Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить пересечение границ земельных участков в ЕГРН?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:
- технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
- кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Самовольный перенос границы
Если владелец участка обнаружил самовольный захват части его территории соседом путём переноса забора при межевании, то алгоритм действий следующий:
- Потребовать соседа предъявить межевой план или кадастровую выписку с указанием границ его участка;
- Представить копию межевого плана соседа и собственного межевого плана в ГКН с требованием исправить ошибку;
- При отказе соседа предъявлять документы о границах, провести межевание на своём участке;
- Уведомить соседа о необходимости согласования границ, согласно п. 1 ст. 39 ФЗ № 221;
- При отказе подписывать акт согласования или неявке на собрание уведомить соседа об ответственности за его действия;
- При дальнейших сопротивлениях мирному урегулированию обращаться в суд.
Решение возникшей проблемы
Если проблема выявлена в процессе оформления кадастровой документации, регистрирующий орган может самостоятельно выявить ошибку и исправить её, на уровне полномочий и установленных компетенций.
Так же Росреестр обязан реагировать на сведения об ошибке, предъявленные собственником или иным титульным владельцем. Если возникло сомнение о правильности границ, которые используются гражданами, следует провести вынос границ ЗУ.
В том случае, если сомнений в правоспособности использования земель не возникает, но межевание не проведено – целесообразно его провести. При оформлении будут указаны правильные координаты поворотных точек границ. А в случае нарушений, в дело вступит кадастровый инженер, оформляющий отчёт на основании геодезической съёмки. Его роль в подобном вопросе сложно переоценить.
Самовольный перенос границ участка
Чаще соседи нарушают границы, отраженные в документации. Это может быть не связано с намерением виновника захватить чужую собственность. Вполне возможно, что при строительстве заграждения были допущены небольшие ошибки, что привело к наложению земель.
Запомните! При обнаружении фактического наложения земель следует действовать общеустановленному принципу:
- попытаться договорится с соседом. Вполне возможно, что он не знал о «захвате земель». Попросить его устранить недостатки в определенный период времени. Лучше составить письменное соглашение, в котором подробно отразить проблему и предельные сроки ее устранения;
- если сосед отказывается в добровольном порядке устранять недостатки, стоит предоставить ему копию плана земельного участка, где указаны границы. Вручение документа происходит под подпись виновника. Для этого следует составить специальный документ о передаче копии плана межевания земель;
- одновременно с предоставлением копии плана следует потребовать от соседа его документ о разграничении границ. Следует предупредить виновника об гражданской обязанности, описанной в Федеральном законе Российской Федерации N 221 «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года, которая касается предварительного согласования границ без привлечение органов власти;
- в любом случае необходимо составить акт согласования границ. Если сосед отказывается его подписывать, необходимо это отразить в документе;
- если после осуществления вышеперечисленных действий сосед по-прежнему отказывается урегулировать конфликт мирно, можно обращаться в суд. При этом стоит предоставить все бумаги, свидетельствующие о попытке мирного примирения.
Случаи возникновения наложения границ ЗУ
По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.
Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.
Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.
Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.
Перед обращением в судстоит провести досудебное урегулирование вопроса. Мирное решение проблемы – процедура обязательная к проведению при любых спорах. Если не получается самостоятельно разрешить конфликт, можно обращаться в суд, предоставив доказательства о проведении ДУ.
Для обращения в судебный орган истцу потребуется собрать пакет документов:
- бумаги, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- кадастровый план участка земли;
- результаты проведенной экспертизы, где было выявлено нарушение;
- отказ единого государственного реестра недвижимости о внесении поправок в документацию;
- бумаги, свидетельствующие о проведении мирного урегулирования вопроса с соседом, желательно подписанные ответчиком;
- копия гражданского паспорта истца или другого документа, удостоверяющего личность.
Важно! Если истец предоставляет недостаточно документов, суд отказывает в рассмотрении заявления. Право обосновано недостаточностью доказательств для решения вопроса.
Если в процессе участвует несколько соседей смежных участков, они принимают сторону истца или ответчика. Может подаваться коллективное исковое заявление. При этом все участники становятся истцами или ответчиками.
Истцом или ответчиком может выступать представитель органов власти. Такое случается при решении споров в отношении государственных земель.
Важно! В качестве истца от органов государственной власти выступают:
- представители государственной кадастровой палаты;
- органы местной администрации, муниципалитета.
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах. Их точное количество определяется из числа участников судебного процесса.
Когда возникает наложение границ
Межевание участка – одна из главных процедур при определении границ. Именно на основании межевания оформляется план земли. Без проведения процедуры невозможно получить документы, подтверждающие право собственности.
Бывает так, что при межевании происходит наложение участков. В этом случае потребуется следовать общеустановленной процедуре.
Наложение границ – это пересечение линий разных земельных участков. Например, такое случается, если по документации один земельный участок общей площадью 500 квадратных метров поделен между двумя собственниками. Первый в соответствии с правоустанавливающими документами владеет 300 м2, а второй 250 м2.
Учтите! На практике разделяют два вида наложения границ при межевании земель:
- фактическое отклонение от нормы (наложение границ);
- документальное отклонение от нормы.
