Существенные условия договора аренды нежилого помещения.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора аренды нежилого помещения.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Снижение налогооблагаемой базы на сумму аренды

Практика заключения арендных договоров имеет один важный нюанс. Арендную плату обычно начинают вносить сразу после заключения договора и начала использования помещения. Государственная регистрация договора требует некоторого времени и поэтому наступает позже. Но законодательно договор считается действительным лишь с момента его регистрации. В результате возникает проблема с тем, как включать арендную плату в себестоимость ведения бизнеса. Налоговая служба считает незаконным включение в себестоимость платы за аренду до регистрации соответствующего договора.

Об этом сказано в письме МНС РФ №02-3-09/88 от 2000 года. Правда, арбитражные суды в этом вопросе обычно становятся на сторону юридических лиц, считая ограничения налоговой службы неправомерными, поскольку Положение о составе затрат включает арендную плату в себестоимость без оговорок относительно срока регистрации арендного договора. Суд при этом руководствуется фактом арендных отношений ещё до момента государственной регистрации договора. Раз арендные отношения были, значит было и право уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму аренды.

Несмотря на распространённость такой практики, нужно понимать, что суды не единогласны по данному вопросу. К тому же не существует никаких разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ. В результате бывают процессы, в которых судьи становятся на сторону налоговой службы.

Расторжение срочных договоров

Действие такого договора автоматически прекращается по истечении указанного в нём срока, но лишь при условии, что арендатор в этот момент покинул арендованное помещение. Если он продолжает им пользоваться, то согласно 621 статье ГК РФ договор будет считаться возобновлённым, но уже бессрочно. Естественно, для этого необходимо согласие арендодателя. Такой бессрочный договор необязательно даже регистрировать, так как он является продолжение уже действовавшего договора без изменения его условий.

Расторжение срочных договоров до истечения срока их действия разрешено лишь в судебном порядке. Условия, при которых допустимо расторгнуть подобные сделки, указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. К ним относятся:

• Нарушение арендатором условий использования помещения.
• Ухудшение состояние помещения при его эксплуатации арендатором.
• Неуплата аренды более двух раз подряд.
• Отказ производить капитальный ремонт в ситуациях, когда он обязан это делать по договору аренды.

Прежде чем обратиться в суд в связи с данными нарушениями, арендодатель обязан направить арендатору письменное требование выполнять взятые им на себя обязательства. Лишь при отсутствии действий по решению проблемы со стороны арендатора, арендодатель сможет расторгнуть договор в суде.

Арендатор также может подать в суд на арендодателя с требованием расторжения договора, если арендодатель:

• Препятствует использованию помещения либо вообще не предоставляет его арендатору.
• В помещении были выявлены недостатки, о которых арендодатель умолчал при заключении договора, и которые нельзя было выявить при простом осмотре помещения на момент заключения данного договора.
• Арендодатель не делает капитальный ремонт в оговорённые законом сроки.
• Возникли обстоятельства, независящие от арендатора, и делающие использование помещения в целях, указанных в договоре, невозможным.

В этих случаях арендатор может обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Возмещение расходов на ремонт арендованного имущества

В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается законом на арендодателя. В частности, к таким недостаткам относятся те, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.

Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.

Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.

Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.

1. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:

• адрес местоположения объекта аренды, этаж;
• наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
• инвентарный номер;
• функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
• площадь.

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

1. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. по делу N А43-32226/2006-17-585, от 26 сентября 2007 г. по делу N А28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2007 г. по делу N Ф08-5489/2007).

Досрочное расторжение договора

Статьи 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В то же время ст. ст. 619, 620 ГК РФ сформулированы законодателем диспозитивно. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. При этом в п. п. 25, 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 содержатся разъяснения по этому вопросу, позволяющие сделать следующие значимые практические выводы:

• основания досрочного расторжения договора аренды, установленные сторонами в договоре, могут быть обусловлены даже несущественным нарушением условий договора аренды, а могут и вовсе не быть связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды;
• в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора аренды и его расторжения также и во внесудебном порядке.

Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора (как в судебном, так и во внесудебном порядке). Такое толкование статей 619, 620 ГК РФ подтверждается также судебной практикой по конкретным делам (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2006 г. по делу N А53-11922/2005-С4-32, от 19 февраля 2008 г. по делу N А63-3692/07-С2, от 18 августа 2008 г. по делу N А32-23681/2007-15/49).

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:

• Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
• Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
• Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.

По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.

Какие требуются документы?

Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:

• правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
• паспорта обоих участников сделки;
• если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
• если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.

Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.

Похожие записи:

• Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
• Как подать в суд на уменьшение алиментов?
• Можно ли и как выписать ребёнка из квартиры?