Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 вопросов об уточнении границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально нужно разобраться с тем, что из себя представляет процедура межевания. Под ней понимается группа мероприятий кадастрового значения. В ходе проведения этих действий определяются точки земельного надела. Данные точки обладают поворотным значением. Кроме того, происходит установление четких размеров площади и пределы участка. Результатом указанного процесса становится то, что территория начинает отражаться на карте кадастра публичного значения. Она формируется сотрудниками Росреестра. Границы надел становятся учтенными и фиксируются органами государственной власти. Когда рассматриваемый процесс реализован, потребуется уточнить площадь.
Как согласовать границы?
Данный этап выступает важной частью работ кадастровой направленности. Это относится к процедуре уточнения линий отдельно взятого земельного надела. Стоит понимать, что могут возникнуть ситуации, когда не удастся связаться с собственником участка. К примеру, это происходит, когда человек проживает за пределами страны. Тогда предусматривается, что инициатору потребуется направить уведомления всем, кто заинтересован в проведении указанной процедуры. В нем отражается о собрании владельцев смежных территорий.
ВНИМАНИЕ !!! Отправка осуществляется при помощи использования почтовых услуг. Гражданину потребуется использовать уведомления о вручении, чтобы подтвердить факт отправки.
Если письмо осталось невостребованным, то гражданину вернется отправление с пометкой о том, что не удается вручить письмо. Это происходит, когда с момента отправки документа прошло более месяца. Вернувшееся извещение потребуется приложить к межевой документации. Тогда границы территорий будут рассматриваться как согласованные. Эти правила отражены в правовых актах. По-другому ситуация складывается, когда гражданин отказывается от подписи сформированного акта. С него нужно требовать возражения в письменном выражении. Они прикладываются к заявлению о межевании. Вопрос рассматривается в судебном порядке.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Основания для проведения
Основанием для уточнения границ и площади земельного участка может стать:
- Заявление собственника ЗУ.
- Заявление его соседа.
- Решение суда.
- Инициатива административного органа.
- Инициатива регистрирующего органа.
При этом следует соблюдать ряд условий, в числе которых срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Комплексные кадастровые работы
Выше мы вели речь об уточнении границ, проводимом по желанию и за счет самого собственника. Однако кадастровые работы могут также производиться комплексно по заказу местных властей сразу на территории целого кадастрового квартала (-ов). В процессе этого в том числе происходит и массовое уточнение границ участков (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 42.1 закона № 221-ФЗ).
Такие работы имеют ряд преимуществ:
- они оплачиваются из бюджета муниципального образования или субъекта РФ, в том числе за счет субсидии из федерального бюджета, а не за счет собственников (ч. 2 ст. 42.2 закона № 221-ФЗ);
- уточняются границы сразу всех смежных участков в пределах определенной территории, что сводит к минимуму риск пересечения границ или кадастровых ошибок, споров.
Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?
Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:
- Подготовительный.
- Основной – работа на местности.
- Камеральный или отчётный.
Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.
На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.
В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:
- кадастровый инженер;
- группа геодезистов с оборудованием;
- заказчик работ;
- его соседи.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Требования и документы
Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.
Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:
- кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
- свидетельство о праве владения;
- технический паспорт при наличии строений;
- паспорт и заявление собственника.
Действующее законодательство упоминает процедуру уточнения границ земельных участков в п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).
Мне нравится определение, данное в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12.08.2020 N 4-КАД20-10-К1, звучит оно попроще:
Уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.
Таким образом, уточнение границ земельного участка – это уточнение описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Если простыми словами, то
Уточнение границ земельного участка – это приведение неправильных или отсутствующих сведений о границах участка в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с правоустанавливающими (землеотводными) документами или фактическим расположением участка на местности.
В контексте уточнения границ земельного участка фактическую площадь участка изменять нельзя, это изменение именно сведений ЕГРН. Одновременно с уточнением границ земельного участка уточняются и сведения о его площади в ЕГРН.
Процедура уточнения границ земельного участка относится к разновидностям кадастровых работ и выполняется кадастровыми инженерами. Она не является обязательной, т. е. никто не вправе заставить собственника земельного участка уточнить его границы. Никаких штрафов или санкций за это не предусмотрено.
Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка) — Юридическое агентство «Адилханов и партнеры»
- Главная страница » Публикации » Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- Порядок уточнения границ земельного участка с увеличением его площади (Оформление «прирезки» земельного участка)
- В каких случаях можно уточнить границы земельного участка?
- Если не установлена смежная граница с соседним земельным участком (смежным землепользователем).
- Если фактическая используемая площадь земельного участка, больше площади, указанной в правоустанавливающем документе (свидетельстве о собственности), но не более величины предельного минимального размера земельного участка в соответствующем населенном пункте. При этом, фактические границы должны существовать на местности пятнадцать и более лет и закреплены с использованием объектов искусственного происхождения (забора, стеной здания) или объектов естественного происхождения (природные объекты: деревья, кустарник и пр.).
