Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Правила подсчета голосов и оформления результатов заочного голосования
Голоса подсчитываются только по тем бюллетеням, которые были предоставлены в установленный срок. Для каждого собственника доля голосов своя — она определяется в зависимости от доли недвижимости, которой он владеет, относительно общей площади помещений многоквартирного дома.
Если порядок ответов по какому-либо вопросу был нарушен, то этот пункт решения не учитывается. При этом само решение владельца силу не теряет.
Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Ее собирают перед тем, как инициатор планирует провести собрание собственников. Состав счетной комиссии определяет не инициатор, а жильцы дома многоквартирного дома своим общим решением. При подсчетах голосов члены счетной комиссии учитывают следующие факторы:
- общее количество жильцов многоквартирного дома;
- число проголосовавших владельцев жилой/нежилой недвижимости;
- итоговое количество поданных бюллетеней;
- корректность их заполнения;
- соответствие всего процесса собрания законодательным нормам.
После расчетов комиссия определяет наличие кворума. Если по каждому решению набран требуемый процент, то голосование считается состоявшимся. Теперь необходимо грамотно оформить его результаты.
Итоги сбора голосов отражаются в специальном протоколе. Помимо принятых решений по каждому вопросу повестки дня, в протоколирующем документе указывают расчетные показатели (общее число жителей МКД, количество проголосовавших жильцов и величину кворума), полную повестку дня (все вопросы перечисляются по пунктам).
Обязательное приложение к протоколу — перечень всех собственников жилой/нежилой недвижимости с указанием номеров занимаемых площадей, правоустанавливающих документов и долей в общем объеме голосов.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Оповестите собственников о проведении общего собрания
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе (п. п. 4.12, 4.14 Правил).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
- Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
- По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
- В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
- Об использовании земельного участка многоквартирного дома
- Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
- О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
- О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.
Документы для проведения общего собрания собственников МКД
Документы для проведения общего собрания собственников МКД, рекомендуемый в г.Москве. Настоящий комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством очно-заочного голосования по вопросам проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и включает в себя:
Приложение 1 – примерная форма реестра собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 2 – примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 3 – примерная форма листа регистрации вручения сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 4 – примерная форма листа регистрации собственников помещений или их представителей на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом путем очно-заочного голосования; Приложение 5 – примерная форма решения собственника помещения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом путем очно-заочного голосования, по вопросам, поставленным на голосование; Приложение 6 – примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 7 – примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Рекомендуем прочесть: Ндфл В Украине В 2020 Году
Зарплата председателя
Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.
Варианты оплаты:
- Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
- Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.
Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.
Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:
- размер ежемесячной оплаты;
- условия и дата получения заработной платы;
- условия применения льгот и установления премиальных выплат;
- действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.
Под советом городской многоэтажной постройки понимают посредника между жильцами дома и организацией, которая выполняет управление таким объектом. Своего рода это орган общественного типа, представляющий интересы всех владельцев помещений. Иногда совет дома называют домовым комитетом, домкомом.
Совет МКД избирается жильцами дома. При этом учитываются требования, приведенные в первой части статьи 161.1 ЖК России. Данные условия перечислены ниже:
- Нет товарищества собственников жилья. МКД не находится под управлением жилищного либо потребительского кооператива.
- Дом является многоквартирным по закону. Имеет свыше четырех отдельных помещений.
Домком юрлицом не является. Избирается на два года. Собственники МКД имеют право определить другой период действия органа. Но решение должно быть принято коллегиально. Состав совета многоквартирного дома, число человек определяется в зависимости от количества квартир.
Каковы обязанности, права совета МКД?
Главная цель создания совета заключается в налаживании связи между УК и жильцами. Для этого домовой комитет наделяется соответствующими полномочиями. Они определяются и документируются в ходе создания совета. Прописываются в положении, которое утверждается решением собственников МКД. Права и обязанности не должны идти в разрез с требованиями жилищного законодательства.
Согласно пятой части статьи 161.1 ЖК домком наделяется такими обязанностями и правами:
- Следить за выполнением всех решений и задач, утвержденных на собрании жильцов.
- Принимать решения касательно организации текущего ремонта МКД.
- Ежегодно отчитываться перед собственниками квартир о своей работе.
- Контролировать качество услуг, которые предоставляются УК либо ЖКХ.
- Предлагать варианты договоров по предоставлению услуг ЖКХ.
- Разрабатывать и предлагать жильцам МКД проекты по управлению общедомовым имуществом.
- Вести работу информационно-разъяснительного характера с владельцами квартир МКД.
- Выносить на собрания жильцов дома вопросы, которые входят в круг полномочий совета.
Домовые комитеты вправе проводить опросы касательно удовлетворенности работой УК, организовывать собрания, объявлять о датах их проведения.
