Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Подписание соглашения
В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.
Стороны могут подписать соглашение:
- О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
- О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.
За сколько необходимо уведомить о расторжении договора аренды
Чаще всего, такие условия прописываются в договоре. Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.
В других случаях следует руководствоваться нормами закона:
- Если инициатором выступает собственник, то сначала он должен отправить арендаторам уведомление, в котором последних попросят устранить причины для расторжения в определенный срок. Если арендатор не выполнит требований или проигнорирует их, можно выступать с инициативой расторжения.
Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.
- В остальных случаях – следует предупредить о расторжении за период от месяца до трех месяцев.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:
- общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
- особые, относящиеся только к ДА.
Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:
- дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
- дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
- основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:
- на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
- основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.
Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:
- на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
- основания для прекращения ДА по соглашению сторон.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Расторжение по соглашению сторон
Если участники сделки приняли обоюдное решение о досрочном расторжении арендного договора, им необходимо зафиксировать такие договоренности в виде письменного документа. Сторонами составляется соглашение о расторжении договора, которое должно учитывать следующие особенности:
- документ о расторжении соглашения должен составляться в той же форме, что и основной договор (например, если заключался долгосрочный договор в отношении аренды объекта недвижимости, допсоглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
- для добровольного расторжения договора нет необходимости указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли такое решение;
- на момент расторжения арендных правоотношений стороны должны полностью выполнить свои обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.
Нужна ли государственная регистрация соглашения о расторжении?
После составления и подписания сторонами соглашения (образец можно получить у юристов) о расторжении договора аренды, его необходимо отдать на государственную регистрацию, если основной документ был подвергнут данной процедуре. Если договор аренды был заключен сроком до 1 года, то соглашение о его расторжении регистрировать не нужно. Также не требуется государственная регистрация соглашений, касающихся земельных участков и объектов нежилого фонда.
В соглашении указывается дата передачи объекта недвижимости от арендатора его владельцу. За все время пользования помещением наниматель должен заплатить арендные платежи. Если он откажется в указанный срок покидать жилье, то к нему арендодатель может применить штрафные санкции. В договоре аренды может присутствовать пункт, касающийся отступных. В этом случае сторона, которая приняла решение досрочно расторгнуть соглашение, обязана выплатить компенсацию.
Одностороннее расторжение договора аренды
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.
Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды
По закону, арендодатель также обладает правом самостоятельного расторжения договора аренды с арендатором. Эта возможность обеспечивает должную защиту имущественных прав истинного владельца собственности на неё, а также гарантирует сохранность имущества или как минимум ответственность арендатора за таковую. При этом законодательно, положениями статьи 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть заключенный договор самостоятельно в следующих случаях:
- Если арендные платежи не поступали более двух месяцев подряд, а иной порядок оплаты не предусмотрен текстом договора.
- В случае обнаружения фактов причинения имуществу вреда, небрежного обращения либо нецелевого использования арендованной собственности.
- При ситуациях, когда арендатор не исполняет возложенные на него договором обязанности по ремонту и обслуживанию имущества.
В целом, так как установленной формы по вопросам расторжения договоров аренды или законодательно регулируемой информации о том, как правильно расторгнуть договор аренды, допускается расторжение в простой письменной форме либо в нотариально заверенном виде по желанию сторон.
Основания для прекращения договора
Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
- По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
- В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
- По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Документы для расторжения договора аренды
Для расторжения договора аренды, нужно собрать пакет документов согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После прекращения действия соглашения, арендованное имущество возвращается во владение его собственника. Для этого нужно составить и подписать акт приема-передачи.
Данный акт оформляется аналогично передаточному, так как он также составляется в начале срока действия и обретает законную силу при возвращении имущества арендатору.
В документе обязательно должны содержаться все необходимые сведения, а именно:
- описание состояния объекта имущества;
- сроки возврата;
- место прекращения договора аренды.
Помните, что чем больше характеристик будет внесено в соглашение, тем меньше проблем возникнет в случае возникновения спорных ситуаций.
Если решение конфликта будет проходить в судебном порядке, то кроме копии соглашения и акта приема-передачи, являющихся удостоверением личностей обеих сторон, также понадобится договор о досрочном прекращении действия договора аренды.
Он выступит в роли подтверждения обоюдного согласия сторон в следующих ситуациях:
- если одна из сторон откажется выполнять условия договора;
- если договор предусматривает автоматическую пролонгацию срока действия;
- если арендатор и арендодатель заключили договор на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает остановку действия договора после того, как арендатор объявит о своем намерении арендодателю.
Письменный документ-соглашение об отказе позволит значительно ускорить процедуру расторжения договора аренды.
В случае достижения обоюдного согласия, подписание данной бумаги превратится в чистую формальность.
Срок уведомления об остановке действия соглашения нужно тщательно продумать, чтобы нивелировать возможность возникновения потенциальных рисков и не перенести решение вопроса в зал суда.