Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 2)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.
Когда говорят о длительности и сложности сделки по продаже квартиры, имеют в виду сложность и длительность подготовительного этапа. Потому что само по себе подписание договора, его регистрация и передача денег занимают считанные дни. При условии, что все к этим дням подготовлено.
Готовясь к самостоятельной продаже, разумнее подготовить все необходимые документы заранее. Тогда вам не придется переплачивать «за срочность». Большинство документов имеет срок годности от полугода до одного месяца. Вполне достаточно для того, чтобы найти покупателя и оформить сделку. На последний момент нужно отложить лишь справку из БТИ – ее срок действия истекает быстро.
Если же Продавец предпочитает сначала найти и проверить покупателя, а уже затем готовить документы на продажу, можно найти помощника. Риэлтор охотно возьмется за это дело, но важно помнить, что он не отвечает за «чистоту» документа.
Уважающий себя нотариус «бегать» за вашими бумагами попросту не согласится. А вот начинающий и еще не очень высокооплачиваемый юрист – вполне может. В вопросах права он может быть более компетентен, чем агент по недвижимости.
Но в любом случае собранные риэлтором, юристом, либо иным доверенным лицом документы нужно, как минимум, просмотреть самому. Хотя бы на предмет ошибок, исправлений и помарок. Они недопустимы!
Но одну операцию, весьма важную для гладкого течения сделки, Покупателю придется проделать самостоятельно. Речь идет об определении цены. Правильно назначенная цена – половина успеха! Разумеется, не в том случае, если вы по какой—то причине хотите побыстрее «сбыть квартиру с рук» и не очень беспокоитесь о выгоде. Назначайте цену чуть ниже среднерыночной, и недвижимость буквально «улетит».
Но если вам важно получить в результате сделки максимум того, на что вы можете рассчитывать, придется постараться.
«Идеальная цена» — та, что не затормозит продажу и принесет выгоду – находится в весьма узком диапазоне. Этот диапазон важно точно определить. Проанализируйте все особенности продаваемой квартиры, дома, где она находится, микрорайона, в котором находится дом.
Каждое преимущество – повод для увеличения цены. Каждый недостаток повод для снижения. И не забудьте оставить «запас для торга». Это один из секретов «продажников»: немного уступить Покупателю, вызвав у него ощущение, что он заставил Продавца «сбить цену», хотя на самом деле Продавец всего лишь действует в пределах, которые установил для себя сам. Это не обман. Это всего лишь искусство продажи.
Давайте рассмотрим вопрос оценки подробнее.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Есть обязательные документы для оформления сделки. О них мы, похоже, рассказали уже все, что можно. Но помимо них существует еще ряд «бумаг», которые для подписания Договора вроде бы не требуются. Однако, они необходимы контрагентам для того, чтобы избежать возможности обмана, мошенничества, либо просто неприятных последствий небрежности Продавца или Покупателя.
Подобные документы должны быть представлены сторонами друг другу. В основном, конечно, подтверждение, либо опровержение каких-то фактов требуется Покупателю – именно ему придется «расхлебывать» последствия после того, как произойдет и будет зарегистрирована смена собственника.
Продавцу же необходимо понимать, какие именно документы от него вправе потребовать контрагент. Но давайте обо всем по порядку.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
Как выглядит кадастровый паспорт на квартиру
Кадастровый паспорт на квартиру в новостройке или доме, относящемся ко вторичному рынку недвижимости, состоит из двух листов формата А4:
- первый – содержит основную информацию по жилому объекту;
- второй – содержит графическую информацию.
Рассмотрим подробнее данные, содержащиеся в выписке:
- индивидуальный номер объекта недвижимости, присвоенный при постановке на учет;
- местоположение жилья (адрес);
- год постройки;
- этажность;
- назначение и тип недвижимого имущества;
- площадь квартиры;
- стоимость квартиры (вычисляется на основании размера жилплощади с учетом рыночных цен на недвижимость);
- количество балконов (при наличии);
- дата последнего обследования жилплощади.
На втором листе выписки расположено графическое изображение квартиры. На рисунке отображена форма жилья, все помещения (жилые и вспомогательные), а также указана площадь каждой комнаты.
Как и когда готовить документы для продажи квартиры
Если вы собрались продавать квартиру, комнату, или даже дом, то вы должны подготовить все необходимые документы для продажи заранее. Что должно входить в пакет документов:
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимость или выписка из Росреестра (выдаются, если квартира была приобретена);
- Справка БТИ (в ней указаны характеристики жилого дома и квартиры) – действует в течение ограниченного времени, требуется не всегда;
- Техплан на квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги, она же выписка из паспортного стола о количестве прописанных (на момент продажи все должны быть выписаны);
- Согласие на продажу квартиры от супруги или супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
- Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать
Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.
Все документы можно условно разделить на две группы:
- необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
- требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.
Срок действия технического паспорта (плана) на квартиру
Закон устанавливает в течение какого времени каждый документ считается действительным.