Кaк coздaть coвeт дoмa в мнoгoквapтиpнoм дoмe пoшaгoвaя инcтpyкция
Xoть oфициaльнo coвeт нe cчитaeтcя юpидичecким лицoм, нa нeгo вoзлaгaeтcя pяд oчeнь вaжныx пoлнoмoчий. Пoэтoмy к eгo coздaнию cтoит пoдxoдить oтвeтcтвeннo. Coздaниe coвeтa пpoxoдит в нecкoлькo этaпoв.
Пepвым из кoтopыx идeт пoдгoтoвкa жильцoв MКД. Нo ocтaнoвимcя нa кaждoм этaпe бoлee пoдpoбнo.
- Пepeд тeм кaк coздaть coвeт дoмa, нeoбxoдимo paзмecтить нa дocкe oбъявлeний извeщeниe o пpeдcтoящeм coбpaнии coбcтвeнникoв жилыx и нeжилыx пoмeщeний. B cooбщeнии дoлжнa coдepжaтьcя инфopмaция o вpeмeни и мecтe пpoвeдeния coбpaния, a тaкжe o eгo тeмe. Ecли в дoмe дocки oбъявлeний нe пpeдycмoтpeнo, cooбщeниe cлeдyeт paзмecтить в любoм дpyгoм мecтe нo тaк, чтoбы oнo былo дocтyпнo для вcex жильцoв. Taкжe peкoмeндyeтcя cдeлaть фoтoгpaфию этoгo cooбщeния. Этo нyжнo для тoгo, чтoбы зaфикcиpoвaть тoт фaкт, чтo вce жильцы были зapaнee пpeдyпpeждeны o пpeдcтoящeм coбытии.
- Cлeдyющий шaг зaвиcит oт выбpaннoй фopмы пpoвeдeния coбpaния. Bceгo иx тpи: oчнaя, зaoчнaя, и oчнo-зaoчнaя. Ecли coбpaниe пpoвoдитcя в oчнoй фopмe, тo нa нeм дoлжны пpиcyтcтвoвaть вce coбcтвeнники, пpи этoм вo вpeмя oбcyждeния дoлжнo yчитывaтьcя мнeниe кaждoгo из ниx. Для зaoчнoй фopмы пpиcyтcтвиe вcex жильцoв в oднoм пoмeщeнии и в oднo и тo жe вpeмя нe тpeбyeтcя. Ecли былa выбpaнa зaoчнaя фopмa, тo нeoбxoдимo пoдгoтoвить oпpocники и paздaть иx жильцaм. Пpи этoм cpoкoв, oгpaничивaющиx вpeмя гoлocoвaния, нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe нe ycтaнoвлeнo. Oчнo-зaoчнaя фopмa пpeдпoлaгaeт и нeпocpeдcтвeннoe yчacтиe жильцoв в coбpaнии и oпpoc. Этa фopмa yдoбнa, ecли нeт вoзмoжнocти coбpaть вcex влaдeльцeв квapтиp oднoвpeмeннo. B тaкoм cлyчae paздaть oпpocники для гoлocoвaния мoжнo лишь тeм жильцaм, кoтopыe нe cмoгли явитьcя нa ocнoвнoe coбpaниe.
- Пocлe тoгo, кaк coбcтвeнники жилья пpoгoлocoвaли, нeoбxoдимo внecти вce peзyльтaты в пpoтoкoл.
- 3aвepшaющий этaп избpaния coвeтa — cocтaвлeниe eгo ycтaвa и пoлoжeния o coвeтe дoмa, в кoтopoм зaкpeпляютcя ocнoвныe пoлнoмoчия этoгo opгaнa.
Coвeт дoмa избиpaeтcя нa cpoк дo двyx лeт. Пo иcтeчeнии этoгo cpoкa нaзнaчaютcя нoвыe выбop, кoтopыe пpoxoдят пo aнaлoгичнoй cxeмe.
Baжнo! Учacтвoвaть в coбpaнияx и пpинимaть peшeния пo итoгaм oбcyждeния имeют пpaвo иcключитeльнo coбcтвeнники квapтиp!
Как проводится собрание ЖСК?
Основой проведения мероприятий является равноправное голосование, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, а именно статье 44 части 1. Окончательные итоги могут быть подведены, только если на встрече присутствует минимум половина совладельцев.
3 часть 45 статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации таким образом описывает условие кворума, при котором возможно проведение голосования.
Сбор проводится по следующей схеме:
- инициация собрания жилищно-строительного кооператива;
- этап подготовки;
- извещение совладельцев;
- явка членов кооператива;
- разбор повестки дня;
- занесение результатов в протокол;
- оповещение отсутствующих совладельцев ЖСК о принятых решениях.
Организацией принимается решение о том, какой тип собрания будет проводиться — годовой или внеочередной. После этого следует подготовительный этап, где определяется удобное время и место, формируется повестка. Далее назначаются лица, отвечающие за соблюдение правил.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.