Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:
Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
- нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
- существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.
Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.
Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.
Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.
Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:
Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.
На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.
Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.
Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.
ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА
г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
- Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество: . Итого в аренду передается указанное имущество на сумму рублей.
- Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на .
- Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.
- Указанное имущество будет использоваться для .
- Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица.
- Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в год. Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере % суммы очередного платежа.
- Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.
- На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.
- Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа. Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере % стоимости имущества.
- Арендатор обязуется:
- исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем государственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предприятия;
- использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;
- содержать имущество в полной исправности;
- своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.
- Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.
- Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.
- Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора.
- Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.
- Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.
- Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража.
- Срок аренды устанавливается на лет с «»2023г. по «»2023г.
- Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.
- Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения
Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):
- по условиям в части аренды — гл. 34;
- по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.
Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.
Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.
На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):
- по истечении определенного времени;
- после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
- Арендное соглашение;
- Договор о продаже.
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.
Структура документа должна включать:
- Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
- Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
- Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
- Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
- Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
- Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
- Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
- Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
- Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
- Страховые случаи.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Преимущества заключения сделки:
— общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
— арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
— если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.
Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:
— отсутствует четкая юридическая форма сделки;
— приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
— при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.
При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.
Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.
Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.
В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Правила составления договора
Договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные. К ним относятся:
- информация о сторонах сделки (обязательно указываются Ф. И. О., вносятся сведения из паспортов, даты рождения и места регистрации);
- предмет соглашения, являющийся объектом недвижимости, поэтому указывается его адрес, площадь и остальные характеристики, переписываемые с официальных документов на квартиру;
- срок действия договора, причем нередко для выкупа составляется бессрочное соглашение;
- размер ежемесячного платежа, для чего учитывается арендная плата и выкупная цена объекта;
- периодичность внесения платы;
- способ перечисления средств, для чего деньги могут передаваться лично в руки, перечисляться на банковский счет или передаваться на основании банковской ячейки;
- обязанности, возникающие у арендатора и арендодателя;
- ответственность сторон за нарушение условий сделки.
Важно грамотно подойти к составлению данного соглашения, чтобы была законной аренда с правом выкупа недвижимости. Образец договора можно изучить ниже.
Правила оформления перехода прав собственности
Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.
Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.
Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.
И в договоре найма-продажи, и в договоре аренды с правом выкупа сначала имеет место временная аренда вещи, а затем переход права собственности на нее (ст. ст. 501, 624 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на вещь в каждом из приведенных договоров является оплата причитающейся денежной суммы собственнику вещи: и в договоре найма-продажи право у покупателя возникает с момента оплаты стоимости вещи , и в договоре аренды с правом выкупа оно также возникает у арендатора с момента внесения всей выкупной суммы.
———————————
Авдеев В.В. Договор розничной купли-продажи // Налоги. 2009. N 39.
Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку наличие каких-либо сомнений в уплате выкупной суммы может повлечь за собой отсутствие оснований для возникновения права собственности арендатора на вещь.
Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 08.02.2011 по делу N А45-10119/2010 указал, что представленное платежное поручение в качестве подтверждения уплаты выкупной суммы является ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о выполнении арендатором обязательства по ее уплате, поскольку в нем содержались исправления в графе «Назначение платежа», что не допускается в силу п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н).
Также в договоре аренды с правом выкупа стороны могут предусмотреть, что право собственности у арендатора на выкупаемое имущество возникает не только при условии внесения всех предусмотренных договором выкупных платежей, но и при соблюдении иных требований.
Например, ФАС ВВО, исходя из принципа свободы договора, в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010 признал допустимым условие договора аренды с правом выкупа о том, что исходя из принципа свободы договора право на выкуп может быть реализовано лишь при отсутствии нарушения со стороны арендатора сроков внесения арендной платы.
Арендное правоотношение в договоре найма-продажи прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на переданную ему вещь, то есть с момента ее оплаты, если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа оно также прекращается с момента внесения всей выкупной суммы.
Кроме того, в договоре аренды с правом выкупа может быть предусмотрено, что право на вещь переходит к арендатору, а само арендное правоотношение прекращается по истечении предусмотренного договором срока аренды или до его истечения, что отличает его от договора найма-продажи.
Следует иметь в виду, что расторжение договора аренды с правом выкупа по требованию арендодателя означает прекращение обязательства по передаче вещи в собственность арендатору, в связи с чем отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены в счет выкупной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10, Постановление ФАС ДО от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010).
Отсутствие права собственности на вещь означает невозможность арендатором или покупателем ею распоряжаться. В силу ст. 491 ГК РФ, которая на основании ст. 501 ГК РФ применяется к договору найма-продажи, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Аналогично обстоит дело и с договором аренды с правом выкупа: в связи с тем, что право собственности к арендатору на имущество не перешло, он не вправе ею распорядиться по своему усмотрению.
Еще одной чертой, свидетельствующей о сходстве двух приведенных конструкций, является возможность собственника вещи потребовать ее обратно у покупателя или арендатора при невыполнении обязательства по выплате причитающегося денежного вознаграждения.
Так, ст. 491 ГК РФ применительно к договору найма-продажи установлено, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
Так же и в договоре аренды с правом выкупа: собственник вещи вправе расторгнуть договор и потребовать ее возврата при нарушении обязательства по внесению арендных платежей (ст. 619 ГК РФ) или при нарушении обязательства по внесению выкупной цены (ст. 486 ГК РФ).