Срок действия технического паспорта на квартиру не ограничивается, но есть один нюанс: каждые пять лет он подлежит замене. В случае, когда меняется кадастровый паспорт, то и технический это не обходит стороной.
Еще один случай, когда техпаспорт менять просто необходимо – свершение перепланировки. Ведь тогда старые данные становятся не актуальными, так как теперь какая-либо комната могла стать больше, а какая-то меньше. Возможно, что появилось дополнительное помещение или наоборот.
Одна из самых важный частей паспорта – план. После любых изменений реконструкционного характера, техпаспорт надлежит замене. В случае износа здания со временем, также заказывается новый технический паспорт.
Согласно закона, фиксировать все изменения в техническом паспорте обязан собственник. Инвентаризация происходит один раз в 5 лет. Это установлено в нормативных актах. Если же документ был выдан ранее чем 5 лет назад – сделка может отмениться. Из-за этого, новую документацию следует получать каждые пять лет.
Что такое технический паспорт объекта
Чтобы понять роль техпаспорта в процессе совершения различных сделок, целесообразно ознакомиться, какую информацию содержит этот документ и как она в дальнейшем может быть использована на практике. В техническом паспорте содержатся такие данные:
- информация об этажности здания, физических габаритах, площадь каждого отдельно взятого помещения;
- сведения о дате ввода здания в эксплуатацию, выполненных в нем капитальных ремонтах;
- характеристика стен (толщина, из какого материала сделаны), из чего изготовлены окна;
- данные о фундаменте, межэтажных перекрытиях, крыше;
- наличие (отсутствие) балконов, лоджий, их площадь;
- планировка каждого отдельно взятого этажа, информация о помещениях, входящих в состав этого объекта;
- если техпаспорт готовится на конкретную квартиру, то подобный подробный набор данных будет описан относительно этого объекта. Дополнительно тут будет указана инвентаризационная стоимость жилого помещения на момент оформления техпаспорта.
Иными словами, техпаспорт объекта позволяет получить объективную достоверную документальную информацию об конкретном помещении или объекте, с тем, чтобы в дальнейшем иметь возможность принимать решение о его приобретении.
Оформляется такой документ на бумажном носителе и состоит из таких разделов:
- Титульный лист. Здесь содержится общее название объекта исследования, а также указывается дата выполнения таких действий.
- Информация о квартире (доме). Сюда включают всю информацию, полностью отображающую состояние объекта на конкретную дату (этажность, состояние стен, перекрытий, потолков, степень износа, выполнение ремонта и другое). Все это заверяется подписью ответственного за составление раздела сотрудника.
- Адресный план. Масштабируется и визуализируется расположение конкретного объекта недвижимости.
- Поэтажный план. В этом блоке размещают рисунок конкретной квартиры в масштабе 1 : 200. Тут же указывается площадь каждого отдельного помещения и общая квартиры.
- Экспликация. Этот бок содержит детальную информацию о каждом конкретно взятом помещении квартиры (площадь, общее состояние, дата последнего обследования, капитального ремонта).
Всю информацию, которую получили в процессе составления технического паспорта, в дальнейшем вносят в специальный государственный реестр и используют для составления другого документа – кадастрового паспорта.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны в MФЦ для пpoдaжи квapтиpы
Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:
- Пacпopтa oбeиx cтopoн, yчacтвyющиx в кyплe\пpoдaжe;
- Bыпиcкa из EГPН , пoдтвepждaющaя нaличиe y пpoдaвцa пpaвa coбcтвeннocти или cвидeтeльcтвo coбcтвeннocти нa квapтиpy;
- Ecли жилплoщaдь нe былa зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe, тo пoнaдoбитьcя пpeдocтaвить дoкyмeнт в cooтвeтcтвии c кoтopым, oбъeкт пepeшeл вo влaдeния пpoдaвцa, кpoмe тoгo пoтpeбyeтcя дoкyмeнт o пepвичнoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe;
- пoдпиcaнный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы в экзeмпляpax для кaждoгo yчacтникa cдeлки и oдин для Pocpeecтpa;
- Квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины. Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2000 pyблeй для физичecкиx лиц, a для юpидичecкиx — 22 000 pyблeй.
Oбpaтитe внимaниe, чтo этoт cпиcoк aктyaлeн тoлькo для пpocтыx cдeлoк. B cлyчae, ecли нeдвижимoe имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в ипoтeкy, нaпpимep, пoнaдoбитcя пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe cпpaвки. Утoчнить кaкиe дoкyмeнты нyжны для oфopмлeния пpoдaжи квapтиpы в Baшeм cлyчae, мoжнo oбpaтившиcь в cлyжбy пoддepжки MФЦ или oнлaйн — нa caйтe Pocpeecтpa.
