Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Какие существуют риски
При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.
Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.
В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Нa кaкoй дoм дaдyт ипoтeкy
Нe кaждый дoм бaнк гoтoв кpeдитoвaть. Ecть нecкoлькo мoмeнтoв, нa кoтopыe cлeдyeт oбpaтить внимaниe, чтoбы пoвыcить шaнcы пoлyчить ипoтeкy нa зaгopoдный дoм:
- Maтepиaл, из кoтopoгo пocтpoeн дoм. Нa киpпичный или кaмeнный дoм c зaлитым фyндaмeнтoм бaнк eщe мoжeт дaть кpeдит, a вoт нa дepeвянный вpяд ли – cлишкoм yж нeпpoчный мaтepиaл, дa eщe и пoжapooпacный. Maлo ктo из бaнкoв coглaшaeтcя кpeдитoвaть пoдoбныe oбъeкты и тoлькo пpи ycлoвии oбязaтeльнoй cтpaxoвки. Нo и cтpaxoвыe кoмпaнии кpaйнe peдкo идyт нa пoдoбныe pиcки, тaк чтo лyчшe вce-тaки выбиpaть мeнee пoжapooпacнoe жильe.
- Oбщee cocтoяниe дoмa. Кpeпкий дoбpoтный дoм, нeдaвнo пocтpoeнный или пocлe кaпитaльнoгo peмoнтa, вызoвeт y бaнкa бoльшe дoвepия, чeм вeтxaя paзвaлюшкa, paзмeнявшaя пoлcтoлeтия и пpимepнo cтoлькo жe нe peмoнтиpoвaвшaяcя. Xoтя инoгдa cлyчaютcя тaкиe нeтипичныe cдeлки — нaпpимep, кoгдa бaнк выдaл ипoтeкy нa дoм 1900 гoдa пocтpoйки.
- Удaлeннocть oт гopoдa. Дoм, pacпoлoжeнный в caмoм гopoдe или в пpигopoдe, в кoттeджнoм пoceлкe или в caдoвoдчecкoм тoвapищecтвe, oт кoтopыx дo гopoдa pyкoй пoдaть, бaнк вoзмoжнo paccмoтpит. A вoт нa жильe, pacпoлoжeннoe зa тpидeвять зeмeль в глyxoмaни, oдoбpeниe пoлyчить бyдeт в paзы cлoжнee. 3дecь poль бyдeт игpaть нe тoлькo нaличиe пoдъeздныx дopoг, нo и пpивлeкaтeльнocть paйoнa. Ecли бaнкy пpидeтcя oбpaтить взыcкaниe нa зaлoжeннyю нeдвижимocть, нaйти дpyгoгo жeлaющeгo нa жильe в oтдaлeннoй дepeвнe бyдeт вecьмa пpoблeмaтичнo. Xoтя Cбepбaнк, Pocceльxoзбaнк и AК Бapc гoтoвы paccмoтpeть oтдaлeнныe вapиaнты.
Дoмa c кoммyникaциями лeгчe кpeдитyютcя, чeм cтpoeния бeз вoды и cвeтa, кoгдa вoдy нocят вeдpaми из кoлoдцa, a ocвeщeниe пoлyчaют зa cчeт гeнepaтopa, кoтopый нaдo peгyляpнo зaпpaвлять.
Для бaнкa выдaчa кpeдитa нa дoм – гopaздo бoльший pиcк, чeм кpeдитoвaниe квapтиpы. Пpиxoдитcя yчитывaть бoльшe фaктopoв, влияющиx нa ликвиднocть oбъeктa. 3aгopoднaя жизнь пoдpaзyмeвaeт тишинy и пacтopaль, пoэтoмy coceдcтвo c пpoмышлeнными и живoтнoвoдчecкими пpeдпpиятиями, близocть выcoкoвoльтныx линий элeктpoпepeдaчи, шyмнaя тpacca pядoм и cлишкoм бoльшaя yдaлeннocть oт инфpacтpyктypы oтpицaтeльнo cкaзывaютcя нa вoзмoжнocти oдoбpeния.
