жителей ЖСК зарплату, размер которой определятся самими жителями. Если жильцы обнаружат, что председатель плохо выполняет свои обязанности, то они могут его уволить или привлечь к ответственности. По вопросам прав и обязанностей главы кооператива вы можете получить консультацию прямо сейчас. Получите бесплатную консультацию прямо сейчас, чтобы быть в курсе новых поправок в Жилищный кодекс РФ. Решить именно вашу проблему консультант сможет быстро и бесплатно.
Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ
Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.
Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.
Любой собственник жилья (или несколько, что делает запрос коллективным) может официально предъявить жалобу на собрании – очередном или внеочередном. Поданная таким образом претензия не может игнорироваться, это нарушение закона – ответ должен поступить в письменном виде в течение трёх дней.
Если этого не произошло, придётся отправлять жалобу в инстанции, контролирующие работу ЖСК – это Роспотребнадзор и жилищная инспекция. Выбирать между этими двумя организациями нужно, отталкиваясь от причины жалобы. В том случае, когда на правильно составленную жалобу по-прежнему нет реакции, остаётся обращение в прокуратуру.
Что необходимо указать:
После этого остаётся лишь следить за процессом рассмотрения жалобы и ждать ответа.
Избираемость руководителя
Председатель – это выборная должность. Его выбирают и назначают члены правления дома на своем собрании. Будучи назначенным на эту должность, человек получает ряд полномочий согласно уставу данного ЖСК.
Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:
- Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
- Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
- Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.
Важно! Председатель должен осуществлять свою деятельность добросовестно. Это указано в ЖК РФ, поэтому является не просто моральным пунктом, а четким обязательством.
Как убрать управляющего с поста?
Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.
Алгоритм действий при увольнении следующий:
- Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
- Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
- Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
- Составить их итогам протокол переизбрания.
Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:
- с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
- с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).
Важно! Просто так уволить председателя невозможно. Во-первых, необходимо иметь основания. Во-вторых, нужно сразу же после увольнения выбрать новую кандитатуру.
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Комментарий к главе 11
Изначально деятельность жилищных (ЖК) и жилищно-строительных (ЖСК) кооперативов регулировалась на уровне подзаконных актов. До конца 80-х гг. прошлого столетия кооперативы руководствовались Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным Советом Министров РСФСР. Но впечатляющие масштабы кооперативного строительства возвели деятельность кооперативов в ранг федеральной программы, что нашло отражение в законодательстве. Строительство жилых домов осуществлялось за счет собственных средств граждан и кредитов банка, которые выдавались на 15 — 25 лет.
Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г., посвятил вопросам, связанным с деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, целую главу.
С переходом государства к рыночным отношениям кооперативы в том виде, в котором они существовали, себя изжили.
Жилищно-строительные и жилищные кооперативы (далее по тексту разд. V — жилищные кооперативы) осуществляют строительство в незначительных объемах. К сожалению, органы местного самоуправления больше заинтересованы в привлечении к строительству инвесторов — юридических лиц, поскольку часть средств от инвестиционной деятельности они отчисляют (в том или ином виде) муниципальному образованию. В настоящее время насчитывается чуть более 16 500 жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Деятельность жилищных кооперативов основана на нормах гражданского и жилищного законодательства. Жилищным правоотношениям, связанным с их деятельностью, и посвящена данная глава.
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, ст. 110 — 134 ЖК РФ и дополнительно — ст. 36 — 48 ЖК РФ (в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом ЖК).
2. До появления в многоквартирном доме второго собственника жилищные кооперативы управляют жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, а также имуществом, обслуживающим эти помещения.
Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица.
3. Специальная правоспособность ЖК и ЖСК в значительной степени отличает его от иных форм некоммерческих организаций. Как и всякая некоммерческая организация, жилищный кооператив может осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан. При этом, будучи потребительским кооперативом, он вправе распределять доходы, полученные от такой деятельности, между своими членами.
