Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Чем могут заниматься самозанятые в 2023 году
НПД разрешён только для некоторых видов деятельности:
- оказание услуг;
- выполнение работ;
- реализация товаров своего изготовления.
Перепродавать закупленные готовые товары нельзя, поэтому НПД не подходит для розничной или оптовой торговли. Регулируют деятельность плательщиков налога на профдоход два закона: № 422-ФЗ и № 425-ФЗ, оба от 27.11.2018 года. В этих законах указаны дополнительные ограничения по видам деятельности. Так, запрещены:
- реализация подакцизных и маркированных товаров;
- добыча и реализация полезных ископаемых;
- деятельность посредников, медиаторов, нотариусов, адвокатов, арбитражных управляющих, оценщиков;
- сдача в аренду нежилых помещений;
- продажа транспорта и недвижимости.
Кроме того, существует установленный лимит доходов — не более 2,4 млн рублей. Если он превышен, надо регистрировать предпринимательскую деятельность в форме ИП или ООО.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Нюансы аренды самозанятыми, и что нужно знать
При аренде самозанятым помещения заключается типовой договор аренды. Готовый шаблон можно скачать в интернете и внести небольшие правки. Самое главное нужно указать арендатора, как плательщика НПД. Стандартный договор составляется в двух экземплярах на бумажном носителе. Если срок аренды менее 12 месяцев, то достаточно подписей обеих сторон, иначе согласно статье 651 Гражданского Кодекса необходима дополнительная регистрация в Росреестре.
Это обязательное правило для любого договора аренды. Арендовать помещение можно как у физлица, так и у организации (ИП, ООО). Самозанятый может быть арендодателем, только если помещение жилое, он не имеет права сдавать в аренду коммерческую недвижимость (ст. 6 п. 2 ФЗ-422)
Если помещение будет арендовано под определенный вид деятельности, и это прописывается в договоре, например, для производства продукции, то арендодатель вправе потребовать документ, подтверждающий, что арендатор имеет статус ИП или самозанятого и зарегистрирован как налогоплательщик в Инспекции Федеральной Налоговой Службы.
Обратите внимание: по закону вы можете совмещать как предпринимательство, так и статус самозанятого. Это подробно прописано в ст. 4 п. 1 ФЗ-422
Также при заключении договора не получится снизить налог на сумму арендной платы, так как НПД выплачивается с дохода. Если у вас нет постоянного потока клиентов, то вопрос с временным владением коммерческого помещения должен волновать. Есть высокая вероятность сработать в ноль или понести убытки.
Бонус! Сдавая квартиру, можно накопить на пенсию
В 2019 года в России продолжаются изменения в пенсионной системе. Однако еще с 2015 года постепенно увеличивается минимальный стаж, необходимый для выхода на пенсию, а также минимальное количество пенсионных баллов.
Например, в 2019 году требуется как минимум 10 лет стажа и 16,2 пенсионных балла. К сожалению, не у всех есть такое количество, но Пенсионный фонд идет навстречу будущим пенсионерам.
Действующее законодательство позволяет «докупить» необходимый стаж, добровольно вступив в правоотношения с Пенсионным фондом и уплатив страховые взносы.
Так, в 2019 году из 10 лет минимального стажа можно «докупить» 5 лет. «Стоимость» одного года составляет 22% от суммы МРОТ за 12 месяцев, или 22 779 рублей.
Однако стоит учитывать, что при оплате взносов «по минимуму» пенсионные баллы будут начисляться точно так же (или вообще не будут начисляться). Но они нужны для получения пенсии выше минимальной.
Поэтому пенсионные баллы тоже можно «докупить». Законодательство устанавливает, что в 2019 году можно получить максимум 9,13 пенсионных баллов. Сумму получаемых баллов можно определить так:
фактические страховые взносы максимально возможная сумма страховых взносов × 9,13
Максимальная сумма взносов определяется как 22% от 1 150 000 рублей (максимальная база для начисления взносов), или 253 000 рублей.
Такая схема более всего выгодна тем, кто является самозанятым, то есть, не платит обязательных страховых взносов. Для примера рассчитаем, сколько баллов можно «купить», направив на это годовой доход от аренды квартиры за минусом НПД по ставке 4%:
Таким образом, накопить на хорошую пенсию можно, направив на это остающиеся доходы от аренды квартиры, причем за год есть смысл переводить не больше максимальной суммы взносов (253 000 рублей в 2019 году).
Какую же пенсию можно так заработать? «Стоимость» 1 пенсионного балла в 2019 году равна 87,24 рубля. Следовательно, за год можно увеличить пенсию на 793,5 рублей.
Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?
Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?
Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.
Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).
К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.
Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».
Как должна оформляться сделка?
Тому, кто интересуется арендными отношениями, рекомендуется заглянуть в Гражданский кодекс, в частности, ознакомиться со статьей 34. В ней содержатся основные положения, связанные с арендными отношениями.
При сдаче нежилого помещения в аренду должен заключаться договор. При его заключении должны быть выяснены следующие моменты:
- Обладает ли арендодатель правом собственности на данное нежилое помещение.
- Каким целевым назначением характеризуется использование помещения.
