Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
- Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
- Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
- Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
- Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Ограничения по территории и размеру дохода
Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.
Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.
Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.
Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.
Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.
Можно ли сдать имущество в аренду работодателю?
Бывает, работодателю выгодно использовать имущество, принадлежащее работнику, а не покупать новое. В таких случаях можно выплачивать работнику компенсацию за использование личного имущества или же заключить с ним договор аренды. Договором аренды часто оформляют использование автомобиля работника. Таким образом, работодатель становится налоговым агентом по НДФЛ: он удерживает с суммы аренды и перечисляет в бюджет 13% НДФЛ. А если имущество сдает в аренду самозанятый?
Для начала поясним, что работать по трудовому договору и зарегистрироваться в качестве самозанятого законодательство позволяет. То есть человек, имея основную работу, может стать самозанятым и сдавать в аренду свое имущество, уплачивая НПД с этих доходов.
Но для отношений между самозанятыми и работодателями закон вводит ограничение. В подп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ говорится, что доходы, полученные от работодателя или от лица, бывшего работодателем менее двух лет назад, не могут облагаться НПД.
Таким образом, брать в аренду, например, автомобиль у работника как у самозанятого не получится. Клиентами такого арендодателя могут быть только сторонние люди.
Правила составления документа
Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.
Силу документ будет иметь при наличии необходимых реквизитов:
- Наименование организации,
- Название документа и его номер,
- Место составления,
- Дата подписания,
- Наименование сторон,
- Описание события. Обязательно: сумма аренды (без указания арендной платы соглашение не действительно (Ст.654 ГК РФ)) и описание помещения,
- Подпись (должность, расшифровка).
Можно ли обойти закон, есть ли лазейки?
Некоторые утверждают, что сдача в аренду нежилых помещений при самозанятости, возможна, если оформить сделку как наём жилого помещения. Однако, данное действие, строго контролируется законом и, если контролирующими службами будет определенно, что самозанятый сдает в аренду нежилое помещение под видом жилого, ему грозит штраф, соответствующий санкциям незарегистрированной предпринимательской деятельности. В таком случае возникает вопрос, как поступить, если, к примеру, репетитор имеет статус самозанятого, а также сдаёт в аренду своё коммерческое помещение. В этой ситуации, плательщику налога на профессиональную деятельность, необходимо отказаться от статуса самозанятого, и оформиться как индивидуальный предприниматель, открыв несколько дополнительных КВЕДов на свою деятельность. Иного выбора тут попросту нет, ведь как известно, применять к себе статус НПД, могут исключительно лица, не состоящие на налоговом учете других форм. Мы настоятельно рекомендуем не нарушать рамки законодательства, и оформлять свою деятельность согласно рекомендациям органов власти Российской Федерации и вашего федерального округа.
Источник: сервис для самозанятых «Рокет Ворк».
Самозанятые – кто это?
В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.
До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).
Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!
Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:
-
планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);
-
хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;
-
хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;
-
годовой доход не больше 2400000 рублей.
Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?
Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:
-
загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
-
после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
-
если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
-
оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Считается ли хозяин жилья самозанятым?
Согласно законопроекту, внесенному в Государственную Думу, граждане обязуются выплачивать налоги для самозанятых, если занимаются предоставлением услуг аренды. В начале текущего года были внедрены новейшие системы по обработке, которые выводят неработающих официально из тени. Проще говоря, люди, занимающиеся официальным оформлением сдачи жилья во временное пользование, получают доход без оплаты налога, и являются нелегальными самозанятыми. Закон предполагает обязательную регистрацию в налоговой службе с произведением всех платежей. Также следует рассчитаться с государственным бюджетом при помощи специального приложения. Это своеобразный кассовый аппарат.
Что в себя включает самозанятость согласно законодательным нормам:
- определенный вид деятельности, предполагающий получение дохода за предоставленные услуги;
- отсутствующие требования в передаче отчетности;
- нет необходимости в пользовании онлайн кассой.
Согласно этому законопроекту, затрагиваются пока что не все области, а только крупные города. Подобный эксперимент продлится до 2029 года. Относятся обязательства по оплате налогов не только к хозяевам недвижимости, а и к другим официально нетрудоустроенным. Данное нововведение позволяет сдавать дом, квартиру и комнату по договору найма, занимаясь параллельно другой деятельностью, не открывая ИП. В случае именно с арендой, закон работает в ограниченном количестве регионов.
Но есть и исключения. Если гражданин сдает в аренду помещение, не предназначенное для жилья, на него самозанятость не распространяется. Поэтому он должен оформить индивидуальное предпринимательство, чтобы избежать НДФЛ.
Самозанятый или предприниматель?
Благодаря наличию статуса индивидуального предпринимателя можно оплачивать 6% с дохода за аренду недвижимого имущества, а не 13% НДФЛ.
Но есть и другие причины, почему выбирают ИП вместо самозанятости:
- Предприниматель может нанимать работников с условием оплаты им заработка. А у самозанятого такая возможность отсутствует.
- Есть упрощенный способ регистрации, если сумма дохода небольшая.
- У ИП могут быть налоговые льготы при использовании упрощенного вида регистрации, чего нет у самозанятого.
- Предпринимателем «на упрощенке» оплачивается налог четырежды за год. Самозанятым нужно оплачивать каждый месяц процент от суммы по договору.
- ИП помимо налогообложения занимается оплатой социальных платежей в независимости от суммы дохода. А у второй категории граждан фиксированный процент, гарантирующий минимальную пенсию.
- Также у двух категорий отличаются суммы штрафных санкций в случае нарушения закона.
У индивидуального предпринимателя есть несколько способов передачи отчетной документации: лично в уполномоченный орган, при помощи банка, через специального провайдера.
Но все самозанятые в скором времени смогут воспользоваться мобильным приложением «Мой налог», помогающим в регистрации всех платежей. Налоговой службой далее самостоятельно будут регистрироваться платежи, основываясь на введенные данные.
Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных. Благодаря приложению можно не заботиться об установке кассового аппарата.
Какие варианты есть у владельца?
Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.
В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:
- 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
- 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.
Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.
Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.
Что такое минимальный срок владения квартирой
В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.
Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.
Вот когда достаточно владеть квартирой три года:
Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.
Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.
Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.