Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к зданию нежилому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Можно ли считать застройщика собственником незаконной пристройки
На основании п. 2 ст. 222 ГК застройщик, осуществивший незаконную реконструкцию, не признается собственником самовольно возведенного строения.
Более того, если он обратится с иском о признании права собственности на такой объект, суд откажет в его удовлетворении, если при отсутствии проектно-разрешительной документации до подачи заявления застройщик не предпринимал попыток его легализации.
Таким образом, приобрести право собственности на самовольную пристройку к дому можно только в том случае, если ее узаконить.
|
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
Для того чтобы узаконить пристройку к нежилому зданию, следует определить:
- как и какие законодательные нормы были нарушены в процессе ее возведения;
- возможно ли привести объект в соответствие с этими нормами;
- не угрожает ли постройка жизни и здоровью людей.
Определившись со стратегией и тактикой, начните собирать необходимый пакет документов для получения разрешений и регистрации в ЕГРН.
Узаконить пристройку к нежилому зданию можно двумя способами:
- подать заявление на получение необходимой разрешительной документации в административные органы;
- подать иск в суд, если уполномоченные органы отказали.
Легализация незаконных строительных работ, будь то реконструкция или перепланировка, не самый простой процесс. Жизнь владельца самостроя, если он не обладает соответствующими знаниями и опытом, превращается в гонку с препятствиями по всевозможным инстанциям.
Документы для самовольной пристройки к дому
При осуществлении пристройки к дому собственнику необходимо получить документы об изменении параметров его дома и, соответственно, площади.
Изменение параметров дома необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.
Изначально для признания права собственности на самовольную пристройку к дому необходимо собрать следующие документы:
- Документы о праве собственности на земельный участок
- Документы о праве собственности на дом
- Справку из БТИ о зданиях на участке
- Техпаспорт на дом
- Документы, которые описывают пристройку к дому
- Акт коммунальной службы о том, что вблизи отсутствуют коммуникации
- Заключение инженерной службы БТИ
- Также необходим план на увеличенное здание
Встречаются случаи, когда пристрой осуществлен с нарушением градостроительных норм, в этом случае узаконить пристрой даже через суд не получится.
Ответственность за самовольную постройку
За самовольную постройку может наступить гражданско-правовая ответственность в виде сноса. То есть, если лицо самовольно осуществило строительство, то через суд его могут обязать снести незаконную постройку. Если исполнение решения суда передадут в службу судебных приставов, то необходимо будет уплачивать исполнительский сбор, а также расходы на снос.
Также необходимо учитывать расходы лица, которые оно понесло на возведение постройки.
За строительство с нарушением установленного порядка грозит административная ответственность по ст. 9.5. КоАП РФ. Санкциями указанной статьи предусмотрены различные штрафы, например, гражданин может отделаться 2 тыс. руб. штрафа, а юрлицу может грозить штраф до 1 млн. руб. или приостановление деятельности.
Если самовольная постройка причинит вред жизни и здоровью третьих лиц, то лицу может грозить уголовная ответственность. Квалификация его действий будет зависеть от обстоятельств причинения вреда.
Если Вы столкнулись с ситуацией необходимости узаконение пристроев, но не знаете, с чего начать, тогда обращайтесь за помощью в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург. Наши юристы и адвокаты знают, как узаконить различные самовольные постройки.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Пристройка к жилому дому
Оформление пристроек к жилому дому имеет свои особенности. В ряде случаев они могут быть узаконены по амнистии в 2023 году, однако, чтобы быть уверенным в законности дополнительной пристройки, рекомендуется выполнить следующие действия:
- Узнать у юриста или специалиста в области строительства, какие документы необходимо предоставить в управление архитектуры и градостроительства для узаконения пристройки.
- Составить план и проект пристройки, включающий необходимые разделы и схемы.
- Обратиться в местную администрацию и предоставить им все необходимые документы для получения разрешения на строительство.
- После получения разрешения на строительство, приступить к проведению работ в соответствии с проектом.
