Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понять «помещение свободного назначения»?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное (а по большому счёту и единственное), что отличает помещение свободного назначения — отсутствие специализации. Каждый объект коммерческой недвижимости имеет прописанное в регистрационных документах назначение: магазин, автосервис, склад
Что означает статус помещения свободного назначения для собственника
Кроме того, к коммерческой недвижимости, не являющейся помещениями свободного назначения, предъявляются довольно жёсткие требования, причём к каждому её виду — свои. Вот почему после закрытия магазина на его месте чаще всего открывается новый, а автосервис сменяется другим автосервисом.
Если же у объекта есть статус помещения свободного назначения это значит, что таких ограничений нет, в его отношении действуют общие для нежилого фонда требования. Это позволяет собственнику или арендатору без проблем приспособить его под свои конкретные нужды, в том числе произвести перепланировку.
Как можно использовать ПСН?
Помещение свободного назначения приобретается или снимается под определённые цели и задачи, которые у каждого бизнеса свои. Такие помещения удобно использовать, если их метраж, расположение и планировка в целом удовлетворяют поставленным задачам.
Например, помещение для склада должно быть достаточно большим и располагаться так, чтобы к нему могли подъезжать грузовые автомобили. А для открытия парикмахерской или кофейни будет достаточно сравнительно небольшого помещения в оживлённом месте, где будет спрос на услуги.
Так как у ПСН нет определённой специализации, его можно использовать под любые задачи — главное, чтобы затраты на помещение окупились. Поэтому перед приобретением такого помещения имеет смысл оценить, насколько оправданным будет этот шаг без кардинальной перепланировки.
Например, на рынке недвижимости можно найти много ПСН большой площади, которые можно было бы использовать, например, под гостиницы. Однако требования для гостиничных помещений достаточно жёсткие: это и минимальная ширина коридора, и разведение потоков гостей (постояльцев и посетителей), отдельные входы и лифты для персонала и многое другое. Из-за большого количества нюансов, которые требуется учесть, перепланировка может обойтись очень дорого, поэтому часто владельцы гостиничного бизнеса предпочитают использовать помещения, специально построенное под эти цели.
Тем не менее, в случаях, когда жёстких требований к планировке не предъявляется, ПСН — это отличный вариант для бизнеса.
Особенности использования ПСН
В законах нет такого понятия, как «помещение свободного назначения». Поэтому оно может располагаться как в отдельно стоящем здании, так и в жилых домах или пристройках к нему. ПСН универсальны и могут подойти для разных видов бизнеса. Например, торгового, производственного или социального.
В ПСН можно открыть аптеку, магазин (продуктовый, хозяйственный, строительных материалов) и т. п. Только для реализации определенных групп товаров законодательно установлены дополнительные требования. Например, можно организовать продажу алкоголя только в помещениях площадью больше 50 кв. м.
В ПСН можно открыть предприятие, которое оказывает услуги населению. Например, салон красоты, парикмахерскую, кабинет ногтевого сервиса. Подойдет ПСН и для открытия офиса.
Еще в помещении свободного назначения можно организовать пункты самовывоза. Только для этого нужно, чтобы недвижимость соответствовала требованиям конкретной компании. Например, для некоторых маркетплейсов минимальная площадь пункта самовывоза составляет 20 кв. м. При этом высота потолка должна быть от 2,5 метра.
В ПСН можно открывать социальные объекты. Это могут быть детские развивающие центры, досуговые клубы, медицинские центры. Некоммерческие организации тоже могут использовать помещения свободного назначения.
При поисках недвижимости нужно учитывать требования к организации конкретного типа бизнеса. Например, в ПСН можно открыть кафе. При условии, что площади хватит для организации трех зон: зала для посетителей, кухни и склада. Еще для кафе важно сделать отдельную вентиляцию. Если она подключена к общей вентиляции, то жильцы будут чувствовать запах пищи.
У нас вы можете снять офис в Москве или арендовать ПСН под другие нужды.
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
Сделки и налогообложение
Сделки с нежилой недвижимостью могут проводить физические и юридические лица, а также ИП. Самые распространенные соглашения между сторонами:
- купля-продажа имущества;
- аренда;
- залог;
- ссуда.
Договора купли-продажи считаются оформленными только после государственной регистрации. Любое серьезное обременение также требует регистрации в ЕГРН. При передаче прав на имущество другому лицу в договоре указывается целевое назначение объекта в зависимости от классификации.
Согласно НК РФ, собственника нежилого объекта могут обязать платить следующие налоги:
- налог на имущество, который исчисляется по кадастровой стоимости;
- налог на доходы;
- налог на прибыль организаций и ИП.