4. Жилищные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения жилищных потребностей своих членов. Они основаны на добровольном членстве граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств.
Имея при своем создании одинаковую цель — удовлетворение потребностей граждан в жилье, ЖСК и ЖК достигают ее разными способами:
ЖСК — путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Строительство дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;
ЖК — путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива.
Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива — становится управляющей организацией.
5. Ранее статья 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливала, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. должен был быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован. Однако в связи с внесением изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. Таким образом срок деятельности жилищного кооператива не ограничен.
6. На жилищный кооператив не распространяются Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации», в ред. Федерального закона от 11.07.1997 , Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 28.
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.
Положения ст. 110 — 134 ЖК РФ не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.
7. Комментируемая статья предусматривает, что членами жилищных кооперативов могут быть только те граждане, которые участвуют своими средствами в строительстве многоквартирного дома, а не отдельных помещений в многоквартирном доме. В последнее время создается много жилищных кооперативов, которые не имеют ничего общего с ЖСК и ЖК, кроме схожих терминов. Эти кооперативы принимают в свои члены любого, у кого есть денежные средства на приобретение жилья. Они не строят многоквартирных домов и не покупают здания после капитального ремонта. Такие кооперативы приобретают отдельные квартиры за счет средств граждан, принятых в члены кооператива. При этом они обычно создают риелторские организации, которые привлекают средства граждан, и на эти средства приобретают квартиры на вторичном рынке с последующим предоставлением их во временное пользование — до выплаты полной стоимости. Члены кооператива вносят часть стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается за счет средств нового члена кооператива. Деятельность подобных структур очень напоминает технологии так называемых пирамид.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Перечень тех, кто может стать членом жилищного кооператива, расширен за счет юридических лиц. До введения в действие ЖК РФ они принимали долевое участие в строительстве многоквартирных домов, но членами кооперативов не становились.
2. ЖК РФ не устанавливает каких-либо дополнительных требований на вступление граждан в жилищный кооператив, кроме их волеизъявления и возраста. Ни отсутствие нуждаемости в жилье и постановке на учет для улучшения жилищных условий, ни отсутствие регистрации в данном населенном пункте не являются основаниями для отказа во вступлении в кооператив.
Малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления. Данная норма взята из прежнего законодательства без учета рыночных отношений, складывающихся в строительной отрасли. Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.
3. Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.
Компетенция органов управления ЖК и ЖСК
Общее собрание (конференция) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов. Основные положения об общем собрании членов ЖК или ЖСК:
- а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива;
- б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, – более 3/4 присутствовавших членов кооператива;
- в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
- г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.
Куда можно пожаловаться?
Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:
- полиция и другие правоохранительные органы;
- прокуратура;
- суд;
- местные органы самоуправления;
- трудовая инспекция;
- любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.
Естественно, выбирать орган для подачи жалобы нужно в соответствии с ситуацией. При доказанном воровстве это будет полиция или суд, а при подозрении на воровство – трудовая или налоговая инспекция.
Чтобы глубже разобраться в вопросах функционирования жилищно-строительного кооператива, рекомендуем ознакомиться с рядом материалов, подготовленных нашими экспертами:
- Руководство по созданию жилищного кооператива.
- Что такое договор ЖСК и каковы правила оформления документа?
- Каковы отличия ЖСК от ДДУ и что известно о категориях дольщика и застройщика?
- Пошаговая инструкция по реорганизации и ликвидации ЖСК по причине банкротства.
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
ВАЖНО! Собственники должны получить оповещение не позже, чем за десять дней до проведения встречи. Способов информирования много, и чаще всего используется размещение объявлений в специальном месте или рассылка заказных писем. Здесь указывается полная информация о целях, месте, должностных лицах и так далее.
Общее собрание кооператива.
10.1. Высшим органом управления кооперативом является общее собрание кооператива, состоящее из его членов или их представителей.
10.2. На общем собрании каждый член имеет один голос.