Пoэтoмy дaжe ecли вaм пoнpaвилcя дoм, и вы yвepeны, чтo бaнк нeпpeмeннo дoлжeн eгo oдoбpить, нe cтoит дaвaть зa нeгo зaдaтoк, пoкa бaнк дeйcтвитeльнo нe дacт coглacиe нa выдaчy кpeдитa пoд этoт oбъeкт.
Cпиcoк ocнoвныx тpeбoвaний бaнкoв к дoмaм:
- Гoтoвoe кaпитaльнoe cтpoeниe. Oбъeкты нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa кpeдитyют oчeнь нeмнoгиe бaнки.
- Cтpoeниe нe дoлжнo быть вeтxим или aвapийным.
- B дoмe мoжнo жить нeзaвиcимo oт вpeмeни гoдa – нa дaчный лeтний дoмик бaнки дaют ипoтeкy мeнee oxoтнo и дaлeкo нe вce.
- Нaличиe фyндaмeнтa.
- Cтeны из киpпичa, кaмня, бeтoнa, шлaкoблoкa. Дepeвянныe и кapкacныe дoмa имeют кpaйнe мaлo шaнcoв нa oдoбpeниe.
- Нaличиe пoдъeздa к дoмy – лyчшe acфaльтиpoвaннoгo или xoтя бы зacыпaннoгo гpaвиeм.
- Нaличиe кoммyникaций – элeктpocнaбжeниe, вoдoпpoвoд, пo вoзмoжнocти цeнтpaльнoй кaнaлизaции.
- Нaличиe в дoмe oтoплeния и caнyзлa.
- Дoм дoлжeн быть нe вышe тpex этaжeй.
- Дoм дoлжeн быть pacпoлoжeн нa oпpeдeлeннoм paccтoянии oт кpyпнoгo гopoдa. Toчнaя цифpa зaвиcит oт бaнкa – нeкoтopыe гoтoвы кpeдитoвaть oбъeкты в 100 км oт гopoдa, дpyгиe cтaвят пpeдeл нa oтмeткe в 30 км.
Paзныe бaнки пpeдъявляют cвoи тpeбoвaния к дoкyмeнтaм. Кpoмe тoгo, cпиcки нeoбxoдимыx бyмaг paзнятcя пo кaждoй пpoгpaммe – нa пoкyпкy жилoгo дoмa бyдeт oдин пaкeт, нa пpиoбpeтeниe дaчи дpyгoй, нa cдeлкy пo зeмeльнoмy yчacткy тpeтий. Пoэтoмy в кaждoм oтдeльнoм cлyчae лyчшe пpoкoнcyльтиpoвaтьcя y мeнeджepa бaнкa, чтoбы coбpaть иcчepпывaющий cпиcoк.
Бaзoвый пaкeт дoкyмeнтoв, нeoбxoдимый для пpиoбpeтeния жилoгo дoмa и зeмeльнoгo yчacткa бyдeт тaкoв:
- пacпopт зaeмщикa c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки. Ecли в cдeлкe yчacтвyeт coзaeмщик, eгo пacпopт тaкжe пoнaдoбитcя;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкa пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкa пo фopмe бaнкa;
- кoпия тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoмy дoмy: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy дoмa и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй зeмлe: пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти зeмли, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy или пepeycтyпкy пpaвa apeнды нa зeмeльный yчacтoк, a тaкжe иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- ecли вмecтo пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти в зaлoг бyдeт пepeдaн oбъeкт, yжe пpинaдлeжaщий зaeмщикy, нeoбxoдимo пpeдocтaвить дoкyмeнты нa этoт oбъeкт: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в жильe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
В тот момент, пока технический план по второму кругу проходил регистрацию, риэлторы сообщили, что подыскали новых клиентов, которым ипотека уже одобрена, никакой волокиты с материнским капиталом не ожидается и техплан, якобы, вообще можно не ждать.
