Переуступка прав требования по договору долевого участия риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав требования по договору долевого участия риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Процедура заключения договора цессии

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Цена при переуступке прав квартиру в новостройке

Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.

На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.

Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.

Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.

Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.

Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.

Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.

Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.

Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.

С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.

Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.

Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги.

Как оформить договор уступки прав требования

Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:

Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.

Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.

Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.

Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.

После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.

Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.

Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.

В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?

Если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного займа, то процедура цессии усложняется за счет введения четвертого участника сделки (помимо дольщика, покупателя и застройщика) — банка.

Прежде всего продавец должен убедиться, что банк даст согласие на переуступку прав требования на недвижимость. Когда обе стороны будут готовы к сделке и получено разрешение от застройщика, нужно снова обратиться в банк. Есть два варианта погашения ипотеки:

• покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
• покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.

Этапы покупки квартиры по ДДУ

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.

Риски переуступки обязательств по ДДУ

К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.

От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:

• Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.

По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.

• Соблюдение графика строительства.

Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.

• Соблюдение планировки.

По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.

• Судебные разбирательства.

Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.

• Отзывы в интернете.

Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.

• Дополнительные траты.

Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.

Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру

Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:

• Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
• Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
• Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.

У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:

• Сложности с проверкой сделки.

Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.

• Длительное ожидание.

От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.

• Необходимость в правовой помощи.

Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.

• Обязательное уведомление участников сделки.

Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.

• Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.

Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.

Юридическое оформление договора переуступки

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

• паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
• квитанция о внесении государственной пошлины;
• ДДУ, внесенный в ЕГРН;
• договор ППТ со всеми дополнениями;
• согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
• согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.

Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

Похожие записи:

• Увольнение по сокращению штата выплаты и компенсации в 2023 году
• Имеют ли право отключить горячую воду за неуплату без решения суда
• Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры