Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры агентству недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные продажи на рынке недвижимости происходят с помощью различных агентств. Среди них существует множество мошенников, которые могут оставить продавца не только без денежных средств, но и вовсе без жилья оформив его на себя. Для того чтобы обезопасить себя при проведении такого рода сделок необходимо в первую очередь проверить всю имеющуюся документацию. Среди основных документов у агентства должно быть разрешение, которое дает ему право работать с недвижимостью.
Владелец квартиры, обращаясь к агентствам недвижимости для продажи ее, также несет определенные риски, которые нужно учитывать.
Не нужно соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, для уменьшения суммы налога, иначе после регистрации есть риск получить меньшую сумму, чем было между вами оговорено.
Иногда агентства недвижимости под объявлением о выкупе квартиры прячут намерение просто пополнить свою базу данных новыми объектами.
Также есть риск попасть на мошенников, которым продадите свое жилье со слишком большой скидкой или вообще останетесь без квартиры.
Некоторые недобросовестные риелторы специально задерживают сроки выдачи денег клиенту, пытаясь за это время продать квартиру третьему лицу, без промежуточного оформления на сотрудника. Значит, продавец недвижимости получит свои денежные средства только после того, как будет найден новый покупатель. По факту это обычная сделка купли-продажи, а значит не должно быть большого дисконта по цене на квартиру.
Собственник, продавая квартиру агентству с большой скидкой, подвергается повышенным рискам. При срочной продаже недвижимости агентству недвижимости следует обратить внимание на следующие моменты:
- Чтобы уменьшить возможные налоговые расходы при дальнейшей продаже квартиры часто агентства указывают в договоре купли-продажи её заниженную стоимость (как гласит Налоговый кодекс, при продаже недвижимости стоимостью менее 1 000 000 рублей собственник от уплаты налогов освобождается). Клиент при этом рискует получить после регистрации сделки меньшую сумму, чем обговаривалось.
- Под объявлением о выкупе квартир агентства могут маскировать сбор вариантов для пополнения недорогими объектами собственной базы.
- Обратившись за услугой выкупа квартиры к случайным посредникам, собственник может попасть к мошенникам, рискуя реализовать квартиру со слишком большой скидкой либо остаться вовсе без жилья.
- Обычно выкуп недвижимости агентством происходит в течение двух недель. Однако случается, что агентство выставляет купленную квартиру на продажу, намеренно затягивает выдачу денежных средств клиенту, чтобы продать недвижимость, не оформляя её на «промежуточного владельца». В этом случае собственник получит деньги лишь после продажи жилья новому покупателю, регистрации договора купли-продажи. Процесс продажи квартиры при этом практически не отличается от стандартной сделки купли-продажи. Дисконт в таком случае должен значительно уменьшиться.
Особенности оплаты и возможные риски
Чаще всего агентство производит оплату по договору в несколько этапов. Вначале продавец получает небольшой задаток. Половина оставшейся суммы передается при заключении сделки, а остальная сумма – после государственной регистрации прав собственности.
Что же касается рисков, то продавцу стоит обратить внимание на следующие нюансы:
- с помощью объявлений о срочном выкупе квартир, агентства могут формировать собственный каталог дешевой недвижимости, а собственники, обратившиеся, чтобы срочно продать недвижимость, никогда не дождутся ответа;
- агентство сразу выставляет частично оплаченную квартиру на продажу, в результате чего продавец получает оставшиеся деньги только после того, как квартира будет продана новому собственнику. На это может уйти несколько недель. При этом продавец ничего не сможет поделать, поскольку договор купли-продажи с агентством уже подписан, и часть денег по нему получена;
- велик риск «наткнуться» на мошенников, которые после подписания договора, оплатят часть стоимости и «исчезнут».
«Реклама стоит 60 базовых»
— С агентством вы работаете? Нет? — задает вроде бы правильный, но не совсем уместный, если внимательно читать текст объявления, вопрос следующая агент (девушка назвала себя Светланой из «Квадратного метра»). — Предлагаю вам сотрудничество. Мы помогаем продавать квартиры. Если вас интересует такая услуга, я могу сбросить свои данные.
— Я, вообще, хотела попробовать сама. Но раз уж вы позвонили, расскажите, в чем заключается ваша помощь.
— Во-первых, мы размещаем объявления на всех возможных площадках (платных и бесплатных). Затем ищем покупателей (есть внутренняя клиентская база, с которой мы плотно работаем). Ну и работаем также с теми, кто звонит по объявлению. Потом осуществляем юридическую поддержку, оформляем все документы по сделке. Гарантируем полную безопасность, помогаем при расчете. Страхуем сделку и несем по ней ответственность. И организуем процесс так, что оформление происходит в один день. У вас это займет минимум времени. Это все ваше спокойствие.
— Вы говорите, что размещаете информацию на всех площадках. Но зачем это делать, если реально работающих — только две?
— Ой, вы ошибаетесь. Очень много площадок, больше десятка.
