Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?
Возможна ситуация, когда продавец просто не знает, по какому адресу отправлять уведомление: другой сособственник не оставил ему никакой информации о том, где он проживает. Что делать в этом случае? Здесь можно поступить следующим образом:
- Начать розыск собственными силами (через родственников, знакомых, друзей и т. д.).
- Обратиться с заявлением о розыске в полицию. Однако надо быть готовым к тому, что придётся доказывать своё право на подачу заявления о розыске.
- Если сособственник имеет статус ИП – заказать онлайн-выписку из ЕГРИП и направить письмо по месту регистрации.
- Отправить письмо по адресу квартиры, доля в которой будет продаваться. Это самый простой вариант, хотя и юридически неоднозначный – особенно если сособственник там не зарегистрирован.
✅ Для чего необходимо извещать другого собственника?
Ошибочно думать, что составление отчета о продаже акций — это тривиальный процесс. Напротив, закон говорит об обратном.
Если продавец хочет продать свою долю в квартире, он должен уведомить об этом других совладельцев. Последние имеют право преимущественного выкупа, а значит, являются потенциальными покупателями. Третьи лица, не имеющие доли в квартире, могут приобрести долю продавца только в том случае, если существующие сособственники откажутся от нее (статья 250 (2) Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, необходимым условием для продажи доли лица в имуществе является уведомление о продаже доли. Уведомление необходимо для того, чтобы совладельцы могли воспользоваться своим правом на покупку доли продавца. Практика показывает, что им выгоднее поступать именно так. В противном случае они вынуждены делить квартиру с незнакомыми людьми, имеющими долю в общем имуществе.
Пример:
Сергей, Марина и Ольга владеют 2-комнатной квартирой в совместной собственности. Ольга планирует продать свою ¼ долю. Прежде чем искать покупателя через рекламу, она должна сделать предложение о поглощении Сергею и Марине. Если у совладельцев есть деньги и они готовы заключить соглашение, они дают свое согласие. Если особого интереса нет, Сергей и Марина могут послать отказ или проигнорировать уведомление Ольги. После этого продавец может начать искать покупателя «на стороне»: через газеты, Авито, знакомых, агентства недвижимости и т.д..
Если среди совладельцев есть дети до 18 лет, необходимо привлечь родителей и орган опеки. Хотя несовершеннолетние имеют преимущественное право на приобретение акций, сделка должна осуществляться совершеннолетними — при участии родителей, опекунов или представителей ООП (ст. 26 (1) Гражданского кодекса РФ).
Необходимые документы
Процедура продажи доли недвижимости аналогична передаче права владения всей квартирой. Однако стандартный пакет документов в рассматриваемом случае требует дополнения.
Гражданин, оформляющий куплю-продажу части объекта, должен подготовить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости или Свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- документ, свидетельствующий о наличии права владения,
- кадастровый паспорт и техпаспорт, полученный в БТИ,
- справку из паспортного стола о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади,
- согласие на продажу доли от законного супруга,
- отказ сособственников от выкупа доли, оформленный в письменном виде, или свидетельство о передаче уведомлений, заверенное нотариусом.
Гражданский кодекс в статье 250 закрепляет процедуру уведомления сособственников общей жилплощади:
- если собственник желает продать фактически выделенную долю в недвижимости, он обязан предварительно уведомить об этом своих сособственников и предложить им выкупить его часть по определенной цене. Например, когда речь идет о продаже коммунальной квартиры, соседи имеют приоритетное право на покупку. Потенциальный продавец обязан письменно поставить их в известность о своих намерениях и обозначить цену, по которой готов продать им свою часть. Только при условии их официального отказа или молчания в течение месяца сделка может набирать обороты,
- если речь о продаже не выделенной в реальности части квартиры, условия продажи остаются теми же. Продавец должен уведомить других владельцев, предложив приобрести его долю на тех же условиях, что и постороннему лицу,
- уведомление четко персонализировано: конкретный гражданин лично обращается к совладельцу квартиры.
Важно! Когда у потенциального продавца на руках имеется доказательство надлежащего уведомления сособственников квартиры о предстоящей продаже, их отказ или молчание, он может приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Важно учесть, что тридцатидневный срок отсчитывается с момента вручения уведомления противоположной стороне. Доказательством будет, например, почтовое уведомление о вручении.
Молчание в этой ситуации приравнивается к отказу. Поэтому, если продавец заинтересован в продаже доли сособственникам, он может дополнительно направить предложение о согласии или предложить рассрочку платежей.