Пepeдaчa жилплoщaди в coбcтвeннocть к нoвoмy влaдeльцy — этo cлoжнaя пpoцeдypa, тpeбyющaя кoнцeнтpaции нa мнoжecтвe нюaнcoв. Нe yдивитeльнo, чтo зaпyтaтьcя или oшибитьcя oчeнь лeгкo. B лyчшeм cлyчae, нeвнимaтeльнocть пpивeдeт к пoтpeбнocти пoвтopнo oбpaтитьcя в oтдeлeниe, чтoбы пpeдocтaвить нeдocтaющиe бyмaги. A вoт в xyдшeм — пpoдaвeц pиcкyeт пoпacть в лaпы мoшeнникoв и ocтaтьcя, кaк бeз квapтиpы, тaк и бeз дeнeг. Пoэтoмy, нe cтoит зaнимaтьcя вceми вoпpocaми caмocтoятeльнo. Гpaмoтный cпeциaлиcт пoмoжeт пpoйти этoт пyть oт и дo, пpoвepяя пoдлиннocть дoкyмeнтoв и пpaвильнocть иx oфopмлeния нa кaждoм этaпe. Cтopoнaм ocтaнeтcя лишь пocтaвить пoдпиcь. Ecли Bы нe знaeтe кaкиe дoкyмeнты и cпpaвки нyжны для пpoдaжи квapтиpы, нe бoйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциeй в cлyжбy пoддepжки MФЦ, Pocpeecтpa и дpyгиx opгaнoв, зaнимaющиxcя дaнным вoпpocoм.
Для чего нужен кадастровый паспорт
- для регистрации в Росреесртре права собственности на вторичное жилье (если оно ранее не было зарегистрировано);
- при оформлении собственности на новостройку;
- по требованию банка (при выдаче ипотеки), покупателя квартиры (для проверки юридической чистоты квартиры) и других лиц;
- в целях узаконивания перепланировки квартиры;
- при судебных спорах (например, принудительное выселение человека) в суд требуется предоставлять кадастровый паспорт.
Существует три вида квартир, в отношении которых получают паспорта:
- квартира, находится длительное время в собственности без кадастрового (технического) учета (оформлением учета занимается собственник);
- наследственная квартира (паспортом занимается наследник);
- новостройка.
В первом и втором случае алгоритм действий является одинаковым, а в случае с новостройкой имеется небольшие отличительные нюансы.
Почему необходимо иметь кадастровый паспорт при продаже квартиры
До недавнего времени, кадастровый документ оформляли исключительно органы БТИ (до января 2013 года). После этой даты, компетенция выдачи документов перешла в Росреестр, в лице Кадастровой Палаты. Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, содержат открытую базу информации, которая доступна любому желающему. Имея этот документ, вы можете уточнить:
- Какой кадастровый номер присвоен объекту права.
- Кто является фактическим владельцем и правообладателем квартиры. Какая точная площадь подлежит продаже.
- Какая кадастровая стоимость определена государственными структурами (не путать с рыночной стоимостью).
- Из какого материала изготовлены стены.
- Общая техническая база данных.
- Имеются ли обременения на жилое помещение.
Нужно ли делать кадастровый паспорт на квартиру в 2022 году
- Если квартира получена по договору аренды с муниципалитетом, то съёмщик в качестве свидетельства права пользования подаёт номер счёта в ТСЖ либо ЖКХ.
- При оформлении права наследования потребуется прикрепить документ, подтверждающий смерть собственника, передавшего данную недвижимость, а также удостоверения личности всех наследников. Основным свидетельством в таком случае выступает документ о праве наследования, а также потребуется справка от нотариуса о начале оформления наследственного дела.
- При проведении приватизации нужно заказать техпаспорт формы 7. Он содержит технические параметры данной квартиры и всего жилого здания.
Оплатить пошлину за услуги можно в отделении банка (электронным переводом или наличными деньгами) или в самом Бюро. Если документ был заказан в БТИ или МФЦ, то собственник должен прийти в дату выдачи с копией заявления и паспортом. Стоимость Стоимость данной услуги насчитывает не менее 900 рублей.
Настоящая Долинская правда
- Для получения техпаспорта необходимо обратиться в БТИ с соответствующим заявлением. После обращения на объект выезжает специалист, который оценивает состояние постройки и производит необходимые измерения. На основании полученных данных оформляется технический документ.
- Кадастровый же паспорт оформлялся через Кадастровую палату. Также данную процедуру можно произвести через МФЦ. Еще ранее, для получения документа можно было обратиться и в БТИ. Однако поправки в законодательстве, вступившие в силу в 2013 году, ограничили полномочия данных организаций. До недавнего времени, право на выдачу подобных паспортов оставалось только у Кадастровой палаты. Но, после объединения с ЕГРП, полномочия перешли к новой структуре － Росреестру или ЕГРН.
- На первом листе заносятся сведения об объекте, к которому принадлежит паспорт. В том числе, инвентарный и кадастровый номера, назначение объекта и его техническое описание, дата инвентаризации и другая информация.
- Вторая страница содержит графические схемы, включая масштабированный план объекта.