- Если площадь, указанная в документах предшествующих лет в отношении земельного участка (техническом плане, инвентаризационной карточке, картографическом плане, схеме расположения земельного участка и пр.) больше площади указанной в правоустанавливающем документе (свидетельстве о собственности), но не более величины предельного минимального размера земельного участка в соответствующем населенном пункте.
Земельные юристы агентства «Адилханов и партнеры» имеют успешную судебную практику по делам об уточнении границ земельных участков с увеличением его площади. Юридические услуги нашего агентства включают полный спектр
Каков порядок уточнения границ земельного участка в досудебном порядке?
- Обращение к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ и составления межевого плана земельного участка.
- Уведомление всех заинтересованных лиц (смежных землепользователей, с кем смежные границы не установлены) о проведении кадастровых работ и составлении межевого плана земельного участка.
- Подписание акта согласования границ со всеми смежными землепользователями, с кем смежные границы не установлены.
- Обращение в Кадастровую палату с целью внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении границ уточняемого земельного участка.
Определение границ земельного участка: как не допустить ошибок при уточнении
Обозначение или изменение границ земельного участка иногда необходимо, даже без изменения площади по инициативе собственника. Например, когда сосед начинает самовольно двигать забор на участок, который прошёл пошаговую процедуру уточнения границ, то после вызова органов власти подобные действия могут быть расценены как захват чужой собственности, за что нарушителя ждет уголовное наказание. Сведения о таком происшествии следует направлять в полицию.
Сам термин означает процедуру, направленную на определение границ земельного участка, его размеров и координат поворотных точек по установленной законом схеме. Данную процедуру проводят уполномоченные организации (геодезические компании либо специальные подразделения местных органов власти). Вопросы межевания регулируются законом № 268-ФЗ, Земельным кодексом и Приказом Минэкономразвития № 582.
Уточнение границ земельного участка – что это?
Уточнение границ земельного участка – это регистрация межи участка землевладельца в соответствующей инстанции.
Уточнение местоположения границ земельного участка необходимо при отсутствии информации о местоположении сегмента в кадастровом реестре. Кадастровый номер в таком случае участку уже присвоен, но необходимо определение земельных границ.
Большинство земельных участков состоят на кадастровом учете, но их межа не имеет привязки к геодезической разметке.
Делать это необязательно. Достаточно того, что участок находится на учете, известны его размеры и владелец.
Причина, по которой землевладельцы занимаются уточнением рубежа земельного участка, банальна – соседи. Случаев самовольного захвата земель множество. Именно для собственного спокойствия и во избежание долгих судебных разбирательств, стоит заверить границы своего участка в кадастровом реестре.
Об уточнении местоположения границ земельного участка
Порядок согласования местоположения границ земельных участков установлен статьей 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ).
Согласно ч.3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в случае, если в соответствии с Законом о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Согласно ст.39 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Предметом согласования местоположения границ земельного участка с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременного являющейся границей другого земельного участка.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если договор аренды заключен сроком более чем пять лет).
По общему правилу исходя из положений частей 2, 3 статьи 40 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным:
-при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей;
-если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.
Отдельные акты согласования местоположения границ в отношении земельных участков, смежных с земельным участком — объектом кадастровых работ, оформляются только в случае, если в результате выполнения кадастровых работ в том числе уточняется местоположение частей границ таких смежных земельных участков, не являющихся одновременно частями границ земельного участка — объекта кадастровых работ.
Вместе с тем в соответствии с положением части 1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).
Согласование границ участков является важнейшей частью кадастровых работ по уточнению местоположения земельных объектов.
Но что делать, если с собственником невозможно связаться? Например, он проживает за границей.
В этом случае законом предусмотрено направлять извещения заинтересованным лицам о проведении собрания по поводу согласования границ. Подготавливает такие письма кадастровый инженер.
Они отправляются по почте с уведомлением о вручении и могут остаться невостребованными. Отправителю возвращается извещение с отметкой о невозможности вручения. С момента направления письма должно пройти не меньше месяца. Копия вернувшегося извещения становится приложением межевого плана, граница считается согласованной согласно закону о кадастровой деятельности (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.).
Иная ситуация возникает, если собственник смежного участка отказался подписывать вам акт. Тогда требуйте от него обоснованные возражения в письменной форме, которые станут частью межевого плана. Однако при наличии данных возражений дело все равно будет рассматриваться в судебном порядке.
Требования и документы
Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.
Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:
- кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
- свидетельство о праве владения;
- технический паспорт при наличии строений;
- паспорт и заявление собственника.