Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это такое и в чем разница

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аннуитетный и дифференцированный платежи: что это такое и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.

Что на самом деле важно знать

9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.

Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:

1. Процентную ставку по кредиту.
2. Срок кредитования.
3. Условия досрочного погашения задолженности.
4. Условия участия в страховой программе.
5. Схему погашения кредита.

Как гасится дифференцированный платеж

Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.

Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.

Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.

Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:

• Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
• Проценты начисляются на текущий платеж;
• Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
• В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
• График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.

Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:

• Размер выплат с течением времени уменьшается;
• Проценты начисляются на остаток;
• Общая сумма кредита делится равными долями;
• В начале срока выплаты более значительны;
• С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.

Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей

Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.

В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.

Диффepeнциpoвaнный плaтeж – чтo этo знaчит

Диффepeнциpoвaннaя cиcтeмa вoзвpaтa oзнaчaeт, чтo нa этo пepвoм этaпe кpeдит oплaчивaeтcя бoльшими cyммaми, нo eжeмecячныe взнocы пocтeпeннo yмeньшaютcя. Пpoцeнты нaчиcляютcя нa ocтaтoк дoлгa, пoэтoмy зaeмщик зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы внecти пepвыe плaтeжи кpyпными cyммaми. B peзyльтaтe ocтaтoк дoлгa бyдeт yмeньшaтьcя вмecтe c диффepeнциpoвaнными плaтeжaми.

Пo cyти зaeмщик внaчaлe paвными дoлями выплaчивaeт тeлo кpeдитa и пpoцeнты нa ocтaтoк. B peзyльтaтe выплaты пo пpoцeнтaм нa этoм этaпe дoвoльнo cyщecтвeнны. B дaльнeйшeм oни coкpaщaютcя вмecтe c тeлoм кpeдитa, пoэтoмy к кoнцy кpeдитнoгo дoгoвopa oбъeмы выплaт cтaнoвятcя мeньшe.

Пpи этoм ecли зaeмщик xoчeт cдeлaть чacтичнoe дocpoчнoe гaшeниe, coкpaщaтьcя бyдeт тoлькo eжeмecячный плaтeж. Пpи этoй cиcтeмe oплaты yмeньшeниe cpoкa кpeдитa нe пpeдycмoтpeнo.

Кpoмe тoгo, зa cчeт пocтoяннoгo измeнeния cyммы плaтeжa зaeмщикy тpyднo плaниpoвaть cвoи pacxoды. B peзyльтaтe нepeдки cлyчaи, кoгдa зaeмщик нe paccчитывaeт cвoи cилы, yпycкaeт из видy кaкиe-тo oбязaтeльныe, нo нeyчтeнныe пpи oфopмлeнии кpeдитa тpaты, и нaчинaeтcя пpocpoчкa пo выплaтaм.

Bpeмeнa, кoгдa тaкoй плaтeж пoльзoвaлcя y бaнкoв пoпyляpнocтью, дaвнo пpoшли. Teпepь бoльшинcтвo бaнкoв иcпoльзyют тoлькo aннyитeтнyю плaтeжнyю cиcтeмy, кaк бoлee выгoднyю для ceбя и для клиeнтa. Пoэтoмy бoльшинcтвo бaнкoв вooбщe нe paccмaтpивaeт вoзмoжнocть пpeдocтaвлять кpeдиты нa ycлoвияx диффepeнциpoвaннoй плaтeжнoй cиcтeмы. Пpи этoм в тex бaнкax, чтo вce-тaки включaют в ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa диффepeнциpoвaнныe плaтeжи – oкoлo 10 пo вceй Poccии – нeт oчepeди из жeлaющиx вocпoльзoвaтьcя этoй вoзмoжнocтью.

Какой платеж по ипотеке лучше?

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

Отличия аннуитетного и дифференцированного платежей

На первый взгляд виды погашения кредита схожи. Однако разница между аннуитетным и дифференцированным платежом колоссальна. Она бывает в следующем:

1. Размер выплат. Дифференцированный платеж предполагает изменения суммы платежей в течение всего периода сотрудничества с банком. При аннуитетном методе клиент вносит определенное количество денежных средств каждый месяц.
2. Финансовая нагрузка. Разница в том, что при дифференцированной схеме сумма ежемесячных выплат больше в начале периода. Постепенно её размер снижается. При аннуитете сумма не меняется.
3. Состав платежей. Дифференцированная схема предполагает включение в сумму основного долга и небольшой части процентов, начисленных на текущий месяц. Аннуитет изначально требует погасить переплату, поэтому величина основного долга в платеже небольшая.