10.3. Председателем общего собрания является председатель правления кооператива, если общее собрание не установит иное. Председатель собрания ведет собрание, подписывает протокол общего собрания после окончания его заседания.
10.4. Общие собрания проводятся не реже одного раза в квартал. Ежегодное общее собрание проводится не позднее, чем через три месяца послё окончания финансового года.
10.5. Внеочередные общие собрания созываются по инициативе председателя кооператива, по требованию членов, обладающих в сумме не менее чем 25% голосов, или наблюдательным советом.
Преимущества аутсорсинга
Многими руководителями ЖСК отмечается, что бухгалтерский аутсорсинг – это, в первую очередь, гарантия ответственности и возмещения всех убытков.
Раскрывая тезис, можно указать, что отношения между ЖСК и компанией-аутсорсером, например, Правовым и бухгалтерским , строятся на основании договора, в котором, в обязательном порядке, указываются положения о:
- полном возмещении убытков, возникших в связи с ошибками бухгалтеров;
- возмещении ущерба, связанного у утратой или порчей документов;
- недопустимости разглашения конфиденциальной информации.
Кроме того, бухгалтерский аутсорсинг имеет и ряд других преимуществ:
- сотрудники Правового и бухгалтерского не могут в массовом порядке уйти в отпуск или заболеть. В любом случае, «в строю» останутся специалисты, которые смогут эффективно выполнять поставленные задачи;
- нет необходимости платить налоги и иные взносы, как в случае со штатным сотрудником;
- не требуется тратить деньги на ПО, расходные материалы, оборудование;
- сотрудники аутсорсинговой компании всегда доступны. «Приходящий» же бухгалтер вечно занят;
- обычно у компаний, которые занимаются услугами бухгалтерского аутсорсинга, существует ряд налаженных связей с сотрудниками налоговых органов, что упрощает процедуру ведения бухгалтерского учета.
Нельзя не отметить и тот факт, что сфера ЖСК имеет ряд нюансов ведения бухгалтерии. Работать в данной области должны профессионалы узкой специализации.
Избрание председателя правления
С целью исполнения задач, предусмотренных уставными документами и нормального функционирования объединения, на общем собрании выбирается правление. Для организации осуществления компетенции, не отнесенной к полномочиям собрания собственников, правление выбирает председателя правления жилищного кооператива. В некоторых случаях последний избирается собранием собственников).
Жилищное законодательство предусматривает такую выборную должность, как председатель правления ЖК. Но небольшие кооперативы избирают председателя. В уставных документах больших кооперативов определена такая должность, как «председатель правления».
Какой орган избирает председателя, на какой срок и круг его полномочий определяет конференция в процессе разработки уставных документов. От руководителя кооператива зависит комфортность и качество жизни всего дома. Председатель ЖК – то лицо, которое, в сущности, руководит объединением собственников квартир и которое обеспечивает нормальное функционирование дома. По этим причинам, при изучении кандидатуры, большое значение уделяют опыту и практическим навыкам будущего председателя кооператива.
Порядок избрания руководителя ЖСК
Как мы уже сказали, руководитель ЖСК председатель избирается из членов правления, то есть, им может стать любое лицо, которое имеет в собственности недвижимость в многоквартирном доме. Поэтому, ознакомьтесь с кандидатурами и только после этого вы можете сделать выбор. Для того, чтобы осуществить подобную процедуру необходимо собрать общее собрание жильцов.
На собрании основные конкуренты представят свои кандидатуры, познакомятся с жильцами.
После этого секретарем заседания будет предложено произвести голосование за ту или иную кандидатуру.
Итак, голоса даются в соответствии с перечисленными кандидатами. То лицо, которое набрало большее количество голосов, является победителем. Однако, процедуру всегда можно обжаловать случае, если вам показалось, что права были нарушены. Помните о том, что руководитель ЖСК избирается на 2 года. Об этом нам говорит устав ЖСК.