Но, эти новые клиенты просят скидку на земельный участок в размере 200 тыс. руб.
Оказалось, что эти новые клиенты – родной сын риэлтора, то есть, директор риэлторской компании попросту решила приобрести дом себе лично и оформить право собственности на своего сына.
Соседям, в принципе, не важно, кому продавать, лишь бы сделка была добросовестной и без эксцессов. Двести тысяч – это та сумма, которые они, в принципе, готовы уступить. Согласились…
Решили, чтобы не терять времени, все же попробовать заключить сделку без техплана, (сбербанк его не запрашивал), достаточно оказалось выписок из ЕГРН и из домовой книги.
Оформление ипотеки и подготовка договора купли-продажи
Вышли на сделку. В назначенное время продавцы и покупатели приехали в банк.
В один день риэлторы-покупатели оформили ипотечный договор (по времени это заняло около 2х часов), затем открыли аккредитивный счет в присутствии продавцов (открытие аккредитива заняло еще час). На этом счету разместили всю сумму (часть денег – первоначальный взнос (20%), который внес покупатель, а часть (остальные 80%) – ипотечные средства Сбербанка).
По условиям аккредитива – деньги продавцы получают только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю. То есть, после предоставления подтверждающего документа — оригинала договора-купли продажи с отметкой Росреестра (с синей печатью) о том, что договор ипотеки и договор купли продажи зарегистрирован. (По закону эти два договора регистрируются одновременно, о чем ставится отметка на экземпляре продавца и покупателя).
Далее, в этот же день поехали — в МФЦ, чтобы сдать документы для дальнейшей регистрации.
Риэлторы очень переживали, что сделка не пройдет регистрацию и будет приостановлена. Приводили массу примеров таких моментов еще на стадии покупки, и склоняли продавцов к тому, чтобы те написали доверенность на какого-то «волшебного регистратора», чтобы он смог совершать за них все действия купли-продажи.
Мои соседи-продавцы отказались писать подобную доверенность, дабы избежать мошеннических действий.
В итоге, риэлторы покупатели со своей стороны оплатили труд этих «секретных регистраторов — помощников», которые по доверенности от лица покупателя отвезли и сдали вместе с продавцами документы в МФЦ на регистрацию сделки.
Как моим соседям, по секрету сказали риэлторы, эти регистраторы-помощники за определенную плату (от 30 до 70 тыс. руб.) подают документы именно в то «окно», в котором регистрация пройдет успешно.
Возможно это правда, возможно и нет, но по факту сделка прошла без нарушения сроков и без всяких приостановок.
Как реализовать, если здание находится в обременении?
- Чтобы продать дом, купленный в ипотеку, в первую очередь продавец должен обратиться в банк с заявлением о необходимости продажи ипотечной недвижимости. Он должен предоставить сотрудникам банка удовлетворительный ответ на вопрос: «почему продажа недвижимости необходима?». Например, если причиной стало увольнение на работе и связанная с ним нехватка денег, понадобится предоставить приказ об увольнении.
- В течение 3-5 рабочих суток банк принимает решение, выдать или не выдать письменное согласие на продажу.
- Если согласие было выдано, продавцу необходимо найти покупателя, желающего пойти на такие непростые условия сделки.
- Как только покупатель найден, начинается сбор всех необходимых документов от сторон сделки.
- Заключается предварительный договор купли-продажи — его обязательно необходимо нотариально заверить, а также отправить в банк, потому как в противном случае банковское руководство попросту сорвет сделку по причине высоких рисков.
- Когда банк дал окончательное согласие на проведение процедуры, деньги от покупателя разбиваются на два транша в соответствии с договоренностями; первая часть транша полностью идет на погашение задолженности у продавца.
- После того, как продавец погасил свою задолженность перед банком, он должен взять справку о погашении задолженности и справку об отсутствии претензий; с этими документами он должен направиться в Росреестр и снять обременение с дома.