— Их-то много, но о большинстве никто ничего не знает.
— Вы ошибаетесь. Идет очень много звонков с новых площадок, которые появились недавно. Я вам говорю по своему опыту. Мы размещаем объявления, регулярно поднимаем и отслеживаем их. Ваше объявление будет всегда на виду.
Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp
Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.
Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.
Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.
Чтo вxoдит в юpидичecкyю пpoвepкy oбъeктa
Moшeнничecкиe cxeмы и выcoкиe pиcки пpи пpoвeдeнии cдeлoк вынyждaют пopядoчныe aгeнтcтвa пpoвoдить юpидичecкyю пpoвepкy чиcтoты квapтиp. B нee вxoдят:
📜 Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
📜 Пoлyчeниe выпиcки из EГPН. Ecть двa вapиaнты тaкoй выпиcки: пpocтoй, гдe yкaзaн тoлькo coбcтвeнник, и pacшиpeнный. B нeй вcя иcтopия o влaдeльцax, нaчинaя c тoгo мoмeнтa, кaк oбъeкты зaнecли в гocpeecтp: имeнa вcex coбcтвeнникoв и cкoлькo paз квapтиpy пpoдaвaли.
📜 Bыпиcкa из дoмoвoй книги — в нeй yкaзaнo кoличecтвo зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe лиц, ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe;
📜 Oбязaтeльcтвo o cнятии c peгиcтpaции дpyгиx пpoпиcaнныx в квapтиpe лиц;
📜 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии или нaличии зaдoлжeннocтeй пo кoммyнaльным плaтeжaм;
📜 Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний — coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa;
📜 Ecли coбcтвeнник нaxoдитcя в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy;
📜 3aпpoc в apбитpaжный cyд: нe пpизнaн ли xoзяин или eгo cyпpyг дoлжникoм, нe зaлoжeнa ли нeдвижимocть в cчeт yплaты дoлгoв;
📜 3aпpoc в paйoнный cyд, к кoтopoмy пpикpeплeнa квapтиpa: нe былo ли пo дaннoй нeдвижимocти cyдeбныx cпopoв;
📜 Пoдгoтoвкa пиcьмeннoгo зaключeния.
Как продать квартиру через агентство
Заключите договор с выбранным агентством и следуйте рекомендациям его специалистов. Риелтор сам подаст объявления, найдет покупателей, организует просмотры, подготовит документы.
Если покупатель готов заключить сделку, риелтор составит договор задатка. После этого понадобится собрать все необходимые для регистрации документы и проверить их на юридическую чистоту.
Когда все документы готовы, стороны подписывают договор купли-продажи. После этого риелтор организовывает передачу денег. Чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
Чтобы договор купли-продажи вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в МФЦ. После этого вы оформляете передаточный акт, покупатель становится новым собственником квартиры, а работа агентства закончена.
Работа агентства закончится, когда покупатель зарегистрирует права собственности на жилье и вы подпишите акт приема-передачи квартиры
Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор или сопроводить сделку. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите на комиссии.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.
Обращайте внимание на следующие пункты:
- сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
- порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
- запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
- штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
- запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).
Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.
Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.
Достоинства работы с агентством
Привлекая агентство недвижимости для продажи своей квартиры, владелец жилья получает ряд преимуществ:
- Достигается значительная экономия времени;
- Сделка купли-продажи становится юридически безопасной;
- Появляется возможность получения существенной помощи в оформлении документации. На данном этапе часто возникают проблемы с прописанными несовершеннолетними детьми, с недееспособными гражданами, с ранее выполненными незаконными изменениями планировки. Специалисты агентства имеют достаточно большой опыт для решения подобных проблем.
- При встречной сделке, когда одновременно производится продажа жилья и приобретение иной жилой недвижимости, агентство обеспечит проверку недвижимости.
Взаимные обязанности и ответственность
Клиент обязан предоставить агентству достоверную информацию о квартире, которую он выставляет на продажу, собрать требуемый пакет документов, активно поддерживать рекламу квартиры (предоставить фотографии, демонстрировать всем потенциальным покупателям), подписывать договор купли-продажи и т.д. На основании ГК РФ предусмотрена ответственность за услугу, которая выполнена некачественно. Услугой в данном случае является продажа квартиры. Без штрафных санкций клиент может расторгнуть договор лишь в исключительных случаях:
- владелец объекта недвижимости, выставленного на продажу, скончался либо утратил трудоспособность;
- имеют место обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие продаже;
- продажа квартиры запрещена актом местного самоуправления или органами государственной власти.
Агентство недвижимости может нести ответственность за следующие действия:
- Отказ от исполнения обязательств, за что штрафуется и должно компенсировать убытки.
- Невыполнение сроков исполнения работ со штрафом и компенсацией убытков.
- Утеря документации, в данном случае агентство должно за свой счет восстановить все требуемые бумаги.
Советы: как выбрать агента, с чего начать?
- Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
- Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
- Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
- Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
- Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
- Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
- Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.
Стоимость услуг агентства недвижимости
Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).
В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.
Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:
- полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
- поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
- проверка юридической чистоты сделки;
- просмотры / показы, переговоры;
- составление договора купли-продажи;
- сопровождение сделки;
- организация взаиморасчетов;
- регистрация жилья в Росреестре.
Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.
Ответственность агентства недвижимости перед покупателем
Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.
Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.
Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:
- При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
- Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
- Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
- Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.
Процесс продажи квартиры через агенство недвижимости
Отправив заявку на продажу квартиры в наше агентство недвижимости, с вами свяжется специалист и согласует с вами время приезда оценщика, необходимый пакет документов и стоимость услуг. После проведения оценки, эксперт подготовит несколько фотографий вашей недвижимости для внесения ее в базу объектов. Там ваша квартира будет рекламироваться тем или иным способом в зависимости от выбранной рекламной компании и требуемых сроков. Вы сможете лично проводить мониторинг рекламной компании и вносить изменения. Риэлторы АН «Недвижимость Питер» начнут поиск покупателя вашей квартиры незамедлительно, используя базу данных, где собраны запросы потенциальных покупателей. Это существенно облегчает процесс поиска, так как мы помогаем не только продавать, но и покупать недвижимость. Поэтому ваша квартира может уйти с молотка очень быстро и при этом безопасно и по выгодной цене.
Риэлторские агентства используют несколько видов договоров. Мы работаем с самыми актуальными из них. Такая система позволяет Продавцу выбрать вариант продажи, который оптимально подходит в данной ситуации.
- «Эксклюзивный договор» (полный пакет услуг) — вы отдаете эксклюзивные права на продажу недвижимости одному агентству или риэлтору на определенный срок (т. е. не можете обратиться в другое агентство или продавать объект самостоятельно при действующем договоре). Таким образом специалист лучше мотивирован в быстрой продаже объекта. Однако многие агентства часто вписывают в такой договор бесконечную пролонгацию и если агенты не смогли продать квартиру в указанный срок, собственник попадает в капкан. Мы так не делаем. Мы продадим квартиру за 2 месяца и найдем вариант, устраивающий всех.
- Договор «На оказание услуг продажи» — договор без ограничений на продажу недвижимости. Вы можете заключить такой договор с несколькими риэлторами и одновременно с этим продавать недвижимость по своим каналам. Кто первый продал, тот заработал комиссию. Однако в этом случае агентство не оказывает часть услуг или делает это платно.
| «Эксклюзивный договор» на 2 месяца(без бесконечной пролонгации) | «Не оказание услуг продажи»(не оказываем часть услуг или можем оказать их на платной основе) |
| Экспертная оценка недвижимости с подробным отчетом (выезжает эксперт и агент). Получите точную оценку недвижимости. | Оценка недвижимости только агентом по недвижимости (приедет квалифицированный риэлтор). Экспертизу можно заказать дополнительно или сделать самостоятельно. |
| Предпродажная подготовка (индивидуальный чек-лист для подготовки объекта к продаже) | Стандартный чек-лист подготовки объекта к продаже |
| Фотосессия и видеообзор (материалы передаем вам и используем в работе) | Используем ваши фотографии и видео |
| Подробные еженедельные отчеты по просмотрам (акты осмотра с комментариями покупателя и риэлтора) | Без отчетов по просмотрам (сообщим только о реальном клиенте) |
| Рекламная кампания и эфеективные объявления каждый месяц сотрудничества (отчет) | Стандарт. Без платных размещений. Даем бесплатные объявления |
| При расторжении договора ранее 2-х месяцев выплачиваете компенсацию 50 000 р. агентству (деньги идут на оплату оказанных услуг). | Будьте готовы к частым телефонным разговорам и потери времени на общение с каждым агентом и агентством. |
| Если мы не нашли покупателя за 2 месяца, вы можете использовать фото, видео и материалы для дальнейшей продажи. | Ну не продали и не продали. Мы старались! Правда. Возможно не так сильно, как с эксклюзивным договором. |
| Скачать эксклюзивный договор | Скачать договор без ограничений |
Комиссионное вознаграждение нашего агентства недвижимости может быть выражено:
- в фиксированной сумме;
- в проценте от цены сделки.
Стоимость услуг агентства недвижимости Retail-Realty:
- Анализ рынка для определения максимальной и минимальной стоимости объекта
- Предпродажная подготовка недвижимости
- Профессиональная экспертиза (экск.договор)
- Фотографии и видеообзор (экск.договор)
- Проведение показов и переговоров с покупателями и их представителями
- Отчеты по просмотрам объекта недвижимости и рекламному бюджету на еженедельной основе (экск.договор)
- Предоставление актов просмотра
- Детализация в договоре всех параметров сделки
| 175 000 р. + потраченный рекламный бюджет согласно предоставленным вам отчетам | 2,75-3,5 % от стоимости сделки (и больше никаких выплат) |