Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка земельного участка с домом при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:
- Право собственности на участок.
- Право собственности на строение.
- Кадастровый паспорт участка и дома.
- Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
- Договоры на подключение к коммуникациям.
- Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).
Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.
Часто встречающиеся виды мошенничества
- Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
- Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
- Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).
Почему важно проверить дом перед подписанием акта?
Дом — сложная техническая конструкция, при строительстве которой легко допустить ошибку. Экономия на материалах, несоблюдение технологии строительства, неправильная укладка кровли и другие нарушения приводят к серьезным последствиям.
Некачественный фундамент дает серьезную просадку, что в будущем грозит разрушением здания. Из-за дефектов стен дом может продуваться и копить влагу, что приведет к теплопотерям и образованию плесени. Ненадежная кровля даст течь и испортит ремонт. К таким же последствиям приведут плохо организованные коммуникации. Если не выявить подобные недочеты сразу, в дальнейшем они обернутся серьезными затратами, сумма которых может доходить до стоимости строительства нового дома.
Важно проверить и расположение дома. Несоблюдение отступов от здания до границ участка, красных линий и других построек обернется штрафом, отказом в постановке дома на учет или судебным разбирательством с муниципалитетом. Иногда суд предписывает снести неправильно построенное здание.
Что взять с собой на приемку дома?
Документы и минимальный набор инструментов. Из бумаг понадобятся паспорт дольщика либо заказчика, договор участия в долевом строительстве или строительного подряда, проект дома и схема его расположения на земельном участке (обычно входят в приложения к договору).
Также для самостоятельного осмотра дома нужно вооружиться:
-
рулеткой для замеров помещений и отступов на участке;
-
уровнем для проверки ровности поверхностей (пола, подоконников и других);
-
лампочкой для проверки осветительных приборов;
-
телефонным зарядным устройством для проверки розеток;
-
листком бумаги или зажигалкой для проверки тяги вентиляции.
Проверка категории и вида разрешенного использования
Получив кадастровый номер на земельный участок, проверяем категорию и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать целям приобретения земельного участка.
Например, если приобретается земля для строительства жилого дома, то категория земель должна относиться к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования должен быть «индивидуальным жилищным строительством» (ИЖС) или «личным подсобным хозяйством» ЛПХ. Но нужно иметь в виду, что земельный участок с видом разрешенного использования ЛПХ должен сочетаться с категорией земли населенных пунктов.
На рынке достаточно много предложений о продаже земли с разрешенным видом использования ЛПХ, при этом они находятся в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения. На таких участках зарегистрировать дом не получится.
Дачная амнистия позволяет оформить жилой дом на участках с разрешенным видом использования «под садоводство», при этом категория земель может быть как сельскохозяйственного назначения, так и землями населенных пунктов.
Проверьте границы земельного участка
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Сначала проверим, как точно были установлены границы и местоположение участка. Потому что при межевании такие проблемы могли быть: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил его координаты на компьютере по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Обычно этим грешат, когда проводят комплексное межевание сразу нескольких участков. Например, муниципалитет заказал межевание целого района/поселка и пригласил самого дешевого специалиста. Тогда возможен разброс в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование. 3) Собственник после межевания увеличил свой участок. Это «самозахват». В РФ нет ничьей земли. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат на кадастровую карту. 5) В 2017 году было объединение кадастра с ЕГРП в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. В итоге возможно, что целый район смещен на несколько метров.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как отсечь бесполезные варианты
Практика показывает, что количество публикуемых объявлений намного больше, чем фактическое число опций, действительно заслуживающих внимания. Для начала составьте предварительный список, включив в него наиболее интересные предложения, а также подготовить опросный лист, систематизирующий порядок и перечень вопросов, которые Вы хотите уточнить при общении с продавцом.
Из перечня можно сразу исключить предложения с платой за показ или предварительным заключением «договора информационного обслуживания», а также «объекты», вместо фотографий которых на сайте размещены красивые картинки, нарисованные в графическом редакторе. Ожидание и реальность в подобных случаях расходятся весьма существенно, так что проработка, скорее всего, окажется пустой тратой времени. Конечно, в идеале следует ориентироваться на предложения от непосредственных владельцев, однако всегда собственники могут внятно ответить даже на базовые вопросы, касающиеся инфраструктуры или состояния домовладения, так что отсеивать агентские или риелторские публикации полностью все же не стоит — иногда участие посредника существенно экономит и время, и деньги.
Перед принятием решения о приобретения недвижимости следует учесть, что ЗУ может иметь особый статус. В некоторых местах запрещено возводить жилище.
Вид разрешенного использования Возможность строительства Что можно строить ИЖС Можно Жилое помещение, гаражи, хозпостройки Для с/х использования Нет
Нежилое строение для хранения и обработки продукции ЛПХ на землях с/х назначения Нет Сооружения для переработки с/х продукции ЛПХ в населенных пунктах Можно Жилое помещение, гаражи, сараи Огородничество Только по договоренности с администрацией Сооружения для проживания, бани, погреба и пр. Садоводство С рядом ограничений Жилое помещение для временного проживания, подсобные постройки Проверка технического состояния частного дома перед покупкой
Следующий этап — оценка качества строительства и степени износа просматриваемого объекта, и здесь также потребуется тщательная фиксация всех выявленных нюансов, в первую очередь — недостатков и дефектов. Особое внимание следует уделить таким аспектам, как:
- Качество кровли. Проверяется в ходе осмотра чердака — наличие потеков, плесени или грибка указывает на течь крыши, ремонт которой может обернуться существенными финансовыми издержками.
- Прочность стен. Трещины, в некоторых случаях маскируемые свежей штукатуркой, свидетельствуют о допущенных инженерных просчетах, способных привести к плачевным последствиям по мере усадки или износа материалов.
- Настилы и перекрытия. Прогибающиеся потолки и неровный пол — сомнительный выбор для тех, кто не готов вкладываться в капитальную перестройку только что приобретенного недвижимого имущества.
- Фундамент и подвал. Учитывая специфику требуемых знаний, целесообразно привлечь квалифицированных специалистов, способных выявить недостатки проектирования. Косвенные признаки — потрескавшиеся стеновые сегменты, следы подтопления, характерный запах сырости и плесени.
- Канализация, отопление и водоснабжение. Оцениваются система очистки, качество поступающей воды, состояние труб, радиаторов и центрального котла.
- Проводка и вентиляция. Способность электросети справляться с нагрузкой, возникающей при одновременном включении большого количества приборов — залог безопасности в будущем. Что касается вентиляционных отверстий, то здесь стоит проверить достаточность тяги.
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Чтобы исключить подводные камни, способные возникнуть при покупке дома за городом, покупателю необходимо проверить, правильно ли оформлены и зарегистрированы бумаги. Лучше такую проверку доверить юристу. Надо выяснить, принадлежит ли продавцу участок, где расположен дом, или же он в пользовании. Следует выяснить, оформлены ли документы на дом, или вам предлагают приобрести землю с незарегистрированным домом, то есть с самовольной постройкой.
Также надо сверить площадь земельного участка и дома по бумагам и в реальности, определить вид постройки и удостовериться в его соответствии документам (жилой дом, нежилая постройка и т.п.), проверить паспорт БТИ, убедиться, что в строениях нет незаконных перепланировок, а также, что на них нет незакрытых дел в БТИ.
Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?
Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки. Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:
- правовом статусе домовладения,
- доступных документах,
- техническом состоянии здания,
- ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.
Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:
- уровня влажности,
- эффективности вентиляции.
Специалист также может провести поверхностную экспертизу:
- правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
- укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
- может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.
Похожие записи: