Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Передача в доверительное управление
Вот пример доверительного управления из практики, так сказать, из первых уст.
«У меня есть двухкомнатная квартира на левом берегу столицы. Сама я часто бываю в командировках, разъездах, уезжаю в другие города Казахстана, а иногда и за рубеж, — рассказывает собственница квартиры, пожелавшая остаться неназванной. — Ровно год назад, в мае 2013 года, мне пришлось уехать на три месяца в учебную командировку в Германию. И я решила сдать свою квартиру. Сначала рассматривала другие варианты — поиск квартирантов, сдачу жилья и присмотр за ним хотела поручить друзьям или родственникам. Даже попыталась обратиться к ним. Однако поняла, что у каждого есть свои проблемы, что кто-то из них также уезжает в отпуск, кому-то просто некогда. Потом одна из подруг дала мне дельный совет: обратиться в доверительное агентство. Я даже и не знала, что существуют такие организации. Но когда мне подробно рассказали, чем они занимаются, обрадовалась. «Как раз таки то, что нужно», — подумала я. Долго не раздумывая, обратилась в одну компанию, которая принимала квартиры в доверительное управление. Мы подписали договор, я получала примерно 85% от стоимости аренды квартиры. И считаю, что оставшиеся 15%, которые составляли услуги компании, — это вполне нормальная сумма. Ведь на плечи доверительного управляющего ложилась большая ответственность. К тому же и налоги мне не нужно было платить. Все эти обязательства взяла на себя компания».
До этого владелица квартиры никогда не сдавала квартиру в аренду. У нее нет патента, она не зарегистрирована в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, то есть является просто физическим лицом. Позвонив в call-центр налоговой службы, она уточнила, возможен ли такой вариант сдачи квартиры. Ей ответили, что самое главное — всё должно быть прописано в договоре доверительного управления, в том числе — оплата всех обязательств по налоговым платежам доверительным управляющим.
«Таким образом, мы у нотариуса заключили договор, и я уехала за границу. Как и положено, в установленный срок компания, через которую я сдавала квартиру, перечисляла мне оговоренную ранее сумму. Никаких сложностей не было. Мне на электронный адрес ежемесячно приходил полный отчет о проделанной работе доверительного управляющего. Он отправлял даже фотографии квартиры, описывал ее состояние. Мне очень понравилось, как работает данная компания», — говорит хозяйка квартиры.
Правда, в конце лета, когда она собиралась возвращаться домой, с ней по Интернету связался доверительный управляющий и сообщил, что ванную комнату затопили соседи, которые живут этажом выше. «Конечно, в этот момент я уже начала волноваться, — говорит собственница квартиры, — но тут же он успокоил меня, что все вопросы решены, подключены к работе сантехники, представители КСК. Соседи все проблемы уладили. Когда я приехала в собственную квартиру, мне показалось, что в ней никто, по сути, и не жил. Поэтому, я считаю, что в этом деле очень важно выбрать хорошего доверительного управляющего и прописать все условия в договоре от а до я».
Статья 885. Объекты доверительного управления имуществом
1. Объектом доверительного управления может быть любое имущество, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Доверенное имущество подлежит учету доверительным управляющим отдельно от имущества, принадлежащего ему на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления).
3. Имущество, приобретенное и (или) полученное доверительным управляющим в процессе осуществления возложенных на него обязанностей, включается в состав доверенного имущества.
4. Обращение взыскания по долгам учредителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1081 настоящего Кодекса, а также банкротства этого лица.
5. Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.
2.1. Доверительный управляющий, при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из настоящего Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя управления. Отношения, возникающие между сторонами в связи с выполнением настоящего Договора, характеризуются особым доверием, оказываемым Учредителем управления Доверительному управляющему как лицу, которое способно, по мнению Учредителя управления, грамотно и профессионально управлять Доверенным имуществом.
2.2. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении Доверенного имущества является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.
2.3. Доверительный управляющий осуществляет Доверительное управление собственными силами, а также вправе привлекать третьих лиц, за действия которых несет ответственность перед Учредителем управления.
5.1. В процессе осуществления доверительного управления имуществом Учредителя управления, Доверительный управляющий обязан оплачивать налоги, предусмотренные Налоговым законодательством Республики Казахстан, непосредственно связанные с осуществлением предпринимательской деятельности по доверительному управлению, а также предусмотренные условиями настоящего Договора.
5.2. Суммы налогов, уплаченные Доверительным управляющим, в соответствии с п. 5.1. настоящего Договора, исключаются им из сумм, подлежащих перечислению Учредителю управления.
5.3. Доверительный управляющий имеет право на возмещение всех расходов, связанных с доверительным управлением, за исключением тех, которые были вызваны его непрофессиональными, непродуманными действиями, в соответствии с п. 6.2. настоящего Договора, если такие последуют.
5.4. Суммы расходов по доверительному управлению имуществом подлежат исключению из сумм, подлежащих перечислению Учредителю управления. Документы, подтверждающие произведенные затраты, должны быть направлены вместе с очередным отчетом Учредителю управления.
5.5. Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом, в соответствии с условиями настоящего договора, на безвозмездной основе.
5.6. Передача Доверительному управляющему имущества Учредителем управления по настоящему договору не является реализацией такого имущества и не признается доходом доверительного управляющего.
5.7. Возврат имущества Доверительным управляющим, при прекращении действия настоящего договора, не является реализацией такого имущества и не признается доходом (убытком) Учредителя управления.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.
Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.
ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.
Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.
Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.
Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.
В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.
Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Обязательна ли регистрация доверительного управления?
Образец заполнения Так как нет определенной формы, установленной законом. Используется общая структура документа, которая состоит из таких пунктов:
- Дата и место заключения.
- Персональные данные сторон составления.
- Предмет сделки.
- Что выступает объектом договора.
- Временные рамки действия договора.
- Ответственность и обязанности.
- Заключение.
- Адреса, реквизиты и подписи сторон составления.
Плюсы и минусы Плюсами или положительным в составлении такого документа есть:
- можно получить больше прибыли инвестировав с помощью договора;
- риск убытка менее низок;
- не занимает у вас много времени, так как управление находится у доверителя.
Договор доверительного управления подразумевает разные юридические и фактические действия, которые осуществляются для получения прибыли.
Особенности доверительного управления недвижимостью
Счет может быть создан на: Фондовый рынок Самый использованный среди всех Рынок Форекс Один из самых агрессивных в ведении дел рынок Доля в ООО Управляющий имеет все полномочия на управление ООО в интересах владельческого лица. Специальной формы для такого документа законодательством не установлено. Тем не менее, обязательно указывается размер передаваемой в управление части доли.
Передается она на срок указанный в договоре, но не более пяти лет. Максимальный срок действия Договор доверительного управления может быть заключен на неопределенный период. Но гражданским законодательством установлен максимальный срок договора пять лет.
Если в таком договоре не указан срок его действия, то условно он будет считаться, как пять лет. Также период действия соглашения может быть продлен снова на пять лет при его постоянном использовании.
Договор доверительного управления имуществом
В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).
Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием).
Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги.
Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.
Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества.
В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога.
Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.
Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.
Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:
- Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
- Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
- Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
- В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
- Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).
Гражданский кодекс четко перечисляет те условия, которые обязательно следует отразить в тексте соглашения. Без согласования их сторонами договор доверительного управления имуществом считается попросту незаключенным. Так, к существенным относятся условия:
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
- об объектах, переходящих к управляющему (сложносоставное имущество передается по описи);
- субъекте, в интересах которого будет осуществляться договор;
- величине вознаграждения, которое собственник будет выплачивать управляющему (если вознаграждение не предполагается, то в тексте соглашения следует прямо указать на его безвозмездность);
- сроке действия соглашения (максимально — 5 лет).
Остальные условия договора доверительного управления имуществом не носят обязательного характера. Однако во избежание разногласий и неясностей стоит отразить в соглашении:
- наличие ограничений по совершению отдельных операций с имуществом (например, запрет на его отчуждение);
- возможность распоряжения недвижимым объектом;
- периодичность представления управляющим отчета о своей работе;
- право управляющего поручить выполнение определенных действий другому субъекту;
- причины досрочного расторжения договора;
- порядок компенсации затрат управляющего, понесенных им при исполнении своих обязательств;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон при нарушении договора.
Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:
- поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
- оформления договорной документации;
- контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
- ежемесячного получения платежей и других действий.
Передача государственного имущества в доверительное управление
Как правило, имущество оформляют по договору доверительного управления, когда у настоящего владельца отсутствует возможность заниматься уходом за ней и другими делами, связанными с недвижимостью. Довольно часто договор заключает из-за временного отсутствия владельца.
Например, когда фактический владелец погиб, а его наследник по определенному стечению причин не может перебрать на себя обязательства, нотариус может выйти из ситуации с помощью договора на доверительное управление недвижимостью.
Когда же фактический владелец появляется, он может аннулировать его действие, обратившись к тому же нотариусу, который заключал сделку.
Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.
Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.
Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:
- Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
- Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.
Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).
- носит открытый для третьих лиц характер;
- построено на жесткой конструкции взаимных и четко определенных прав и обязанностей сторон обязательственных отношений;
- договор доверительного управления имеет длящийся, сравнимый с агентскими отношениями характер, но не влечет перехода права собственности.
Доверительный управляющий вправе совершать в отношении доверенного имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (законом или договором могут быть предусмотрены ограничения).
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.
Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
Чем занимается доверительный управляющий — 7 основных функций
Мы уже выяснили, что доверительное управление недвижимостью — комплекс услуг. Давайте разберемся, что в него входит.
В этот комплекс может входить:
- анализ рынка для определения возможной прибыли от сдачи;
- подбор объекта для покупки для дальнейшей сдачи;
- анализ вариантов использования объекта для получения максимальной прибыли;
- поиск арендатора;
- показ объекта арендаторам;
- подготовка договора и других документов для сдачи объекта в аренду;
- контроль за исполнением договора арендатором;
- перечисление оплаты за использования помещения собственнику;
- своевременная оплата счетов за обслуживание недвижимости;
- другие услуги.
Этот список может быть расширен. Просто учтите свои требования при составлении договора с управляющей компанией.
А пока мы подробнее рассмотрим функции управляющего.
Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом
1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).
2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.
Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).