- По завершению строительства пристройки обратиться в управление архитектуры и градостроительства для прохождения приемочного собрания и получения акта ввода в эксплуатацию.
Знание и понимание процесса узаконения пристройки позволит вам правильно приступить к оформлению дополнительного сооружения к нежилому зданию и избежать неприятных ситуаций в будущем.
Схемы регистрации самостроев
Сейчас ввод самовольных построек в эксплуатацию выполняется по двум основным схемам. Общая схема требует сбора большого количества документов. Сначала регистрируется право на земельный участок, потом составляется проектная документация. Затем необходимо получить разрешения от различных технических служб. Собственнику нужно получить заключение технического надзора, согласно которому может потребоваться перестройка объекта, если он не соответствует принятым архитектурным нормам.
Упрощенной схемой могут воспользоваться только те люди, которым требуется зарегистрировать сельскохозяйственные постройки, пристройки, дачные дома. В данном случае собственник подает документы, подтверждающие право на земельный участок и технических отчет, засвидетельствованный представителями коммунальных сетей.
Общение за помощью в специализированную организацию позволяет существенно уменьшить срок, необходимый для регистрации самовольной постройки. Стоимость этих услуг не очень высока. Поэтому ими могут воспользоваться многие землевладельцы.
Необходимые документы
Самым утомительным процессом является концентрация на документации для легализации продления. Требуется следующая документация.
- Документы, подтверждающие право собственности на участки и поселения (если таковые имеются) на территории, где строится пристройка.
- Нормативные документы, изданные жилищными службами и службами по работе с населением.
- Информация из Управления автотранспорта (БТИ).
- Информация о количестве зарегистрированных в районе людей. Эта информация должна включать выписку из земельного кадастра.
- Документация, относящаяся к изменениям в собственности.
- Планы строительства.
- Если пристройка примыкает к соседскому участку, требуется письменное согласие соседа.
- Документация от коммунальных служб (проверка водоснабжения, отопления, газоснабжения и пожарной безопасности).
- Свидетельство об одобрении здания органом здравоохранения.
- Фотографии дома и участка.
Список необходимых документов может варьироваться в зависимости от местоположения и сложности здания.
Прежде чем выяснять, как узаконить незаконную пристройку к многоквартирному дому, необходимо учесть следующие моменты:
- лучше всего оформлять пристройку в виде отдельного имущества;
- желательно, чтобы постройка являлась нежилым помещением (верандой, балконом и т.п.);
- идеально, если собственник приватизирует участок, на котором возведена постройка;
- до момента подачи документов на узаконивание собственнику следует собрать полный пакет документов на квартиру.
Прежде чем заниматься вопросом постройки и легализации пристройки, необходимо:
- поинтересоваться в местном муниципалитете, можно ли сделать пристройку к многоквартирному дому или нет;
- заручиться помощью опытного юриста, который не только поможет собрать необходимый пакет документов, но и в случае с отказом местных властей на узаконивание пристройки, поможет истцу в суде.
Узаконивание пристройки к многоквартирному дому
Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:
- для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
- необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
- более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.
Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:
- несоответствие конструкции пристройки проекту;
- несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
- применение не соответствующих нормам стройматериалов;
- нанесение ущерба интересам окружающих;
- здание относится к архитектурным памятникам;
- другие причины.
Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.
Стоимость узаконивания пристройки к дому
Расходы и оплата труда юристов, занимающихся оформлением документов для узаконивания построек, сопровождением судебных процессов, согласованием и решением прочих проблем, возникающих в ходе ведения дела, зависят от многих факторов. В частности, на стоимость услуги влияют:
- количество приемов для консультирования клиента;
- количество дел в суде, которые юристы ведут в интересах клиента;
- суммы государственной пошлины, оплачиваемой в судах, органах государственной регистрации;
- стоимость услуг нотариусов;
- необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы;
- другие расходы, вытекающие из необходимости выполнения поручений и соблюдения интересов клиента.
Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.
| Вид услуги | Сроки | Цены |
| Согласование самостроя | 2 месяца | 50 000 |
Как узаконить пристройку к многоквартирному дому
Если вы хотите пристроить к квартире новый балкон или веранду, они должны быть признаны нежилым фондом. Многие часто пристраивают к квартирам дополнительные комнаты и доказать, что они являются нежилыми, очень сложно.
Когда вы оформили и подготовили весь пакет документов, то обратитесь в местное самоуправление, где будет согласован план строительства и дано разрешение. Потребуется написать соответствующее заявление, образец которого вы можете попросить уже на месте. В нём потребуется указать точные данные о застройщике и участке, где будет возводиться строение.
Если строение не предназначается для проживания, алгоритм узаконивания такой:
- реконструируйте ранее возведённую постройку,
- возьмите заключение, где указано, что именно было достроено, а что демонтировано,
- соберите техническую документацию,
- отправляйтесь в Регистрационную палату за разрешением.
Если на основании всего перечисленного вам не выдают разрешение, то можете обращаться в суд.
В большинстве случаев возвести на первом этаже многоэтажки дополнительный балкон можно без проблем, иногда даже не требуется согласие соседей.
Нужно помнить, что если построенное строение находится на участке, который вам не принадлежит, то его могут снести, если не узаконить его. Именно поэтому пристройку заранее следует приватизировать или же взять в аренду. В крайнем случае сделайте проект строения на сваях.
Решая споры о сохранении пристройки и о признании права собственности на объект ИЖС, суды следуют букве закона. Вместе с тем они анализируют жизненную ситуацию. Если пристройка отвечает нормам СНиП, никому не мешает и не нарушает интересов сособственников дома – появляется шанс на легализацию.
Отказ встречается в следующих эпизодах:
- Застройщик нарушил несущую стену (риск обрушения коттеджа).
- Возведение пристройки вблизи от коммуникаций – не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Заход за границы соседнего участка, жалобы и претензии от соседей.
- Использование некачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев коттеджа – они могут быть против создания пристройки, поскольку это увеличит площадь дома, а, следовательно, и налоговую нагрузку.
Суды также руководствуются советами Верховного суда РФ. Разъяснения издаются каждые три месяца. В них входят наиболее сложные дела, а также актуальные вопросы по узаконению пристроек в частном секторе.
Пример:
Козин обратился в суд с иском против своего соседа по участку Разина. Оказалось, что гараж ответчика находится на земле истца. Козин не давал своего согласия на размещение чужой пристройки к дому. Истец предоставил документы на свой земельный участок и капитальный объект ИЖС. Он просил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика его снести.
Ответчик в лице Разина заявил, что его гараж узаконен и находится на земле с согласия ее собственника. Ответчик предоставил суду нотариальное согласие прежнего собственника участка – сосед был не против, чтобы гараж Разина заходил на его землю. Тем более, что была договоренность использовать погреб в гараже для хранения урожая соседа. Разин заявил, что согласие давал не истец, а наследодатель (Козин унаследовал землю и дом после оформления договоренностей и возведения).
Суд назначил строительную экспертизу, установил, что пристройка отвечает требованиям СНиП, является прочной и устойчивой, но хоть и нарушает градостроительные параметры, согласие между соседями было достигнуто. Истец вступил в наследство позднее. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, на момент договоренностей с умершим собственником он не имел никакого права распоряжаться наследством. Значит прежние договоренности остаются в силе. Суд отказал истцу в требовании снести пристройку как самовольную.
Узаконивание через суд считается сложной процедурой. Она отнимает не только время и деньги, но и большое количество сил. Юристы советуют не доводить дело до суда, а следовать административному порядку.
Полезные советы будущим владельцам пристроек:
- Не стройте без уведомления властей о своих действиях.
- Согласуйте реконструкцию с соседями.
- Учитывайте отступы от границ ЛЭП, жилых домов и соседних участков.
- Договоритесь со всеми дольщиками.
- Заказывайте грамотный проект переустройства и только у проверенных фирм.
- Не скрывайте технические параметры пристройки – о несоответствии все равно узнают.