Первый случай чаще всего связан с «незаконным захватом чужой собственности». Снести заграждения, постройки можно в соответствии с судебным постановлением. Доказательством нарушения послужит документация, в которой подробно изложен план участка.
Во втором случае виновником в наложении границ признается инженерный работник. Фактически собственники владеют своей землейбез захвата чужой собственности. Но согласно кадастровому плануодин участок прямо ложится на другой.
Из очевидных причин нарушений выделяют следующие, наиболее часто встречающиеся:
- допущение ошибки при измерении земельных участков инженерным работником;
- допущение ошибки в кадастровом плане при его составлении сотрудником БТИ;
- допущение ошибочной информации до единого государственного кадастрового реестра.
Ответственность лиц в случае выявления наложения
Ответственность за нарушение несет ответственное лицо. Однако не всегда удается выявить таковых.
Запомните! Но если все-таки суд смог определить круг виновных лиц, их ждет следующее наказание:
- сотрудника государственной кадастровой палаты за допущение ошибок в документации привлекут к дисциплинарной ответственности;
- кадастрового инженера, который допустил ошибку при межевании земель, лишают лицензии на некоторое время;
- гражданина, позволившего самовольно захватить землю, привлекают к административной ответственности по статье 7.2 кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации и назначают наказание в виде штрафа от пяти тысяч рублей.
Все расходы взыскиваются с виновного лица в судебном порядке. Однако если ошибку допустил кадастровый инженер, то получить возмещение невозможно, так как тот не несет материальной ответственности.
Решение вопроса о наложении границ земельных участков в судебном порядке
Но, конечно, не каждый сосед захочет дать свое согласие на такое мероприятие. При невозможности достигнуть каких-либо договоренностей с соседями, гражданин может обратиться за защитой своих прав в суд
При обращении в судебные органы оптимальным решением будет привлечение профессиональных юристов.
Стоит обратить внимание на тот факт, что такого рода процессы затягиваются на долгий срок. Необходимо запастись терпением.
Если по каким-то причинам решено идти в суд самостоятельно, то необходимо составить исковое заявление. В нем указываются все сведения, относящиеся к делу.
В пакет документов должен входить межевой план и акт обоснования — документ о наличии кадастровой ошибки, составленный и подписанный кадастровым инженером. А также к бумагам прикладывается платежка, свидетельствующая об уплате государственной пошлины.
По окончании процесса необходимо получить судебное решение на руки. Следующим шагом будет обращение в кадастровую палату. Там заявитель пишет заявление — и прикладывает к нему судебное решение. На основании этого документа, проблема пересечения границ будет решена.
Нужно знать, что при внесении изменений в реестр, сотрудникам земельного кадастра понадобится вся информация о координатах участка и характерных точках на его границах. Такая информация необходима для осуществления корректировок и дальнейшей работы кадастрового органа. Именно поэтому нужно позаботиться о наличии данных в судебном постановлении.
Составляя иск, указывайте в нем на этот нюанс. Для убедительности можете подчеркнуть данную информацию.
Сроки давности по спорам о границах земли
Если возникла необходимость в установлении границ участка, то срок давности по таким спорам, т.е. когда лицо может обратиться в защиту своих прав в суд, составляет 3 года. А как же считается такой срок? Отсчет срока начинается с момента, когда лицо узнало, что нарушаются его права.
А если лицо пропустило срок давности, тогда что? В этом случае, по общему правилу, лицо утрачивает возможность защитить свои права в судебном порядке, поскольку суд откажет в удовлетворении иска по причине истечения срока давности. Однако, суд применит правило, касающееся срока исковой давности, только если об этом заявит другая сторона, т.е. ответчик.
Также не стоит забывать, что в статье 202 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи, когда срок давности приостанавливается, т.е. определенный период не засчитывается в срок давности.
ВАЖНО: если истец, как собственник, заявляет требование, чтобы было устранено нарушение его права, то на такие требования исковая давность не распространяется. Если причины пропуска срока были уважительными, то суд может восстановить срок исковой давности – смотрите видео об этом с нашего канала
Отвечает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров:
Если процедура оформления документов на межевание приостановлена, необходимо устранить недочеты и заново запустить процедуру. Для того чтобы устранить недочеты, необходимо выяснить их причину: почему границы участков съехали.
Во-первых, следует уточнить пределы участка, запросив выписку из кадастра и копию плана межевания. Ошибка могла возникнуть по вине кадастровой службы: при расчетах или исключительно на бумаге. При необходимости придется произвести перерасчет измеренных ранее данных. Скорее всего, за свой счет.
В случае, если ошибка, связанная с наложением участков, была совершена по вине кадастровой службы, Вы вправе обратиться к ней за возмещением убытков или бесплатным проведением повторного замера. Но их вину необходимо будет доказать.
Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?
При межевании соседний участок залез на мой – что делать?
Во-вторых, все-таки нелишним будет обратиться к соседям и попросить копию межевания их участка. Соседи могли при межевании намеренно или случайно неправильно подать параметры участка. Попробуйте объяснить им, что они тоже являются стороной, заинтересованной в решении этого вопроса. Если межевание у них оформлено неверно, они рано или поздно тоже столкнутся с проблемами. Кроме того, при составлении плана межевания у соседей есть право подписи, которая будет означать, что с проведением границ они согласны. В противном случае избежать обращения в суд не удастся.