- После этого между сторонами заключается основной договор купли-продажи; покупатель переводит продавцу оставшуюся часть денег за дом, после чего обе стороны снова идут в Росреестр, но теперь уже для переоформления прав и регистрации договора купли-продажи.
- С момента, как права в ЕГРН были переоформлены, подписывается между сторонами акт о приеме-передаче, на чем сделка полностью завершается.
В основном договоре купли-продажи в ситуации, когда дом находится в обременении, участвуют три стороны, а не стандартные две — Продавец, Покупатель и Залогодержатель (банк-кредитор продавца). Соответственно, раздел «Права и обязанности сторон» корректируются: банк-залогодержатель получает право принимать участие в сделке, покупатель обязуется отправить деньги за дом напрямую в банк, а продавец обязуется снять обременение сразу после погашения задолженности.
Возможность продажи дачного или садового участка без межевания
В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.
Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:
- Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
- Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
- При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
- Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.
Какие нужны документы для продажи дачи с земельным участком
Операции купли и продажи происходят повседневно. Однако люди, которые сталкиваются с такой необходимостью впервые, зачастую не имеют информации, какие нужно собрать документы для продажи дачи с земельным участком. Чтобы в будущем не возникло каких-либо недоразумений или финансовых трат для переделки, важно соблюдать определенный порядок действий. Дача с участком относится к категории недвижимого имущества. В связи с этим продажа имущества должна быть полностью санкционирована с действующим российским законодательством. Важно отметить, что продажу может осуществить только законный владелец, что подтверждается регистрацией законного права собственности.
Существует несколько видов документа, который подтверждает те или иные обстоятельства получения прав на данную собственность:
- Договор, подтверждающий приобретение данного участка в собственность, если он был оформлен посредством этой процедуры
- Если была оформлена дарственная на землю
- В случае предоставления участка главой района или администрацией, должно быть оформлено официальное разрешение от муниципалитета
- Судебное постановление, в том случае, когда собственность перешла к владельцу по решению суда
- Документ, подтверждающий факт наследования
- Регистрация имущественного права
- Выписка из органа кадастра, паспорт или план земельного участка.
В выше перечисленном списке каждый документ имеет право выступать в продаже участка. В случае отсутствия, законодательство не признает подобную сделку легальной и юридически оформленной.Также в обязательном порядке должна быть подготовлена следующая документация:
- Нотариально заверенное согласие одного из супругов на продаже земельного участка
- Договор, регистрирующий куплю-продажу, акт о передаче имущественного объекта.
- Вся документация должна быть прошита и подписана обеими сторонами, участвующими в процессе.
- Квитанция, свидетельствующая об уплате государственного налога
- Документация, удостоверяющая личные данные участников сделки. Если вместо них все процедуры выполняют доверенные лица, у каждого долго быть нотариально заверенное разрешение с подписью.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Как оформить ипотечный заем?
Решение взять ипотеку — достаточно серьезный шаг. Половину доходов семьи много лет предстоит отдавать банку. Решение, можно ли взять ипотеку, следует принимать, взвесив все «за» и «против».
Размер кредитной линии определяется, исходя из следующих факторов: суммарный доход кредитополучателя — заработная плата плюс доходы от сдачи жилья, дивиденды, проценты по депозитам, пенсии, пособии от государства. Будут вычтены затраты на прожиточный минимум, оплату коммунальных платежей, выплаты по другим. За оставшуюся сумму должна абсолютно свободно выплачиваться ипотека, качество жизни семьи не должно быть ухудшено.
Помимо оценочной стоимости и лимитов ипотечной программы сумма кредита ограничена финансовой стабильностью клиента. Чтобы не получить отказ от банка, следует заранее рассчитать максимальную сумму запроса.
Документы для продажи дома с земельным участком
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:
- Выбрать район проживания;
- Изучить порядок цен;
- Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
- Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
- Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
- Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
- Получить скидку и оставить продавцу задаток;
- Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.