Если сособственников несколько, письменные уведомления рассылаются всем, с одинаковыми условиями расчета.
Обязанность по извещению сособственников
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
Варианты нарушения
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности. Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц. Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Риски и подводные камни
- Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
- Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
- Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
- Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
- Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
- Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.
Варианты ответа на предложение:
- Согласие на выкуп.
- Нотариальный отказ от выкупа.
- Отказ по умолчанию в течение 30 дней.
Отказ по умолчанию учитывается, если гражданин может подтвердить вручение уведомления. Отсутствие документа является причиной для отказа в госрегистрации.
Поэтому необходимо уделить особое внимание моменту вручения и фиксации данного факта.
Как показывает судебная практика целесообразно использовать следующие способы:
- Телеграмма. Продавец формулирует обращение, которое включает цену объекта и точное описание предмета продажи. Копия документа должна быть сохранена. Доказательством даты вручения является соответствующее уведомление.
- Нотариальное письмо. В случае уклонения совладельцев от получения документов, необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист оформит письмо и направит его сособственникам. Если граждане откажутся от получения, нотариус выдаст заключение о попытке уведомления. Его можно предъявить в Росреестр вместо отказа совладельца.
Между долевыми субботниками зачастую возникают проблемы. Одной из сложностей является момент продажи доли в квартире третьим лицам. Чтобы соблюсти права сособственников требуется предоставить им преимущественное право. В случае нарушения права долевых собственников, гражданин может оспорить сделку. Если совладелец продал долю, не предупредив, то необходимо получить юридическую поддержку. Опишите проблему в форме связи и юрист свяжется с вами.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Нотариальное уведомление о продаже доли
Такой способ обычно выбирают те продавцы, которые точно уверены в том, что договориться с другими совладельцами не удастся.
Нотариус берет все функции по составлению извещения, отсылке и подтверждению на себя. Если оповещаемое лицо не явится в установленный срок к нотариусу, однако получено уведомление о том, что письмо вручено, то последний выдает свидетельство о том, что совладельцы уведомлены в установленном законом порядке.
В ситуациях, когда нет подтверждения о вручении уведомления, то нотариус выдает свидетельство о том, что выполнены все возможные меры по должному уведомлению совладельцев о предстоящей продаже. Но о получении такого свидетельства следует договариваться заранее, так как такой документ не предусмотрен ни одним нормативным актом. Естественно, что такая услуга платная, но самая надежная из всех вышеописанных.
Как составить уведомление о продаже доли в ООО
Типовой формы для подобных документов не установлено. Посему текст уведомления (оферты) о решении продать долю (ее часть) компилируется продавцом (участником ООО) произвольно. Главное – правильно изложить суть вопроса, соблюдая при этом элементарные правила оформления документации. В оферте совершенно четко должны прозвучать:
- намерение о продаже доли либо ее части;
- ее конкретная «продажная» стоимость;
- подробные условия продажи.
При оформлении оферты следует использовать стандартную структуру документа, включающую «шапку», заглавие, основную часть и логичное заключение.
| Составные структурные части оферты |
Что должны включать
|
Иные рекомендации по компиляции и сведениям |
|
Шапка (верх документа) |
Реквизиты сторон
(кому адресуется оферта, кто ее написал), место, дата составления |
Рекомендуется указывать не только ФИО участников, но и их стандартные персональные данные |
|
Заглавие (прописывается в центре) |
Название (полное либо сокращенное) |
Типичный вариант:
«Уведомление (оферта) о продаже участником доли в уставном капитале ООО» |
|
Основная часть |
В свободной форме следует кратко, конкретно, четко изложить суть своего намерения, условия его реализации |
Обязательный минимум сведений:
решение участника о продаже; цена продаваемой доли (ее части); форма и сроки внесения платы; обращение к члену (-ам) ООО с просьбой сообщить о своем решении воспользоваться первоочередным правом на покупку либо отказаться от него; предупреждение о том, что если никто данным правом в конкретный срок не воспользуется, то доля будет передана другому лицу |
|
Заключительная часть |
Дата написания, подпись составителя | Адресат, получатель оферты, также проставить дату получения и личную подпись |
При отправке оферты почтой, направлять ее рекомендуется заказным письмом с уведомлением. Важно правильно отследить день получения данного уведомления, т. к. от него ведется отсчет по завершению срока действия права каждого члена (адресата) на первоочередную покупку доли (либо ее части). Как было сказано выше, как только данный срок закончится, обладатель продаваемой доли сможет беспрепятственно продать ее стороннему лицу.
