Как разделить квартиру при разводе если она в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить квартиру при разводе если она в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?

Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.

Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.

Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

---

Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

• Распределение долга и недвижимости поровну

Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.

• Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности

Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.

Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

• Денежная компенсация по договоренности супругов

Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.

При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.

• Выдел доли в натуре

В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.

Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).

• Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.

• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.

• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.

• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Рефинансирование при расторжении брака

Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.

О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.

Соглашение о разделе имущества и брачный договор

Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.

Особенности брачного договора:

• обязательная письменная нотариальная форма;
• расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
• может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
• положения договора не должны ограничивать права супругов.

Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.

Варианты раздела по соглашению

Практика доказала эффективность нескольких сценариев:

• выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
• поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
• самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
• переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.

Порядок оформления соглашения

Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.

Документы для составления соглашения

Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.

Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта

В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.

Судебный раздел ипотечной квартиры

34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.

Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.

Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.

Раздел ипотеки при разводе: варианты решения проблемы

Чаще всего для супругов при оформлении ипотеки кредитные учреждения устанавливают солидарную ответственность, и по договору они являются созаемщиками. В случае развода у них есть несколько вариантов решения вопроса, но оптимальным является мирная договоренность, когда стороны самостоятельно определяют, кому достанется имущество и в каком порядке они будут продолжать выплачивать долг.

Второй вариант – досрочное погашение ипотеки. Для этого придется взять выписку об остатке задолженности и найти недостающую сумму. После закрытия жилищного кредита супруги делят имущество самостоятельно или в судебном порядке, если есть разногласия.

Третий вариант – продажа ипотечной квартиры. Здесь потребуется разрешение кредитора, ведь до погашения задолженности недвижимость находится у него в залоге. Без согласия ее нельзя продать, обменять или подарить.

Четвертый способ – обращение в суд. Во время судебного процесса о разделе имущества банк привлекаться не будет, т.к. здесь все производится в рамках семейного законодательства. Однако после распределения долей стороны могут разделить и долги, а на основании решения суда кредитор обязуется внести изменения и в ипотечный договор.

Ипотека при разводе в Сбербанке

Как и другие финансовые учреждения, при оформлении ипотеки Сбербанк по договору устанавливает титульного заемщика и созаемщика, и обе стороны несут солидарную ответственность. Если созаемщик перестает выполнять свои обязательства после развода, бывший супруг вправе предъявить ему регрессное требование через суд.

Мирный раздел долга возможен, когда супруги составляют соглашение о разделе ипотечной квартиры у нотариуса, затем обращаются к кредитору для добровольного раздела долга согласно заранее оговоренным пропорциям. После внесения изменений в кредитный договор обязательный платеж делится на две части, и заемщики обязуются ежемесячно вносить в счет погашения задолженности денежные средства каждый от своего имени.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Вариант подойдёт тем, кто не хочет жить в старой квартире или не может договориться о её разделе. Бывшие супруги гасят остаток по ипотеке, продают недвижимость, а вырученные деньги делят между собой. Минус: если ипотеку взяли недавно, суммы на полное погашение на руках может и не быть. В таком случае можно попробовать продать квартиру и закрыть ипотеку.

Однако важно учесть несколько моментов, с которыми сделка может стать невыгодной:

• недвижимость находится в обременении, а значит, банк может не согласиться на продажу;
• сделки с ипотечными квартирами обычно сложные и долгие — к этому готовы не все покупатели;
• если с момента покупки недвижимости прошло меньше пяти лет, придётся платить налог с продажи.

Недвижимость, купленная в браке, — это совместно нажитое имущество. А ипотека, взятая в браке, — это совместный долг. И первое, и второе в большинстве случаев делится между мужем и женой независимо от того, чьё имя стоит в выписке из Росреестра или ипотечном договоре.

Сделки по разделу ипотеки и недвижимости совершаются не только между супругами, но и с банком. В некоторых случаях кредитора достаточно просто уведомить, в других — получить согласие на сделку.

Раздел ипотеки и залоговой квартиры — это сложный и долгий процесс. От большинства проблем может защитить брачный договор — в нём супруги фиксируют все договорённости: кому и какая доля квартира перейдёт при разводе, кто будет платить ипотеку, как делится остальное имущество и так далее.

Что делать при расторжении брака: если ипотеку в браке оформили на одного супруга?

Развод – неприятная ситуация, а оформленную ипотеку в браке на одного из супругов при разводе принято считать достаточно весомым аргументом, чтобы сразу проконсультироваться у адвоката. Скоординированность в действиях и знание дела – уберегут от досадных промахов, помогут защитить нарушенные права, отстоять интересы детей. Прежде всего:

• необходимо официально известить банк о расторжении брака;
• изменение в семейном положении обязывает заранее уведомить не только банк, в котором был оформлен кредит на ипотечную квартиру, но и обратиться к адвокату;
• чтобы изначально определиться, как при разводе делится ипотечная квартира, требуется иметь определенную сумму денежных средств.

Средства пригодятся для:

1. Полного и долгосрочного погашения ипотечного кредита, чтобы сразу продать квартиру, а вырученную сумму поделить поровну.
2. Ведения переговоров с банком, где был взят ипотечный кредит. Но не каждый банк решится продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Вырученная сумма от такой продажи вряд ли сможет удовлетворить самих супругов.
3. Разрешения проблемы с банком – разделив ипотечный платеж на двоих.

Похожие записи:

• Как правильно написать заявление об оскорблении личности
• Как оформить землю в собственность
• Детские оправы (очки для зрения)