Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в нежилых помещениях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Что такое раздел помещений
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).
Перепланировка при разделе в МКД
Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений. Также разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты возможно, если по его итогам будут подтверждаться признаки изолированности и обособленности.
Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).
Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.
Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам. Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в данной ситуации также осуществляется в подтверждением признаков обособленности и изолированности.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.
Нюансы при разделении нежилых помещений
В случае разделения коммерческого помещения в нежилом строении согласование в жилищной инспекции не требуется. Но если в ходе раздела затрагиваются несущие перегородки, потребуется проект перепланировки и техническое заключение специалиста. В любом случае при разделении помещений нужно составить технический план, на базе которого проводится процедура разделения в кадастре и ЕГРН Росреестра.
Преимущественно раздел помещения предполагает ликвидацию предыдущего объекта в кадастре и постановку на учет заново сформированных помещений. Реже вносятся изменения в кадастр – в такой ситуации потребуется согласованный проект перепланировки.
В случае инженерных несоответствий или недостаточной комплектации пакета документов Росреестр принимает решение о приостановке процедуры или отказывает в регистрации. На протяжении трех месяцев собственники должны предпринять меры для устранения недочетов.
Чтобы избежать отказов и приостановок в Росреестре, собственникам рекомендуется обращаться к специалистам. Стоимость и сроки разделения нежилого помещения в ЕГРН определяются в каждом индивидуальном случае отдельно с учетом сложности ситуации, наличия всех документов и прочих нюансов.
Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения
В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.
Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.
Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.
Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений
Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:
- возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
- объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
- прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
- обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
- перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
- фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.
Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.
При реконструкции, напротив, могут меняться параметры здания и всех его помещений. Поэтому для раздела можно использовать те же виды работ, что и при перепланировках, а также:
- надстройка нового этажа, либо присоединение чердачного объема к вновь образуемым помещениям;
- замена, восстановление и монтаж новых несущих конструкций (это особенно актуально для создания стен у вновь образованных помещений);
- пристройка дополнительной части здания (в результате таких работ для каждого нового помещения можно нарезать дополнительную площадь);
- иные виды работ в помещениях и строении.
Как и при перепланировке, раздел по реконструкции должен быть досконально описан в проекте. Для этого выбираются и описываются архитектурные, инженерные, планировочные и иные решения, делаются расчеты нагрузок и усилений, подбираются конструкции и материалы с надлежащими характеристиками.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.
Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:
- технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
- гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
- бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.
Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Порядок проведения процедуры делят на:
- добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
- принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.
При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.
Что такое раздел помещений
Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).
Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:
- решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
- раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
- перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
- итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.
Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.
Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.
Существует два главных требования, которым должно соответствовать разделяемое имущество — это изолированность и обособленность помещения:
- Изолированность образуется при наличии 4 стен (с окошками или без) и отдельного входа. Стены нельзя заменять временными перегородками: они должны быть капитального типа, несъемными. А вход должен быть лишь один. Если входов больше, то помещение уже не считается изолированным.
- Обособленность — наличие специального входа к местам всеобщего пользования: в подъезд, на уличную площадку и т. п.
При несоблюдении этих требований имущество разделить невозможно. В некоторых случаях придется осуществлять перепланировку: убирать или создавать дополнительные выходы, ставить стены и так далее.
Лучше всего, чтобы основное помещение можно было использовать именно по назначению. Например: помещение считается складом, но из-за неофициальной перепланировки не может использоваться для сохранения конкретной продукции. В таком случае ЕГРН может не выдать разрешение на разделение.
Создаваемого типа объекты недвижимости тоже должны соответствовать списку требований:
- Открыты естественные источники света — то есть, присутствуют окна. Они должны обеспечивать хорошее освещение в дневное время.
- Присутствует электричество и отопление, есть доступ к воде и канализации.
- Имущество соответствует требованиям мин. площади — не меньше двенадцати квадратных метров.
Согласование раздела нежилого помещения
После того как проектная документация подготовлена, она согласовывается с генеральным проектировщиком – автором дома и управляющей компанией.
Поскольку каждое из образованных помещений должно иметь отдельный вход с улицы, это неизбежно затронет фасад здания. Таким образом, генеральный проектировщик должен подтвердить, что подобные изменения не повлияют на безопасность всего строения.
Если разделяемое помещение находится на первом этаже жилого дома, в процесс согласования добавляется еще один этап – проведение общего собрания собственников дома. Они должны одобрить тот факт, что организацией нескольких дополнительных входных групп инициатор затрагивает придомовую территорию. Для этого нужно собрать не менее 2/3 голосов в поддержку проекта.
Завершающим этапом является получение положительного заключения администрации города или Государственной жилищной инспекции по разделу нежилого помещения для последующей подачи данных в Кадастровую палату и Росреестр с целью получить выписки из ЕГРН на каждое вновь образованное нежилое помещение.
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
Как составить заявление
Для обращения в суд требуется составить исковое заявление. Единой утвержденной формы не существует. Однако на официальном сайте суда можно скачать готовый бланк.
иска в суд о сохранении помещения в переустроенном состоянии бесплатно в формате word
Есть информация, обязательная для отражения в документе:
- наименование суда, желательно, фамилия, имя, отчество судьи и местонахождение организации,
- фамилия, имя, отчество истца, его паспортные данные, контактный номер телефона, место регистрации, проживания,
- наименования ответчика, место регистрации организации, контактный номер телефона,
- информация о споре, суть проблемы, которую необходимо решить в суде,
- стоимость искового заявления,
- перечень доказательств по представленному делу,
- требования истца,
- дата и подпись.
Исковое заявление может подписываться доверенным лицом при наличии нотариально оформленной доверенности.
Сроки и стоимость процедуры
Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.
Внимание! К ним относятся:
- общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода,
- согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты,
- проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно,
- оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.
Федеральный закон Российской Федерации N218 О государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2020 года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.
Права собственника в отношении имущества.
При проведении процедуры занесения объектов недвижимости в единый государственный реестр потребуется уплатить государственную пошлину.
Она составляет:
- для физических лиц – 2 тысячи рублей,
- для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.
Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.
Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.
Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:
- сертификат на собственность;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.
При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».
Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:
- Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
- Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).
Причины отказа в выделении
Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.
| № п/п | Причины для отказа |
|---|---|
| 1 | Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены) |
| 2 | Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение) |
| 3 | Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества |
Что такое раздел помещений
Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).
Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:
- решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
- раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
- перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
- итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.
Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.
Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.
Комментарий специалиста. При самостоятельном оформлении документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты. Поэтому только помощь профессиональных специалистов в сфере кадастра и недвижимости позволит пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут оформить проектную документацию на раздел помещения, выполнят кадастровые работы для изготовления технических планов на вновь созданные объекты, помогут пройти кадастровый учет и регистрацию прав.
Сроки и стоимости раздела
Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:
- срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
- согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
- разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
- после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).
По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.
На законодательном уровне определен размер госпошлины, которую предстоит уплатить за регистрационные действия в Росреестре – 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для предприятий. Указанную сумму необходимо внести по каждому регистрируемому объекту. Кадастровый учет отдельной госпошлиной не облагается, это услуга оказывается безвозмездно.
Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.