График погашения кредита

График выплат нашего кредита с дифференцированным способом погашения долга будет выглядеть следующим образом:

График выплат кредита с дифференцированным способом погашения долга

Номер платежа	Месяц	Погашение тела кредита	Погашение процентов по кредиту	Ежемесячный платеж	Долг в конце месяца
1	март, 2020	12 500,00	2 852,46	15 352,46	137 500,00
2	апрель, 2020	12 500,00	2 795,08	15 295,08	125 000,00
3	май, 2020	12 500,00	2 704,92	15 204,92	112 500,00
4	июнь, 2020	12 500,00	2 286,89	14 786,89	100 000,00
5	июль, 2020	12 500,00	1 967,21	14 467,21	87 500,00
6	август, 2020	12 500,00	1 778,69	14 278,69	75 000,00
7	сентябрь, 2020	12 500,00	1 524,59	14 024,59	62 500,00
8	октябрь, 2020	12 500,00	1 229,51	13 729,51	50 000,00
9	ноябрь, 2020	12 500,00	1 016,39	13 516,39	37 500,00
10	декабрь, 2020	12 500,00	737,70	13 237,70	25 000,00
11	январь, 2021	12 500,00	508,20	13 008,20	12 500,00
12	февраль, 2021	12 500,00	254,79	12 754,79	0,00
Итого		150 000,00	19 656,43	169 656,43

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:

• ставка от 10%;
• срок до 30 лет;
• первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
• можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
• можно подтвердить доходы по форме банка;
• можно использовать материнский капитал для погашения займа;
• сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
• только рублевая ипотека;
• возможность приобретения новостроек по переуступке прав.

Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:

• ставка от 9,5%;
• первоначальный взнос от 10%;
• срок займа до 30 лет;
• минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
• возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.

В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС. На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов. Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:

• сумма 50-500 000 рублей;
• ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
• срок кредитования до 3 лет;
• участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.

Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу. В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора. Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям. Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.

Что такое аннуитетные платежи?

[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]

Аннуитетные платежи — это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования.

• большая часть — это проценты за пользование кредитом

• меньшая часть — это платежи в счет погашения основного долга

К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется.

• Основная часть процентов выплачивается в первые 3-5 лет кредита.
• Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.

Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.

1. Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
2. Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
3. При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.

Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.

Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.

Большинство заемщиков обеспокоены лишь одобрением заявки и не задаются вопросом, какая схема им выгоднее. И из-за этого они могут серьезно просчитаться.

Способ расчета ежемесячного транша зависит и от срока кредитования, и от суммы. Для лиц, которые собираются нести ипотечную кабалу 15 и более лет, выгоднее подыскать банковский продукт с дифференцированной системой возврата задолженности. В этом случае переплата окажется намного меньше. По желанию клиент может внести сумму для погашения долга, и он останется в выигрыше и в начале, и в конце периода.

Тем, кто оформляет жилищный кредит на небольшой срок, выгодны аннуитеты. Заемщик ежемесячно уплачивает одинаковую сумму, при этом его платежеспособность не меняется (за исключением чрезвычайных ситуаций: потери работы и т.д.). Досрочное погашение экономически обосновано только в первые годы кредитования.

Итак, рекомендации,какие платежи выгоднее: аннуитетные или дифференцированные зависят от срока кредитования, платежеспособности заемщика и нацеленности его на досрочное погашение.

Сейчас дифференцированная схема практически не используется. Ее можно встретить у банков-монополистов: Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ 24. Однако о ней они сильно не афишируют.

Это вид расчета погашения долга по ипотечному кредиту, при котором ежемесячный платеж остаётся постоянным в течение всего срока кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа получается за счёт того, что часть денег, идущая на погашение тела кредита, со временем увеличивается, а часть, идущая на оплату процентов за пользование кредитом — уменьшается. Это означает, что первые месяцы ипотеки заёмщик большей частью оплачивает проценты банку, и только к середине срока кредитования, сумма идущая на погашение основного долга увеличивается до существенных значений. Поскольку, сумма основного долга уменьшается медленно, то и процентов на остаток долга начисляется больше. Переплата по кредиту в этом случае может быть довольно существенна.

Дифференцированный способ погашения кредита лучше выбирать тем, кто уверен в своей платежеспособности. Первые крупные ежемесячные платежи могут позволить себе не все. Этот способ будет оптимальным, если заёмщик планирует и имеет возможность погасить кредит в короткий срок. И если банк предоставляет возможность выбрать дифференцированный способ расчета, выгода будет очевидной. Это и наименьшая переплата процентов, и скорейшее погашение ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов. Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет. А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Похожие записи:

• Соглашение по разделу имущества в 2024 году
• Новые выплаты многодетным семьям в 2023 году от 200 тыс. до 1 млн. рублей
• Как студенту получить государственную социальную помощь