- Не связано ли данное помещение с какими-либо ограничениями и обременениями. Например, оно может находиться под арестом. Его могут заложить кому-либо или сдать в аренду третьим лицам.
- Введено ли в эксплуатацию здание, в котором находится данное помещение.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Сдача недвижимости как самозанятый: преимущества и недостатки
У нового режима есть ряд преимуществ:
-
Минимальная ставка налога. Это особенно ощутимо для тех, кто ранее платил НДФЛ 13%. Подобное нововведение может снизить налоговую нагрузку и на ИП. Считается, что такой режим может сократить число людей, уклоняющихся от выплаты налогов из-за их ранее неподъемной ставки;
-
Никакого повышения налоговой ставки. Российские законы запрещают повышать налоговую ставку в течение 10 лет;
-
Быстро и просто. Все, что нужно – это скачать приложение, подать заявление, а затем просто вносить доходы и отправлять чеки. По желанию пользователя оплата станет автоматической: ни касс, ни налоговых деклараций, ни походов в ФНС, ни самостоятельных расчетов. Арендодателю даже не придется запоминать дату платежа;
-
Прозрачность сделки. Собственнику, платящему налог, можно не бояться недобросовестных нанимателей, штрафов и государства. Наоборот, он всегда может рассчитывать на помощь;
-
Налоговый вычет. Это небольшая сумма, но система налогообложения все же стала выгоднее. Если что не так, собственник всегда может вернуться к НДФЛ или ИП;
-
Нет страховых взносов. Сразу при переходе на новый режим собственник перестает выплачивать страховые взносы;
-
Можно отказаться от самозанятости. Если в сдаче недвижимости больше нет смысла, можно отправить в приложении заявление. На следующие сутки человек больше не считается самозанятым.
Несмотря на все преимущества, есть у экспериментального режима и недостатки:
-
Самостоятельное внесение доходов. Налог начисляют на доходы, которые пользователь сам вносит в приложение. Если плательщик забудет или сознательно утаит от налоговой часть доходов, при обнаружении «ошибки» он получит штраф;
-
Все зависит от работы приложения. Приложение «Мой налог» работает не так давно, поэтому бывают технические сбои. Если сбой произошел, предусмотрена отсрочка для плательщиков на один день. И все же лучше не оставлять оплату на крайний срок;
-
Не начисляется трудовой стаж. Если плательщик еще где-то устроен официально, и сдача квартир внаем – не единственный его доход, проблем нет. Но если это основная деятельность человека, он должен понимать: стаж не идет, а именно он влияет на пенсию;
-
О пенсии нужно думать самому. Налоги идут в ФОМС и региональный бюджет: взносы в ПФР пользователь при желании делает самостоятельно.
Подводные камни при аренде помещения самозанятым?
Никого не интересует статус человека, который снимает квартиру для проживания. Но все сложнее при использовании площади в сфере своей профессиональной деятельности.
Некоторые виды услуг требуют контроля по СанПиН и уведомления Роспотребнадзора, а также заключения договоров на вывоз мусора и особых отходов. В таком случае самозанятому не избежать переквалификации в индивидуальные предприниматели.
В некоторых муниципальных зданиях уставом запрещено сдавать нежилые помещения физическим лицам, поэтому у ИП при переходе на НПД (налог самозанятых на профессиональный доход) возникают трудности с заключением нового договора.
По итогу получается, что самозанятый может арендовать помещение для хранения инструментов и инвентаря, для изготовления собственной продукции, которая не относится к питанию, для встреч с клиентами и работы за компьютером. В прочих случаях понадобится оформление ИП и взаимодействие с органами контроля.
Можно ли обойти закон, есть ли лазейки?
Некоторые утверждают, что сдача в аренду нежилых помещений при самозанятости, возможна, если оформить сделку как наём жилого помещения. Однако, данное действие, строго контролируется законом и, если контролирующими службами будет определенно, что самозанятый сдает в аренду нежилое помещение под видом жилого, ему грозит штраф, соответствующий санкциям незарегистрированной предпринимательской деятельности. В таком случае возникает вопрос, как поступить, если, к примеру, репетитор имеет статус самозанятого, а также сдаёт в аренду своё коммерческое помещение. В этой ситуации, плательщику налога на профессиональную деятельность, необходимо отказаться от статуса самозанятого, и оформиться как индивидуальный предприниматель, открыв несколько дополнительных КВЕДов на свою деятельность. Иного выбора тут попросту нет, ведь как известно, применять к себе статус НПД, могут исключительно лица, не состоящие на налоговом учете других форм. Мы настоятельно рекомендуем не нарушать рамки законодательства, и оформлять свою деятельность согласно рекомендациям органов власти Российской Федерации и вашего федерального округа.
Источник: сервис для самозанятых «Рокет Ворк».
Если арендодателем является организация
Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.
Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.
В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:
- характеристики помещения;
- сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
- арендная плата;
- особенности использования помещений и проведения ремонта;
- подписи участников сделки.
Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.
При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).
В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).
В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.
Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.
Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.
Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.
Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).
Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.
Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.
Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.
Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).
Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).
Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).
Быстро и бесплатно подать объявление о Вашей недвижимости можно на нашем сайте. После регистрации, дополнительно, можно задать вопрос специалисту в комментарии к этой статье. Как это сделать, можно узнать здесь.