Кроме того, будьте готовы:
- Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
- Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
- Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
- Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
Как купить дом за материнский капитал
Как купить земельный участок напрямую у собственника
-
+1 4
- Покупка земельного участка
Оформление ДКП участка с домом регулируются законодательством РФ, а именно:
- Земельным кодексом (ЗК) РФ.
- Гражданским кодексом (ГК) РФ.
ДКП дома с участком, практически, не отличается от подобных договоров по реализации недвижимости, то есть, таким же образом составляется письменное соглашение, с последующим государственным регистрированием сделки.
К особенностям оформления данной сделки можно отнести:
1) Обязательное отображение в ДКП существенных условий – предмета и его стоимости.
2) Непременное предоставление правоустанавливающих документов, в том числе:
- кадастрового номера недвижимости;
- новых сведений о недвижимости (при их наличии);
- данных о прекращении существования недвижимости.
- Для более точной идентификации участка с домом к ДКП требуется прикрепить кадастровую карту, заверенную уполномоченным ведомством.
При оформлении ДКП дома с участком продавцу потребуется предоставить данные об обременениях на недвижимость и ограничениях.
Кроме существенных условий, существуют основные, несмотря на отсутствие которых ДКП будет считаться действительным, однако это может усложнить осуществление сделки.
К основным — относятся следующие разделы:
- Права и обязанности участников сделки.
- Ограничения и обременения, установленные на делянке земли.
- Алгоритм передачи надела покупателю, сопровождаемый приемопередаточным актом, на каждый объект.
Какие документы нужны для продажи дома в 2022 году
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Скачать договор купли-продажи дачного земельного участка и акт приема-передачи (образец)
Отдельная бумага, подтверждающая отсутствие обременений по продаваемому угодью, не потребуется. Вся необходимая информация присутствует в выписке из ЕГРН.
Потенциальные покупатели, заинтересовавшиеся вашим наделом, скорее всего захотят осмотреть его на месте. Вам придется заранее с ними согласовывать время осмотра участка.
К моменту встречи с покупателем следует подготовить документы на землю и предварительный проект договора. Нужно заранее продумать, готовы ли вы снизить цену и если да, то на какую величину.
Рекомендуется уточнить у покупателя, имеет ли он какие-либо замечания по предлагаемым вами условиям. Их можно учесть в окончательной версии договора, предварительно согласовав с контрагентом. На вопросы покупателя следует давать достоверные исчерпывающие ответы, не запутывающие его и не вводящие в заблуждение.
Покупатель окончательно оформляет участок в собственность после его регистрации в Росреестре. Сроки ее проведения определены ст. 16 Закона № 218-ФЗ:
- 7 рабочих дней, если соответствующее заявление подано в орган регистрации прав;
- 9 рабочих дней, если заявитель обратился в учреждение МФЦ.
Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году
Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.
Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
До того как стороны подписывают основной договор купли-продажи, довольно часто заключается предварительное соглашение, подтверждающее серьёзность намерений и фиксирующее передачу задатка. Предварительный договор — не обязательная часть сделки, он оформляется по желанию участников продажи, но в любом случае передача денег не должна быть ничем не подтверждённой, иначе юридически такого факта не было и закон не сможет защитить права граждан.
При продаже дома, а также земельного участка, если продавцу принадлежит только доля этого имущества, он имеет право продавать только свою долю. Соответственно, у него должны быть документы, свидетельствующие о том, что конкретная доля недвижимости выделена и принадлежит именно ему. То есть если объекты находятся в совместном владении, продать долю не получится до тех пор, пока не пройдена процедура по её выделу.
Правила заключения сделки в целом остаются такими же, а и список требуемых бумаг приведен ниже:
Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.
|
Список бумаг на продажу частного домика |
|
| Выписки из ЕГРН | Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений |
| На основании чего возникло имущественное право | Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр. |
| Кадастровый паспорт | Заказывается в Росреестре |
| Технический, поэтажный план | Берётся в БТИ |
| Паспорт продавца | С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц |
| Согласие супруга (супруги) | Если собственность нажита в браке и не подарена |
| Акт об оценочной стоимости | Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика |
На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.