Помещение свободного назначения — Что это такое? Описание и функции
Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…» В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу. Площадь первого этажа — 141 м2, антресоли первого этажа — 84 м2 и подвала 152 м2. Стоимость объекта зависит от следующих факторов: расстояние до центра города и станции метро; инфраструктура;. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. Если же указано «свободное» назначение, то требования — общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований. Аренда и продажа: некоторые нюансы Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов: Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
Это касается как инвестиций в апартаменты данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой , так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл. Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Мы подготовили специальные предложения для наших клиентов — коммерческую недвижимость со скидкой. Выберите этот параметр в фильтрах, чтобы просмотреть объекты со сниженной стоимостью. У каждого объявления есть риэлтор, который знает об объекте больше. Закажите бесплатный звонок, чтобы задать оставшиеся вопросы и договориться о личном просмотре помещения. Специалист подберет еще несколько вариантов на выбор в удобном районе. Мы поможем купить коммерческое помещение недорого. Подберем недвижимость для офисов, складов, торговых точек, салонов красоты и других направлений бизнеса.
Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:
площади, планировки, расположения на этаже;
качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;
района и окружающей инфраструктуры;
наличия отдельного входа и собственной территории.
Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.
Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:
помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;
продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;
при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.
Министерство экономического развития Российской Федерации
В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.
Относительно изменения назначения помещения или здания. В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
Рекомендуем прочесть: Как признать себя банкротом по ипотеке
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.
Признаки нежилого объекта:
- Имеет такие функциональные характеристики:
- не предназначен для проживания;
- используется в производственных и общественных целях;
Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
Основные правила использования помещений свободного назначения
Помещения свободного назначения представляют собой коммерческие или нежилые помещения, которые могут быть использованы для различных целей. Однако, при использовании таких помещений необходимо соблюдать определенные правила и требования.
- Согласование назначения помещения: Перед использованием помещения свободного назначения необходимо получить согласование или разрешение на его использование от соответствующих органов или администрации.
- Соблюдение норм безопасности: При использовании помещения свободного назначения необходимо соблюдать все нормы и требования по пожарной безопасности, электробезопасности, санитарным нормам и т.д.
- Учет зон пожароопасности: Если помещение относится к зоне повышенной пожароопасности, необходимо принять соответствующие меры по обеспечению пожарной безопасности, включая установку средств пожаротушения.
- Соблюдение требований к охране труда: В случае использования помещения для трудовой деятельности, необходимо соблюдать все требования по охране труда, предоставлять работникам необходимые средства индивидуальной защиты и обеспечивать безопасные условия труда.
- Соблюдение земельного и градостроительного законодательства: При использовании помещений свободного назначения необходимо соблюдать все требования земельного и градостроительного законодательства, включая правила размещения рекламы, проведение реконструкций и дополнительных строительных работ.
Перед использованием помещений свободного назначения рекомендуется получить консультацию у специалистов, чтобы убедиться, что все требования и нормы соблюдены.
Ответственность и обязанности сторон
При использовании помещения свободного назначения как бизнес-площади, обязанности и ответственность делятся между арендатором и арендодателем. Стороны должны соблюдать определенные правила и обязательства, чтобы обеспечить безопасность и эффективное использование помещения.
Обязанности арендатора:
- Соблюдать условия договора аренды и распорядок в помещении.
- Оплачивать арендную плату в срок.
- Поддерживать помещение в чистоте и порядке.
- Не нарушать права других арендаторов или соседей.
- Отвечать за ущерб или повреждения, причиненные помещению или имуществу арендодателя.
- Соблюдать требования по пожарной безопасности и безопасности труда.
- Вести документацию о состоянии помещения и своих действиях в нем.
Обязанности арендодателя:
- Предоставить арендатору помещение в соответствии с условиями договора.
- Обеспечить надлежащее состояние помещения и его оборудования.
- Проводить регулярную инспекцию помещения и ремонтировать повреждения, вызванные старением или естественным износом.
- Предоставить арендатору необходимые коммуникации (электричество, воду, отопление и т. д.)
- Обеспечить безопасность и противопожарную защиту помещения.
- Предоставить документацию и разрешения на использование помещения для определенных целей.
Последствия нарушения обязанностей могут включать штрафные санкции, исковые потери и расторжение договора аренды. Поэтому важно, чтобы обе стороны полностью выполняли свои обязанности и уважали права друг друга.
Что значит помещение свободного назначения
Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.
Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.
Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.
Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.
ПСН для мини-гостиниц и хостелов
До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2021 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.
Правовые последствия нового закона («или-или»):
- Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
- Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.