Распространенные ошибки при продаже доли в ООО и компиляции оферты
Ошибка 1. Как установлено, при продаже доли либо ее части стороннему лицу ее обладатель (один из членов ООО) должен написать и вручить любым доступным способом остальным членам Общества оферту. Самоочевидно, такой документ должен содержать информацию о покупателе.
Тем не менее, если сведений о покупателе в оферте нет, она не считается ничтожной. И говорить в рассматриваемой ситуации о том, что члены ООО уведомлены о намерении продать долю не ненадлежащим образом, нельзя. Отсутствие данных сведений не является каким-либо недочетом либо ошибкой и, по сути, не нарушает порядок продажи.
Ошибка 2. Доля либо ее часть в ООО может продаваться вместе с обременениями, например, при наличии залога. Это законом не возбраняется. Но сам факт наличия любых обременений необходимо указывать в заявлении. Основание: п. 14 ст. 21 ФЗ РФ № 14. В дополнение: п. 4 письма ФНС РФ № ГД-4-14/52 от 11.01.2016.
✅ Как правильно вручить?
Продавец обязан не только направить уведомления, но и обеспечить их доставку покупателям. В противном случае могут возникнуть споры из-за нарушения преимущественных прав.
Как отправлять предложения :
- Зарегистрированное письмо — это заказное письмо, содержащее список вложений и подтверждение о получении адресату. Список вложений» не применяется при отправке заказного письма. Вы можете использовать обычное подтверждение получения для любой корреспонденции.
- Личная доставка накладывает дополнительное бремя на продавца, поскольку он должен встретиться со всеми акционерами и передать им письма. Один экземпляр оферты передается покупателю, а на втором экземпляре он должен написать свое имя, подпись и дату.
- Доставка нотариуса — очевидный, но финансово затратный вариант. Нотариус заботится об отправке уведомлений. Ему достаточно взять плату за свои услуги и составить текст предложения о покупке доли. В результате владелец получает справку о доставке и/или недоставке письма адресату (адресатам).
Также можно делегировать процесс отправки представителям. Другой вариант — доставка курьерской службой. Самое главное — сохранить доказательства того, что письмо было отправлено/доставлено по правильному адресу.
Перед продажей доли в общедолевом имуществе собственник обязан уведомить совладельцев о своем намерении.
Первоочередным правом на приобретение долей обладают другие собственники данного имущественного объекта. Направив им уведомление о намерении провести сделку купли-продажи доли, собственник реализует право совладельцев приобрести имущество в первоочередном порядке.
Следовательно, уведомление считается официальным документом, который следует направить совладельцам квартиры и получить какой-либо ответ.
Учтите! Реакция совладельцев может быть следующей:
- Совладельцы игнорируют уведомление,
- Отказываются от покупки доли имущества,
- Уведомляют о своем желании приобрести долю по указанной в уведомлении цене.
Если совладельцы отказываются от выкупа или не отвечают на данное уведомление, то собственник доли вправе продать ее по любой цене третьим лицам.
Не получив ответа на уведомление, собственник осуществляет продажу своей доли третьим лицам, и в таком случае сделка купли-продажи юридически обоснована и имеет законную силу. Действующее законодательство требует, чтобы уведомление было оформлено в письменном виде.
Если собственник сообщит о своем намерении в устной форме или по телефону, то в дальнейшем сделка купли-продажи доли не будет зарегистрирована в Росреестре по причине отсутствия письменного уведомления других собственников данного имущества.
Отправка уведомлений в адрес совладельцев обойдется недорого, если владелец будет все делать самостоятельно, но стоимость информирования значительно возрастет, если действовать через нотариуса.
Тем не менее, если ничего неизвестно о намерениях других собственников имущества, то целесообразно будет провести процедуру в рамках правового поля с помощью квалифицированного работника нотариальных органов.
При самостоятельной отправке уведомлений оплате подлежит:
- отправка письма,
- стоимость отправки с описью вложений (ценное письмо).
Услуги почты обойдутся отправителю в 100-300 руб.
В случае обращения к нотариусу придется заплатить больше:
- оформление бланка свидетельства (техническая работа) – 600-700 рублей,
- услуги нотариуса по уведомлению – около 2000 рублей.
Для оформления документов в Росреестре оплате подлежит тариф нотариуса (0,5% от кадастровой стоимости имущества), госпошлина в размере 2000 рублей, услуги нотариуса или агентства недвижимости по сопровождению сделки купли-продажи (оформление договора).